羅 峰

(河南省周口市國土資源局，河南 周口 466001)

1 房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵及成因

1.1 房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵

房地產(chǎn)泡沫是指由于土地價格和房地產(chǎn)價格畸高，大大超過其使用價值形成的賬面價值上的虛假增長、虛假繁榮，這些價值實際上難以得到實現(xiàn)。房地產(chǎn)的價值主要包括土地成本價格和附著建筑物的價值，其中建筑物是人類勞動的凝結(jié)，其價格由成本、利潤和稅金來確定，相對容易判定。所以通常所說的房地產(chǎn)泡沫是由于地價泡沫引起的房地產(chǎn)泡沫。

1.2 房地產(chǎn)泡沫的成因

1.2.1 土地資源稀缺導(dǎo)致地價飛漲

從供給角度看，土地最主要的經(jīng)濟特性是稀缺性，因為相較于人口的不斷增長，土地的供給總量相對是穩(wěn)定且確定有限的。所以，土地的供給彈性在眾多生產(chǎn)要素中是最小的。隨著經(jīng)濟發(fā)展，社會總需求的增長會使供給彈性小的要素價格以更快地速度增長。土地供給還具有壟斷性，在我國，土地所有權(quán)歸政府所有，這種所有制下，地權(quán)壟斷十分明顯，壟斷加劇了土地資源的局部稀缺性，土地價格飛漲也成為自然的結(jié)果。最后，土地是一種虛擬資本，與實際資本相對應(yīng)，虛擬資本市場的市場價值和價值增值與實際資本的市場價值和價值增值常常不一致，土地的虛擬資本特征是地價運動有可能脫離土地利用的實際價值，而且一旦地價上升就很難再向下調(diào)整，這被稱為土地價格上升的不可逆性，從而加劇泡沫產(chǎn)生的風(fēng)險。一旦地價飛漲，將會影響地上附著物房屋的價格快速上漲，房地產(chǎn)的價格與實際使用價值偏離嚴重，大量制造房地產(chǎn)泡沫。

1.2.2 消費者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期

從需求角度看，消費者預(yù)期在一定程度上影響消費者行為，從而影響總需求。受經(jīng)濟環(huán)境變化的影響，消費者預(yù)期也在不斷發(fā)生變化。如果經(jīng)濟環(huán)境變化過程中，消費者預(yù)期完全理性，市場可以自發(fā)從不均衡狀態(tài)調(diào)整到均衡狀態(tài)。但在實際經(jīng)濟運行中，人們難以做到理性預(yù)期。如果預(yù)期高估了這種變化對房地產(chǎn)價格的影響，就容易產(chǎn)生泡沫。例如，市場價格上升時，人們預(yù)期今后還會上升，出于投機心理，需求反而會增加，推動價格進一步上漲，加速泡沫產(chǎn)生。

1.2.3 投機需求推動房地產(chǎn)價格

需求方面，投機需求在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生中也是一個重要的影響因素。投機者的特點是并不關(guān)注投資品本身的使用價值，而是注重投資品可能帶來的投資收益。因此，投機需求是建立在房地產(chǎn)價格上漲而且希望或預(yù)期其繼續(xù)上漲的心理之上。當房地產(chǎn)價格上漲，投機需求反而會增加，進一步刺激房價上漲，直到房地產(chǎn)泡沫破滅，而隨著下一輪的經(jīng)濟復(fù)蘇，投機需求再度高漲，推動房價不合理上漲，又會制造大量泡沫，形成惡性循環(huán)。

2 房地產(chǎn)泡沫的評估

2.1 房價收入比

房價收入比是住房價格與城市居民家庭年收入之比。該指標反映的是城市居民家庭對住房的支付能力。房價收入比越大，表明居民的支付能力越低，要用更多年的收入才能買到同樣的房子。房價收入比上升越快，說明房地產(chǎn)市場的投機需求在總需求的占比越高，泡沫產(chǎn)生的可能性越大。一般認為，合理的房價收入比范圍應(yīng)該是3-6。在住房價格較為合理的國家，這個比率基本在6-8，而在我國，則大大超標，表明我國城市居民住房消費需求實際不具備可持續(xù)性，房地產(chǎn)價格畸高。

2.2 空置率

房地產(chǎn)空置率衡量房地長市場的供求強度?？罩寐蔬^低，則市場中存在供不應(yīng)求的情況，也即賣方市場。極端情況是1%的空置率，此時商品房處于絕對供不應(yīng)求的狀態(tài)，開放商較購房者處于有利地位，更易于操縱房價，侵害購房者的權(quán)益?？罩寐蔬^高，則市場中存在供過于求的情況，房地產(chǎn)泡沫嚴重，當空置率居高不下形成買方市場，購房者就處于較優(yōu)勢的地位，迫使開發(fā)商降低價格，或者是一部分開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場?？罩寐什⒎菫榱憔秃?，合理的空置率應(yīng)當在5%-10%之間，10%-20%是危險區(qū)，20%以上是嚴重積壓區(qū)。

