林 泉，林志揚(yáng)，葉 迪

（1.汕頭大學(xué)商學(xué)院，廣東 汕頭 515063；2.廈門大學(xué)管理學(xué)院，福建 廈門 361005）

2011年2月16日，北京市人民政府辦公廳公布《關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》［1］，相關(guān)政策從文件印發(fā)次日起在全市實(shí)施。北京市落實(shí)的“國(guó)八條”調(diào)控政策細(xì)則分為八個(gè)部分，共15條，包括落實(shí)政府責(zé)任、全力做好住房保障、加強(qiáng)稅收征管、切實(shí)執(zhí)行差別化信貸政策、嚴(yán)格用地供應(yīng)管理、合理引導(dǎo)需求、建立健全問責(zé)機(jī)制和加強(qiáng)輿論引導(dǎo)等方面。

就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，它事實(shí)上是一個(gè)非常典型的信息不對(duì)稱市場(chǎng)［2］。由于政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及消費(fèi)者處在不同的立場(chǎng),所掌握的信息各不相同,因此各方在追求各自的利益最大化的同時(shí),也就是在各個(gè)層面上開展動(dòng)態(tài)的博弈過程［3］。而在這個(gè)博弈過程中，政府政策作為利益的調(diào)整工具和分配方案,它所體現(xiàn)的意志的背后正是各種利益集團(tuán)的博弈，但政府政策在解決這些利益沖突的過程中，其可行性與有效性卻是有待驗(yàn)證的。

京版“國(guó)八條”的出臺(tái)立即在社會(huì)上引起了熱議，雖然其中也不乏許多專家學(xué)者看好此政策對(duì)未來北京甚至整個(gè)社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和穩(wěn)定能力［4］，但是現(xiàn)實(shí)反響似乎是懷疑甚于肯定，尤其是北京市此次對(duì)非北京市戶籍居民購(gòu)房的限制，在目前全國(guó)各城市出臺(tái)的限制措施中是“門檻”最高的［5］。我們認(rèn)為，京版“國(guó)八條”不但解決不了問題，還會(huì)帶來大量新的問題。

一、帶來新的問題

（一）公平公正被“合法”地破壞

細(xì)則中規(guī)定：“……暫停向沒有連續(xù)五年納稅或社保證明的外地人售房，暫停向已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭售房，對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭限購(gòu)一套住房，二套房的首付比例及利率有可能再提高……”我們暫且不論該細(xì)則是好是壞，單從里面提及的“外地人”和“本市戶籍居民”就會(huì)讓人想起這是不是又是一個(gè)排外政策。這不禁讓人想起2010年北京實(shí)施的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，在2010年4月30日，北京限購(gòu)細(xì)則是針對(duì)納稅時(shí)間不滿一年的外地購(gòu)房者，而且還只是限貸［6］，而在京版“國(guó)八條”中不僅把納稅年限提至五年，而且也由限貸轉(zhuǎn)向限購(gòu)，這越發(fā)讓人感到北京對(duì)非京籍人員的不公平待遇。這是不是就是歧視外地人呢？本來一直還未解決的居民戶籍問題如今又因房產(chǎn)政策問題將其推至風(fēng)口浪尖。

（二）即使短期房?jī)r(jià)下降，“無房”者也將面臨更嚴(yán)峻的困境

如果此次限購(gòu)能夠達(dá)到預(yù)期的效果，那么房地產(chǎn)的投資性需求將被抑制，那么房地產(chǎn)的交易和投資量將顯著的萎縮。眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)“乘數(shù)效應(yīng)”很高、經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性很強(qiáng)的下游產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)的投資和交易萎縮，將直接導(dǎo)致水泥、鋼材、建材和裝修等行業(yè)的需求萎縮，而這些行業(yè)可以吸納大量的勞動(dòng)力。結(jié)果將是，一方面帶來大量相關(guān)行業(yè)的失業(yè)者，另一方面帶來幸存的在職者工資下滑。除此之外，由于限購(gòu)政策的影響，許多原本打算買房但現(xiàn)在因政策問題而買不了房子的人進(jìn)入租賃市場(chǎng)；另外，大城市多年來房?jī)r(jià)和房租比例嚴(yán)重倒掛現(xiàn)象，兩者的共同作用下，又將導(dǎo)致房租的整體性上升。在收入下降、“房租”上升的雙重結(jié)果下，“無房”者將面臨更嚴(yán)峻的困境，他們不但買不起房子甚至可能也租不起房子。這顯然不是政策出臺(tái)的初衷。

（三）政策存在漏洞，投資性需求和購(gòu)買行為無法抑制

京版“國(guó)八條”只是針對(duì)個(gè)人購(gòu)房作出了限制，但是并沒有針對(duì)單位或公司購(gòu)房作出規(guī)定。這是此次政策存在的嚴(yán)重漏洞，這個(gè)漏洞也將導(dǎo)致抑制投資性需求和購(gòu)買行為成為一句空話。目前北京100 平方米的房子平均總價(jià)超過100 萬，作為個(gè)人投資者在購(gòu)買行為受禁的情況下，顯然會(huì)通過注冊(cè)一家公司（根據(jù)我國(guó)2005年頒布的《公司法》第59條規(guī)定，一人有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本最低限額為人民幣10 萬元），然后以公司的名義購(gòu)入住房的方式來進(jìn)行投資操作。如此一來，限制購(gòu)買的政策限制住了居住性需求，卻限制不住投資性需求。

（四）抑制房?jī)r(jià)效果未知，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻卻成必然

京版“國(guó)八條”勢(shì)必會(huì)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來極強(qiáng)的威懾作用，這種作用不單單是體現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的投資和交易萎縮上，而且可能帶來相關(guān)的上游產(chǎn)業(yè)的投資和交易的萎縮，如與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材和裝修業(yè)。一旦這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，那么從事這些領(lǐng)域的就業(yè)者勢(shì)必遭到打擊，他們面臨的可能是削減工資收入，甚至是失業(yè)的后果。

眾所周知，政府為了做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，解決城鎮(zhèn)居民住房問題，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展都陸續(xù)地出臺(tái)了一系列解決方案?？墒侨绻@些措施沒有擊中問題要害，只是走過場(chