李榕榕 劉逸蕓 謝周辰茜

(西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院，四川綿陽(yáng) 621000)

0 引言

近年來(lái)，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)不斷攀高、居高不下，使得普通市民的安居夢(mèng)徹底幻滅，社會(huì)財(cái)富分配不公窘境明顯，已經(jīng)嚴(yán)重影響到社會(huì)的和諧安定以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)行的寬松的貨幣政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求不平衡、地方土地財(cái)政和稅收政策的不合理以及居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈是造成高房?jī)r(jià)的主要原因。這一城市問(wèn)題所產(chǎn)生的一連串危害已經(jīng)將政府“逼”到出臺(tái)針對(duì)性政策、采取切實(shí)可行的措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的境地了。

1 問(wèn)題現(xiàn)象

近幾年來(lái)，中國(guó)城市的房?jī)r(jià)一路走高，越來(lái)越多的城市居民淪為“房奴”，被高房?jī)r(jià)捆綁得無(wú)法動(dòng)彈，局部地區(qū)的收入增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲幅度。北京市統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示:北京房?jī)r(jià)指數(shù)2003年為100，2011年近200，8年時(shí)間內(nèi)翻了一番;上海市統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)顯示:上海房?jī)r(jià)指數(shù)2003年為100，2011年近175，增長(zhǎng)幅度同樣令人觸目驚心。雖然2008年房?jī)r(jià)一度增幅減緩，但是2009年受全球金融危機(jī)的影響，政府采取了寬松的貨幣政策，使得房?jī)r(jià)再次加速上升，當(dāng)年多地城市土地受讓金交易額創(chuàng)下新高。

這些數(shù)據(jù)和現(xiàn)象充分反映出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在畸形發(fā)展，正成為催生各種城市綜合問(wèn)題的爐灶，對(duì)城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)建設(shè)造成嚴(yán)重威脅。

2 造成危害

高房?jī)r(jià)現(xiàn)象在中國(guó)城市，尤其是大城市已引起各種類型、不同程度的危害:

1)城市空氣污染嚴(yán)重。北京一直受到空氣污染的困擾，其主要原因之一就是高房?jī)r(jià)使得其城區(qū)周邊居民為降低生存成本，在嚴(yán)寒冬季通過(guò)燃燒煤炭甚至秸稈取暖，產(chǎn)生的大量煙霧造成了空氣污染。

2)城市交通擁堵不堪。與空氣污染問(wèn)題相似，北京的交通擁堵現(xiàn)象同樣嚴(yán)峻。由于工作機(jī)會(huì)幾乎集中在傳統(tǒng)城市中心，大量城區(qū)工作人員因無(wú)力承擔(dān)城區(qū)高房?jī)r(jià)，而被迫遷到郊區(qū)“睡城”，由此形成短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模的人群?jiǎn)蜗蛄鲃?dòng)趨勢(shì)，使得交通擁堵問(wèn)題難以解決。

3)城市化進(jìn)程遭受極大阻礙。高房?jī)r(jià)導(dǎo)致城市建設(shè)中拆遷成本、建設(shè)成本推高，使城市化速度減慢。

4)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的源動(dòng)力合理集聚受阻。城市化促使大量農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市工作生活，他們及其后代本應(yīng)成為中國(guó)下一個(gè)十年發(fā)展的生產(chǎn)源動(dòng)力，但高房?jī)r(jià)讓他們望而卻步，這無(wú)疑對(duì)生產(chǎn)力的合理集聚造成嚴(yán)重的阻礙。

此外，高房?jī)r(jià)還會(huì)造成資源的錯(cuò)配，導(dǎo)致資本無(wú)法流入可持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)域當(dāng)中，從而給未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展蒙上一層不可預(yù)知的崩盤的陰影。同時(shí)，高房?jī)r(jià)現(xiàn)狀使得地方政府采取基于樂(lè)觀預(yù)期的負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，造成信貸體系的搖搖欲墜。