2.3 租售比

銷售比較空置率是一個更能客觀反映城市居民更真實、最基礎(chǔ)的住房需求和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況的指標。當房價上漲過快，而當?shù)胤孔馍蠞q緩慢，導(dǎo)致租售比嚴重不均衡時，表明此地房地產(chǎn)市場存在嚴重的泡沫，價格虛高、投機風(fēng)行。因為，人們購買房屋可能是用于居住或經(jīng)營，滿足生活需要，也可能是用于滿足投資需要，然而只關(guān)注空置率無法將兩種需求區(qū)別開來。但是租房卻是實實在在出于生活或者是經(jīng)營需要，所以租售比可以將兩種需求區(qū)別開來，評估房地產(chǎn)市場是否存在投資需求過剩。

2.4 地價具有虛構(gòu)性

地價的虛構(gòu)性是由于土地資源價格與其資產(chǎn)性價格的不一致現(xiàn)象，就是說，由于人們預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實的市場低價(市場低價等于未來土地持有期間土地利用收益貼現(xiàn)值之和與未來土地轉(zhuǎn)讓收益的貼現(xiàn)值之和，如果人們的預(yù)期低價是合理的，現(xiàn)實的市場低地價就等于未來無限年期的土地利用收益的貼現(xiàn)值之和)之間存在著實施上的偏差。這種偏差越大，說明現(xiàn)實的市場地價中虛構(gòu)的部分越來越多或者說泡沫成分越來越多，反而越少?？v觀房地產(chǎn)泡沫的膨脹乃至破滅無不與發(fā)財致富的欲望與從眾行為有關(guān)。

3 房地產(chǎn)泡沫的預(yù)控

3.1 加強土地資源管理

土地資源的特殊性決定了難以完全依靠市場自身回到均衡狀態(tài)，需要適當?shù)恼龑?dǎo)。政府應(yīng)合理配置土地資源的供應(yīng)，控制由于土地價格泡沫而引起的房地產(chǎn)市場價格的泡沫的產(chǎn)生。合理配置土地需要遵循房地產(chǎn)市場的規(guī)律，保持合理的各類用地的供應(yīng)比，實行土地出讓公開招標制，防止部分城市出現(xiàn)過高地價。政府應(yīng)當制定相關(guān)法律法規(guī)，完善監(jiān)管體系，建立健全懲處制度，嚴格懲處各種開地產(chǎn)企業(yè)非法圈占土地的行為，制止高檔住在盲目開發(fā)，避免短視，為取得短期土地收益擅自占用交易土地，從源頭上堵塞土地批租的尋租行為，防止土地不合理的擠壓，引發(fā)結(jié)構(gòu)性的土地供應(yīng)不足，從而制造房地產(chǎn)泡沫。

3.2 抑制投機，強化金融領(lǐng)域監(jiān)管

投機房地產(chǎn)市場的資金多是從銀行部門流向市場，因此要從源頭上加強對銀行部門的監(jiān)管，控制投機資本的數(shù)量和流向。當前，我國還沒有建立起一個完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系。完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系應(yīng)當包括:政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和商用房地產(chǎn)金融機構(gòu)、貸款創(chuàng)造和投資機構(gòu)、擔?；虮ＷC機構(gòu)。加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管的力度，防治大量信貸資金流入房地產(chǎn)市場，推動投機的有效需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場泡沫。

3.3 完善土地稅制

對土地資源的合理調(diào)節(jié)可以通過從土地資源配置全程(占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益)各個環(huán)節(jié)來建立健全土地稅制以達到宏觀調(diào)控的政策目標，促進土地資源合理使用、合理開發(fā)。政府要嚴格監(jiān)控購地者的投資開發(fā)進度，限制土地轉(zhuǎn)手率。對在規(guī)定限期內(nèi)不開發(fā)或故意拖延的單位或者個人征收空地稅、土地保有稅或者土地財產(chǎn)稅，以增大土地囤積的成本，打擊囤積土地，人為炒作地價的行為;征收土地增值稅，尤其是在一定時期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地的增值部分從嚴征稅，打擊炒賣土地的行為。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，同時也是經(jīng)濟泡沫的主要載體之一。房地產(chǎn)泡沫不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，同時加大了國民經(jīng)濟的不穩(wěn)定因素。一旦泡沫破滅，將會對整個國民經(jīng)濟和社會秩序帶來巨大損失和不利影響。房地產(chǎn)泡沫的形成有供給和需求兩方面的原因，具體說來包括過度投機、土地價格飛漲、消費者預(yù)期等等。因此對房地產(chǎn)泡沫的預(yù)控可以從這些方面入手，通過嚴格土地稅制、加強政府監(jiān)控、加強對投機資金來源的控制等措施，有效防范房地產(chǎn)泡沫。

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