吳亞春

（江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司）

一 加強(qiáng)關(guān)鍵工序的質(zhì)量過程驗(yàn)收是分戶驗(yàn)收通過的保障

1.針對(duì)以往住宅投訴焦點(diǎn)問題，對(duì)各類主要關(guān)鍵工序?qū)嵭袊?yán)格的過程驗(yàn)收而且公司工程管理部還進(jìn)行施工工藝改革，統(tǒng)一施工工藝做法并出臺(tái)了企業(yè)工程工藝作業(yè)指引。

1.1 墻體裂縫的預(yù)防控制措施

我公司一方面嚴(yán)格按照江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行，例如：控制磚的強(qiáng)度齡期；控制砌筑速度及放長墻體頂部收剎時(shí)間；按構(gòu)造要求設(shè)置砼構(gòu)造柱、腰梁、板帶、砼門窗框等二次結(jié)構(gòu)是所有墻體全部成為約束砌體結(jié)構(gòu)；粉刷時(shí)不同材質(zhì)間及水電管箱后均設(shè)置抗裂鋼板網(wǎng)；頂層及閣樓層溫差變化較大易出現(xiàn)裂縫的樓層墻體表面采取滿附鋼絲網(wǎng)等。另一方面對(duì)一些質(zhì)量要求較高的住宅，例如高檔公建、高檔別墅，我公司不惜代價(jià)采取了更為保守的做法，例如將墻體粉刷改為成品石膏砂漿粉刷，有點(diǎn)甚至將整棟房的所有內(nèi)墻體表面滿附一層耐堿網(wǎng)格布后再經(jīng)行粉刷等，這一系列舉措表明了我公司對(duì)降低裂縫投訴的決心。目前，我公司在墻體裂縫控制上已初見成效，此類投訴已得到大幅度的降低。

1.2 開間尺寸偏差與層高偏差的預(yù)防控制措施

1.2.1 現(xiàn)澆水平結(jié)構(gòu)施工階段認(rèn)真做好層高測(cè)量、結(jié)平模板平整度驗(yàn)收、現(xiàn)澆板砼平倉驗(yàn)收等，后期樓地面澆筑嚴(yán)格控制平整度，再加上分戶驗(yàn)收時(shí)認(rèn)真地反復(fù)檢查并整改，目前我公司在交付項(xiàng)目的層高偏差控制上得到了有效控制，投訴率大幅度降低。

1.2.2 砌體砌筑階段我司嚴(yán)格要求施工單位按施工圖墻體間的相鄰尺寸在地坪上彈出墻體線，開間尺寸全需經(jīng)監(jiān)理全數(shù)驗(yàn)收后方可進(jìn)行墻體砌筑施工；抹灰工程之前同樣要求施工單位將房間勾方線彈在離墻下腳100mm處的地坪上，所有灰餅安裝勾方線制作；這兩項(xiàng)舉措有效控制了房間開間尺寸偏差這一老大難問題。目前我公司在交付項(xiàng)目的房間開間尺寸偏差控制上取得了可喜成績，投訴率大幅度降低。

1.3 屋面滲漏的預(yù)防控制措施

我公司首先將不同類型屋面規(guī)定了統(tǒng)一做法并發(fā)布了屋面施工工藝作業(yè)指引，要求施工單位嚴(yán)格按照作業(yè)指引施工；另外公司實(shí)行所有防水材料甲供舉措，并與杭州東方雨虹防水材料有限公司簽訂了戰(zhàn)略采購協(xié)議，這樣一來防水材料的質(zhì)量有了保障，有效杜絕了施工單位以次充好的事件發(fā)生；前面兩者是我公司進(jìn)行源頭控制的措施，我們深知只有好工藝、好材料還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，主要還要狠抓施工過程質(zhì)量，所以我公司把主要精力放到了屋面每道工序過程驗(yàn)收上，要求施工單位在屋面每道工序進(jìn)行前必須通知甲方代表、監(jiān)理員進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收通過方可進(jìn)入下道工序施工。通過近兩年來的努力，施工單位已對(duì)我公司的屋面工藝做法及驗(yàn)收程序逐步適應(yīng)，正朝著良性趨勢(shì)發(fā)展，屋面質(zhì)量控制已逐步成為施工單位的自覺行為，我們的控制目的達(dá)到了理想的效果，相關(guān)投訴率大大降低。