綜上可知，高房?jī)r(jià)危害極其嚴(yán)重，所以分析中國(guó)城市高房?jī)r(jià)的原因并尋求解決對(duì)策十分必要。

3 問(wèn)題原因

1)寬松的貨幣政策使可貸資金供給充足。我國(guó)現(xiàn)行的寬松的貨幣政策使房地產(chǎn)商資金充足，使其前期無(wú)需降低房?jī)r(jià)也可順利維持資金周轉(zhuǎn)。

2)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求的關(guān)系是其均衡價(jià)格的決定因素。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)定位時(shí)抬高商品房供給量，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給量大大縮水，供給結(jié)構(gòu)被嚴(yán)重扭曲。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。為攫取最大利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商鉆了目前國(guó)內(nèi)對(duì)商品房開(kāi)發(fā)中戶型的規(guī)定并不十分嚴(yán)格的漏洞，大比例增加高檔大戶型住宅，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房被邊緣化，小戶型商品房的數(shù)量也很少，造成剛性住房需求嚴(yán)重供不應(yīng)求的局面。簡(jiǎn)而言之，由于市場(chǎng)對(duì)普通中低價(jià)位的住房開(kāi)發(fā)較少，有效的供給極度匱乏，不能降低均衡價(jià)格，致使房?jī)r(jià)保持在高位。

3)地方土地財(cái)政和稅收財(cái)政不合理。我國(guó)的地方政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策制定者，又是土地市場(chǎng)的供給者，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益主體。自國(guó)家實(shí)行分稅制后，地方財(cái)政缺錢情況加重，且大多數(shù)城市缺少高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，“賣地”就成為其重要財(cái)源，使其對(duì)“賣地”過(guò)于依賴，難以配合中央政府對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，造成房?jī)r(jià)上漲失控的局面。

4)居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。面對(duì)如此嚴(yán)峻的高房?jī)r(jià)困境，人們卻千方百計(jì)地籌款買房。原因很簡(jiǎn)單，“現(xiàn)在不買，以后更貴”的觀念已深入人心。其原因有二:第一，為了降低因通貨膨脹造成的損失，普通居民將買房作為一項(xiàng)簡(jiǎn)單易操作、穩(wěn)賺不賠的投資行為;第二，房地產(chǎn)商借助輿論大肆鼓吹“房?jī)r(jià)只升不降”，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生強(qiáng)烈的預(yù)期，爭(zhēng)先恐后提前購(gòu)房，進(jìn)一步助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

4 解決對(duì)策

基于以上對(duì)造成高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的原因分析，筆者認(rèn)為應(yīng)該從以下幾方面著手解決:

1)建立完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)。

a.制定實(shí)施一系列關(guān)于保障居民住房，保證經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房合理供應(yīng)量的法律法規(guī)，使政府在解決居民住房問(wèn)題上有法可依，將解決民生問(wèn)題落到實(shí)處。b.制定實(shí)施合法交易土地的相關(guān)法規(guī)政策，明確規(guī)定土地交易雙方的資格，保證交易過(guò)程的公平、交易結(jié)果的利民等。中央政府應(yīng)收回地方政府操控土地交易的權(quán)利，統(tǒng)籌管理，交易利潤(rùn)按比例逐年分配給地方政府，實(shí)現(xiàn)土地交易的規(guī)范化。c.立法明確規(guī)定房屋買賣雙方的交易資格，售房者在一定期限內(nèi)不得隨意出售房產(chǎn);實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，限定購(gòu)房數(shù)量;依法打擊惡意炒房、哄抬房?jī)r(jià)的行為。d.立法明確房地產(chǎn)商貸款應(yīng)具備的條件，并規(guī)定以其現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保。貸款人進(jìn)行購(gòu)房貸款時(shí)，銀行應(yīng)嚴(yán)格遵照所購(gòu)房屋必須符合貸款人實(shí)際需要的規(guī)定實(shí)施貸款。e.明文規(guī)定地方住房最高價(jià)格以及各城市不同質(zhì)量不同規(guī)格房屋的房租水平。

