胡秀英

(太原市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心，山西太原 030002)

隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷擴大，房產(chǎn)交易量不斷增加，近幾年房價逐年升高，消費者維權(quán)的意識也越來越強。由于房屋價值量大，房產(chǎn)測繪成果尤其是房屋建筑面積的準確度直接關(guān)系到當事人的經(jīng)濟利益，有時候幾平方米的數(shù)字，就會導致實際交易中相差幾千元乃至幾萬元。

多年前，由于手續(xù)不完善及其他各種原因的影響，不少房產(chǎn)登記面積未經(jīng)正式測繪，所登記的房屋產(chǎn)權(quán)面積可能是依據(jù)合同面積、預(yù)售面積，也可能是產(chǎn)權(quán)人(單位)提供的建筑面積，給產(chǎn)生面積糾紛留下隱患。測繪作業(yè)人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密也可能導致房產(chǎn)測算錯誤。

由于房屋價值量大，房產(chǎn)面積測算失誤導致的糾紛時有發(fā)生，從房產(chǎn)測繪實際工作出發(fā)，測繪單位可以考慮從以下幾個方面應(yīng)對房產(chǎn)面積測算失誤的風險。

1 建立房產(chǎn)面積賠償風險基金制度

《中華人民共和國測繪法》(2002年12月1日執(zhí)行)第四十八條:“測繪成果不合格的，責令測繪單位補測或者重測;情節(jié)嚴重的，責令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級直至吊銷測繪資質(zhì)證書;給用戶造成損失的，依法承擔賠償責任。”以上表明，因房產(chǎn)測繪單位出具的房產(chǎn)測繪成果不合格，給當事人或利害關(guān)系人造成損害，屬于房產(chǎn)測繪單位的責任，受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償，測繪單位應(yīng)當對當事人的直接經(jīng)濟損失予以賠償。

建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條規(guī)定:“因登記機關(guān)工作人員過失導致登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任?！币簿褪钦f，若登記機關(guān)在審查房產(chǎn)測繪成果時因故意或過失造成他人損害的，登記機關(guān)應(yīng)當承擔行政侵權(quán)賠償責任。

房產(chǎn)測繪單位要對完成的房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量負責，測繪單位要有高度的風險意識，要預(yù)見房產(chǎn)測繪質(zhì)量問題引發(fā)的糾紛，認識到對產(chǎn)生的糾紛要負有賠償責任。我們可以通過一定的經(jīng)濟手段合法地解決可能的糾紛，從房產(chǎn)測繪費中提出一定比例的資金作為房產(chǎn)面積賠償風險基金，以備解決房產(chǎn)測繪歷史遺留問題的賠償，同時對未來不可預(yù)見的面積賠償風險具備一定的應(yīng)對能力。

2 加強《房產(chǎn)測繪合同》管理

《房產(chǎn)測繪管理辦法》第八條:“委托房產(chǎn)測繪的，委托人與房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當簽訂書面房產(chǎn)測繪合同。”在房產(chǎn)測繪合同中，測繪單位和委托方可以約定雙方的權(quán)利和義務(wù)、測繪項目的測繪范圍、內(nèi)容、執(zhí)行技術(shù)標準、工期、費用、支付方式、爭議解決方式等條款。

《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十四條:“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，造成消費者財產(chǎn)損害的，應(yīng)當按照消費者的要求，以修理、重做、更換、退貨、補足商品數(shù)量、退還貨款和服務(wù)費或者賠償損失等方式承擔民事責任。消費者與經(jīng)營者另有約定的按約定履行?！睂τ诜慨a(chǎn)測繪合同主體雙方，可以根據(jù)測繪項目的特點，在合同中寫明應(yīng)承擔的賠償責任。

《中華人民共和國測繪法釋義》中，對第四十八條“測繪單位因測繪成果質(zhì)量不合格所應(yīng)承擔的民事法律責任”闡述到:“民事法律責任是通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、起訴等民事法律程序追究的。我國民法通則規(guī)定了十種承擔民事法律責任的方式，有停止侵害、返還財產(chǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等。本條規(guī)定的民事法律責任的主要形式是賠償損失，即法律強制民事違法行為人向受害人支付一定的金錢，以彌補受害人因違法行為所遭受的財產(chǎn)損失和人身傷害?！痹凇斗慨a(chǎn)測繪合同》中，測繪單位和委托方可以約定賠償損失的具體額款，即向受害人支付一定的金錢。

在建設(shè)領(lǐng)域的《建設(shè)工程委托監(jiān)理合同》中，明確規(guī)定了監(jiān)理單位向委托單位賠償損失的累計賠償額不應(yīng)超出監(jiān)理酬金總額(除去稅金)。參照《監(jiān)理合同》，我們可以在《房產(chǎn)測繪合同》中約定:“測繪單位提供的測繪成果質(zhì)量不合格的，測繪單位應(yīng)負責無償予以重測或采取補救措施以達到質(zhì)量要求。因測繪成果質(zhì)量不符合合同要求造成后果時，測繪單位應(yīng)對因此造成的直接損失負一定的賠償責任，最高賠償額不超過本合同測繪費總額的一倍，情節(jié)嚴重的依法承擔相應(yīng)的法律責任。”另一方面也可以加強委托方的風險意識。在實際工作中，有房產(chǎn)開發(fā)公司明知房產(chǎn)預(yù)測結(jié)果明顯地大于他們核算的建筑面積，不告之測繪單位，而采用了錯誤的預(yù)測面積，從而引發(fā)一系列的糾紛，把責任完全推向房產(chǎn)測繪單位。為了規(guī)避這種情況，在《房產(chǎn)測繪合同》中寫明:“委托方在商品房預(yù)售之前，應(yīng)將測繪單位提供的房產(chǎn)預(yù)(實)測成果報告予以公示，便于發(fā)現(xiàn)問題，以避免測繪失誤。”

《房產(chǎn)測繪合同》的簽訂、索賠所涉及到的內(nèi)容力求全面、準確，要加強《合同》的履行，減少賠償風險。

3 加強房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理

測繪單位要加強測繪成果質(zhì)量管理，貫徹“質(zhì)量第一，注重實效，服務(wù)用戶”的方針，以保證質(zhì)量為中心，滿足需求為目標，健全質(zhì)量管理的規(guī)章制度，推行全面質(zhì)量管理，建立和完善質(zhì)量保證體系。加強生產(chǎn)作業(yè)過程質(zhì)量管理，完善過程檢查，嚴格工序檢查，落實二級檢查制度。針對測繪項目，認真做好房屋測量草圖及原始記錄、《技術(shù)設(shè)計書》《技術(shù)總結(jié)報告》《測繪成果報告》。加強質(zhì)量預(yù)控，將測繪項目中的一些薄弱點作為控制點，減少質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生，確保測繪產(chǎn)品質(zhì)量。

在測繪工作中，各級工作人員要提高自身的質(zhì)量意識、風險意識和法制觀念，牢固樹立質(zhì)量與效益統(tǒng)一的觀點，把質(zhì)量意識、風險意識融匯到每項管理工作中，降低賠償風險，提高測繪單位信譽，使房產(chǎn)測繪工作健康持續(xù)地發(fā)展。