袁卓霞

(北京興創(chuàng)東興投資有限公司，北京 102600)

隨著國(guó)內(nèi)城市化建設(shè)的步伐加快，整村的平房集中拆除，建設(shè)新的回遷住宅小區(qū)，并集中進(jìn)行回遷，讓老百姓上樓居住，已經(jīng)成為一種主要的城市化建設(shè)的模式。

但是由于小城鎮(zhèn)遠(yuǎn)離大都市，基礎(chǔ)設(shè)施不像大城市那樣完備，集中供熱的鍋爐房基本沒有，需要隨同新建小區(qū)同期建設(shè)、同期使用才能保證業(yè)主的按期回遷入住和正常生活。

通常鍋爐房的建設(shè)有:企業(yè)自己開發(fā)自己供暖運(yùn)營(yíng)，開發(fā)商開發(fā)建設(shè)后移交專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行供暖運(yùn)營(yíng)，供暖運(yùn)營(yíng)公司自己投資建設(shè)自己供暖運(yùn)營(yíng)等多種模式。

開發(fā)商建設(shè)，企業(yè)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的模式由于涉及到兩家單位，在工程交接和實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中彼此責(zé)權(quán)利處理不好容易產(chǎn)生糾紛，影響居民的正常供暖;根據(jù)北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)回遷安置房鍋爐房的工程建設(shè)和運(yùn)營(yíng)實(shí)例，這種模式要特別注意以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

1 運(yùn)營(yíng)企業(yè)的選擇

運(yùn)營(yíng)企業(yè)的選擇主要從企業(yè)資質(zhì)、注冊(cè)資金、員工數(shù)量及層次結(jié)構(gòu)、近三年業(yè)績(jī)、企業(yè)信譽(yù)等幾方面進(jìn)行考查。1)供熱企業(yè)必須在北京市及當(dāng)?shù)貐^(qū)縣備案;2)供熱企業(yè)需要有一定的資金實(shí)力，當(dāng)供暖費(fèi)用回收滯后的情況下需要企業(yè)墊付一部分運(yùn)行成本;3)對(duì)企業(yè)員工的層次和數(shù)量進(jìn)行考查，為正常供暖提供必要的人力保障;4)了解企業(yè)信譽(yù)，通過(guò)對(duì)其服務(wù)的小區(qū)的調(diào)查走訪進(jìn)行確認(rèn)。

采育安置房項(xiàng)目的供暖企業(yè)為博創(chuàng)嘉和供暖公司，它是采育鎮(zhèn)政府引進(jìn)的一家企業(yè)，在服務(wù)本小區(qū)之前，已經(jīng)為采育開發(fā)區(qū)企業(yè)進(jìn)行供暖，企業(yè)實(shí)力、信譽(yù)都非常好，為安置房的供暖打下了良好的基礎(chǔ)。

2 供暖合同約定

供暖合同有開發(fā)商與供暖企業(yè)簽訂的合同，供暖企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間簽訂的合同兩種;而開發(fā)商與供暖企業(yè)簽訂的合同最為關(guān)鍵，它是直接約束合同雙方責(zé)、權(quán)、利的依據(jù)，除常規(guī)的約定之外，要特別強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn):

1)關(guān)于移交條款，在移交時(shí)為保證供暖及時(shí)，只要開發(fā)商將鍋爐安裝完成，燃?xì)?、水、電全部接通，具備點(diǎn)火試運(yùn)行的條件，就要求運(yùn)營(yíng)單位現(xiàn)狀接收;由于建設(shè)的主體是開發(fā)商，可能在運(yùn)營(yíng)單位接收時(shí)會(huì)提出，某些系統(tǒng)需要根據(jù)他們的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修改，此時(shí)開發(fā)商不用承諾修改，系統(tǒng)修改的問(wèn)題應(yīng)由運(yùn)營(yíng)商自行承擔(dān);這樣減少了因交接不完全導(dǎo)致的供暖糾紛問(wèn)題。