1.4 門窗滲漏的預(yù)防控制措施

我公司同樣對(duì)門窗安裝工藝及節(jié)點(diǎn)做法規(guī)定統(tǒng)一做法，并且頒布了門窗施工工藝作業(yè)指引，項(xiàng)目上我們狠抓門窗的安裝質(zhì)量并且建立了嚴(yán)格的每道工序驗(yàn)收制度，驗(yàn)收程序分為：第一步是門窗洞口四周粉刷修整驗(yàn)收，窗框安裝后底部間隙為30mm,其他三面離框間隙為15mm；第二步是門窗框安裝質(zhì)量驗(yàn)收，主要是固定連接鐵片數(shù)量及間距，框料垂直度及框料與外墻體內(nèi)外面的進(jìn)出關(guān)系；第三步是框側(cè)填充物驗(yàn)收，一般框底填充水泥砂漿，其余三側(cè)填充發(fā)泡劑；第四步是腳手拆除前的門窗框四周及型材拼接處的打膠質(zhì)量驗(yàn)收；我們一貫實(shí)行每樘門窗每個(gè)工序均需嚴(yán)格驗(yàn)收后方可進(jìn)入下道施工這一驗(yàn)收制度；并且外墻外立面尤其是門窗四周還采取噴灑有機(jī)硅乳液兩遍的加強(qiáng)措施。有了好的工藝加上嚴(yán)格的過程驗(yàn)收制度，目前我公司在門窗滲漏控制方面取得了突飛猛進(jìn)的進(jìn)步，目前相關(guān)投訴率較前幾年降低了70%左右。

1.5 廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺(tái)滲漏的預(yù)防控制措施

我公司一方面加強(qiáng)對(duì)廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺(tái)易出現(xiàn)滲漏的管道口的防水處理進(jìn)行逐個(gè)驗(yàn)收，要求施工單位在廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺(tái)的防水大面積施工前對(duì)所有已經(jīng)進(jìn)行防水加強(qiáng)處理過的管道口部位進(jìn)行局部盛水試驗(yàn)，漏水部位須經(jīng)修復(fù)后方可進(jìn)行大面積防水施工，這一舉措有效降低了廚衛(wèi)間及有防水要求的陽臺(tái)的滲漏率，并且保證率分戶驗(yàn)收的通過率。

2.實(shí)行“樣板先行”的原則

“樣板先行“原則以往都是施工單位一貫采用的質(zhì)量管理手段，但往往做到后來偏離了方向；目前我公司重新推行這一舉措，要求施工單位在主要分部分項(xiàng)施工前必須實(shí)施樣板并經(jīng)我司工程管理部及現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理驗(yàn)收通過后方可進(jìn)入大面積施工。目的主要為結(jié)合我公司工程管理部今年來分布的施工工藝作業(yè)指引，如何引導(dǎo)施工單位按照公司一些好的要求來做，特別是一些新引進(jìn)的施工單位，使其與我們的管理目標(biāo)一致，使其與我們的管理理念靠攏，更好的來推動(dòng)質(zhì)量管理能更上一個(gè)新的臺(tái)階。

二 加強(qiáng)竣工驗(yàn)收前的多輪細(xì)部質(zhì)量檢查、提高清理保潔標(biāo)準(zhǔn)，為分戶驗(yàn)收工作錦上添花

1.竣前建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)四方對(duì)住宅的功能性問題（如空調(diào)洞位置、空調(diào)室外機(jī)的安放、廚衛(wèi)間的降板高度）、空鼓、裂縫、開間尺寸、層高差、陰陽角、平整度、門窗、欄桿、進(jìn)戶門、防火門等存在的問題進(jìn)行一輪仔細(xì)的逐戶驗(yàn)收，并把問題記錄下來（直觀的問題一般還在實(shí)物上用粉筆標(biāo)注出來，以便于今后整改）并歸類制定修復(fù)方案及規(guī)定整改時(shí)限，通過兩至三輪的整改并復(fù)查，最終達(dá)到竣前驗(yàn)收的條件。

2.竣前驗(yàn)收通過后，我們針對(duì)驗(yàn)收各方及質(zhì)監(jiān)站提出的問題進(jìn)行限期整改，并在同時(shí)請(qǐng)物業(yè)公司介入與監(jiān)理單位、施工單位一起將房間開間尺寸、層高差、廚衛(wèi)間盛水試驗(yàn)、管道通球試驗(yàn)、門窗淋水試驗(yàn)經(jīng)行逐戶驗(yàn)收檢查并將查出的問題限期整改直至達(dá)到質(zhì)監(jiān)站分戶驗(yàn)收抽查復(fù)核的條件。

3.質(zhì)監(jiān)站分戶驗(yàn)收抽查復(fù)核及竣工驗(yàn)收全部通過后，我們會(huì)認(rèn)真將驗(yàn)收組各方及質(zhì)監(jiān)站提出的問題進(jìn)行整改并復(fù)查。

4.我們?cè)诮桓稑I(yè)主前，還將舉行一次房產(chǎn)與物業(yè)的內(nèi)部交接儀式，參加交接儀式的有我公司工程管理部、技術(shù)管理部、營銷管理部、采購管理部、項(xiàng)目公司、物業(yè)公司、參建各方的負(fù)責(zé)人等，一般會(huì)花上一整天時(shí)間進(jìn)行分組逐戶查房，一般為細(xì)部觀感質(zhì)量、成品保護(hù)情況檢查為重，主要以進(jìn)戶門質(zhì)量、門窗質(zhì)量、清理保潔度檢查等為主，最終再收集問題并組織施工單位限期整改。