2)建立多層次住房保障體系。

a.建立完善保障房和廉租房申請(qǐng)、投資、建設(shè)與管理的相關(guān)法律制度，從量和質(zhì)兩方面規(guī)范其執(zhí)行實(shí)施程序。b.推行支持保障房多渠道融資政策，構(gòu)建切實(shí)可行的多元化融資模式，同時(shí)應(yīng)嚴(yán)懲貪污腐敗，保證保障房建設(shè)資金充足且真正用于解決保障房緊缺問(wèn)題上。c.中央政府明確規(guī)定地方政府保障房用地的比例，地方政府按章執(zhí)行，并根據(jù)各地實(shí)際情況設(shè)定合理的土地價(jià)格上限。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，大力推進(jìn)閑置土地整治清理，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)違法違規(guī)行為。此外還應(yīng)明確規(guī)定保障房用地的具體地段，嚴(yán)禁將保障房全部安置在地段偏遠(yuǎn)、交通不便和基礎(chǔ)設(shè)施極其不完善的地區(qū)。d.城市規(guī)劃者應(yīng)專業(yè)、科學(xué)地進(jìn)行空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)與住宅功能的創(chuàng)新，提高保障房的建設(shè)水平，實(shí)現(xiàn)土地高效、高質(zhì)量，滿足居民的住宅需求。e.明確制定保障房監(jiān)管機(jī)制，設(shè)置由“全國(guó)—地方各級(jí)”的保障房監(jiān)管機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格按照法律法規(guī)對(duì)違規(guī)事件嚴(yán)肅處理。并且監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)由與保障房相關(guān)的多部門構(gòu)成，定期召開(kāi)保障房建設(shè)協(xié)調(diào)會(huì)議，確保保障房建設(shè)進(jìn)程科學(xué)合理。

3)建立符合國(guó)情的住房消費(fèi)模式。

a.建立資源集約型住房消費(fèi)模式，以中低價(jià)位、中小套型為主，以滿足中低收入家庭住房實(shí)際需求為目標(biāo)。b.引導(dǎo)市民樹立住房梯度消費(fèi)觀念，提倡租賃住房方式，分散住房緊張壓力。c.完善房地產(chǎn)財(cái)稅、信貸政策。對(duì)惡意炒房者征收高額營(yíng)業(yè)稅;改革住房交易契稅，按面積大小分級(jí)確定契稅稅率;對(duì)購(gòu)買中小套型住房者給予稅收和信貸優(yōu)惠。

4)加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。

a.中央政府采取行政手段完善與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的系統(tǒng)性法律法規(guī)，地方政府以此為據(jù)制定地方調(diào)控政策，建立合理的房?jī)r(jià)形成機(jī)制，規(guī)范市場(chǎng)秩序，依法公開(kāi)公平交易，嚴(yán)查嚴(yán)懲惡意炒作、腐敗行為等。b.政府、媒體應(yīng)大力普及房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)及“炒房”投資行為的風(fēng)險(xiǎn)性，及時(shí)調(diào)整居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期態(tài)度，使其住房消費(fèi)觀念回歸正途。c.制定法律法規(guī)的相關(guān)政府部門應(yīng)時(shí)刻采集房地產(chǎn)相關(guān)信息，進(jìn)行科學(xué)分析，以此為據(jù)制定調(diào)整切實(shí)可行的法規(guī)政策等，達(dá)到有效調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

5 結(jié)語(yǔ)

高房?jī)r(jià)是當(dāng)前我國(guó)城市面臨的一大難題，與之相關(guān)的因素是綜合多樣的。結(jié)合實(shí)際情況不難發(fā)現(xiàn)，只有由政府牽頭，將房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力與社會(huì)主義原則相結(jié)合，兼顧各方利益，各個(gè)擊破，環(huán)環(huán)相扣，建立法制化的房地產(chǎn)規(guī)劃實(shí)施體系，才能使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)真正成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重要力量。

［1］ 楊 飛.中國(guó)高房?jī)r(jià)成因的供求分析與對(duì)策［J］.經(jīng)濟(jì)與管理，2009(1):74-76.

［2］ 安體富.論土地財(cái)政與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控［J］.地方財(cái)政研究，2001(2):8-12.

［3］ 施繼元.房奴、房?jī)r(jià)及其治理［M］.上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2011.