2)合同中必須約定責(zé)任主體為運(yùn)營(yíng)單位，所有關(guān)于供暖的問(wèn)題必須是運(yùn)營(yíng)單位負(fù)責(zé)出面解決，除因管路不通等施工問(wèn)題導(dǎo)致的供暖問(wèn)題需要運(yùn)營(yíng)公司將問(wèn)題記錄后下派到施工單位進(jìn)行維修外，其他有關(guān)供暖問(wèn)題如:鍋爐運(yùn)營(yíng)維護(hù)、市政管網(wǎng)調(diào)水力平衡、每單元調(diào)水力平衡、入戶測(cè)溫等均由運(yùn)營(yíng)單位來(lái)完成。

3 運(yùn)營(yíng)企業(yè)介入時(shí)點(diǎn)

運(yùn)營(yíng)企業(yè)最好是在設(shè)計(jì)階段就開始介入，因?yàn)椴煌倪\(yùn)營(yíng)企業(yè)其運(yùn)營(yíng)習(xí)慣的方式可能不同，在設(shè)計(jì)階段就將運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的一些經(jīng)驗(yàn)直接融入到設(shè)計(jì)圖紙中。另外，對(duì)設(shè)備的選型，系統(tǒng)匹配等方面給設(shè)計(jì)一些建設(shè)性意見，以便既達(dá)到供暖要求又可以最大限度的降低能耗，使整個(gè)系統(tǒng)處于最佳的運(yùn)行狀態(tài)，同時(shí)可以降低運(yùn)營(yíng)公司成本。

4 設(shè)備移交

設(shè)備移交根據(jù)合同是整個(gè)供暖系統(tǒng)現(xiàn)狀移交，因此將所有的設(shè)備管線登記造冊(cè)后就可以直接移交，移交包括鍋爐房、大市政供暖管線、換熱站、小市政供暖管線以及業(yè)主室內(nèi)的散熱器等一套完整的系統(tǒng)的移交。整套系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)與維護(hù)需要運(yùn)營(yíng)單位全權(quán)負(fù)責(zé)。

5 維、報(bào)修程序

在維修、報(bào)修程序上采育安置房項(xiàng)目是將運(yùn)營(yíng)公司電話直接向業(yè)主公開，就像電話等運(yùn)營(yíng)商一樣，只要涉及到供暖的問(wèn)題業(yè)主可以不用打物業(yè)維修電話而是直接打供暖報(bào)修電話，這樣由供暖運(yùn)營(yíng)公司先期入戶進(jìn)行簡(jiǎn)單的處理后，將問(wèn)題帶回來(lái)，如果是施工原因?qū)е碌墓┡瘑?wèn)題，由運(yùn)營(yíng)公司通知開發(fā)商，由開發(fā)商通知保修的施工單位到場(chǎng)搶修。這樣既分清了責(zé)任，又能使供暖工作有序進(jìn)行。

6 設(shè)備保修程序

在設(shè)備保修方面，如果運(yùn)營(yíng)單位接管后為了運(yùn)營(yíng)管理方便和某種需要進(jìn)行了私自拆改，該拆改的部分由運(yùn)營(yíng)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行保修，對(duì)沒有拆改的設(shè)備、管線由原施工單位進(jìn)行保修，這樣就減少了彼此扯皮現(xiàn)象。

通過(guò)對(duì)上述主要幾點(diǎn)把關(guān)，采育安置房項(xiàng)目鍋爐房共計(jì)3臺(tái)20 t燃?xì)忮仩t，大市政管線共計(jì)1 500 m，換熱站3座，小市政管線共計(jì)3 000 m，供暖面積65萬(wàn)m2，第一個(gè)采暖季就做到了運(yùn)行平穩(wěn)，業(yè)主反映良好。

［1］北京市人民政府令第216號(hào)，北京市供熱采暖管理辦法［Z］.2009.

［2］陳云錄，譚秀英.高校采暖工作引進(jìn)社會(huì)服務(wù)的嘗試［J］.吉林師范學(xué)院學(xué)報(bào)，1999，20(6):10-12.

［3］建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局.城市集中供熱企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)［Z］.1993.