5.在交付業(yè)主前，為提高交付標(biāo)準(zhǔn)，我公司還制定了一套保潔及營造交付氛圍制度，分以下三部組成。

5.1 交付前，我公司組織全體管理人員進(jìn)行“勞動(dòng)體驗(yàn)日”活動(dòng)，分組對(duì)建筑物內(nèi)部室內(nèi)房間及公共部位進(jìn)行清掃保潔，尤其是室內(nèi)房間地面必須掃到一塵不染，門窗玻璃型材表面及進(jìn)戶門表面必須擦洗的清潔明亮。這一舉措為交付標(biāo)準(zhǔn)的提高打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

5.2 交付前的一星期左右，我公司還雇用專業(yè)保潔公司對(duì)建筑物的外立面再進(jìn)行一次全面清洗，并對(duì)室內(nèi)公共部位進(jìn)行一次精保潔，最后鎖上單元門準(zhǔn)備交付，這一舉措為提高交付時(shí)的客戶滿意度增加了有力保障。

5.3 為營造良好的交付氣氛，使業(yè)主在交付時(shí)有種溫馨的“回家”的感覺，我公司還在交付前的次日委托專業(yè)廣告公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的接待處、房號(hào)的單元門口進(jìn)行包裝處理，例如設(shè)置充氣拱門、歡迎標(biāo)語、擺放花盆、設(shè)置友情提示等。

三 物業(yè)的提前介入，有利于設(shè)計(jì)缺陷、功能問題及常規(guī)投訴問題的及早發(fā)現(xiàn)和整改

我們?cè)诳⑶皦菏值那半A段就組織物業(yè)公司提早介入進(jìn)來查房，提早及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)單位、施工單位尚未發(fā)現(xiàn)和解決的問題，并在施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要、使用功能更佳、操作更可靠、更便捷的修正方案，使存在問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，要比竣工移交后再整改、再返工容易得多，同時(shí)該舉措也為分戶驗(yàn)收的通過打下了基礎(chǔ)。我想，如果今后物業(yè)公司能作為一個(gè)工程質(zhì)量管理實(shí)體參與住宅工程質(zhì)量管理的全過程，對(duì)住宅的銷售、工程質(zhì)量的控制、質(zhì)量通病的及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改，對(duì)住宅工程質(zhì)量管理水平的提升將產(chǎn)生很大的作用，而且更有利于開發(fā)商在銷售合同時(shí)限內(nèi)將住宅保質(zhì)保量移交給業(yè)主。

四 如何做好竣工驗(yàn)收前分戶驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作

1.分戶驗(yàn)收之前，我公司已能熟練的將各項(xiàng)準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備就緒；例如，驗(yàn)收組人員的建立、檢測(cè)儀器配置到位（激光測(cè)距儀、卷尺、水準(zhǔn)儀、靠尺、塞尺、小錘）、門窗淋水試驗(yàn)噴淋管、廚衛(wèi)間盛水用的地漏封堵材料、水源、地坪上管線走向標(biāo)示用的磨具及油漆、開間尺寸及層高標(biāo)注的標(biāo)識(shí)。

2.竣工驗(yàn)收前質(zhì)監(jiān)部門對(duì)分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督抽測(cè)復(fù)核工作，我公司也能得心應(yīng)手地將各項(xiàng)準(zhǔn)備工作準(zhǔn)備就緒；例如，竣前驗(yàn)收中存在問題全部整改到位并有書面回復(fù)、驗(yàn)收組人員的建立、分戶驗(yàn)收資料準(zhǔn)備就緒、檢測(cè)儀器配置到位、門窗淋水試驗(yàn)噴淋管接通水源、廚衛(wèi)間提前隔夜盛水、正式水電接通、電梯正常運(yùn)行等。

五 結(jié)束語

如今國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，老百姓對(duì)住房的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，要在如此形勢(shì)下生存，質(zhì)量品質(zhì)是企業(yè)贏得客戶、贏得市場(chǎng)、獲得生存的保障。狠抓住宅質(zhì)量對(duì)開發(fā)商來說已是刻不容緩。實(shí)踐表明，分戶驗(yàn)收對(duì)于提高工程質(zhì)量、降低返修率、提高居民滿意度有明顯的效果。應(yīng)該說，這一制度符合我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，符合以人文本執(zhí)政理念的要求，符合住房制度改革的要求符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落實(shí)市場(chǎng)各方主體質(zhì)量責(zé)任的要求。我們新城地產(chǎn)作為江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍人定會(huì)以實(shí)際行動(dòng)認(rèn)真貫徹落實(shí)分戶驗(yàn)收工作，盡管在實(shí)際操作過程中還存在著不同程度的問題，但我們定會(huì)不斷總結(jié)完善，用于創(chuàng)新，杜絕走形式、杜絕走過場(chǎng)，急客戶之所急，想客戶之所想，永遠(yuǎn)把每一次保質(zhì)保量的交付作為我們企業(yè)最大的社會(huì)責(zé)任。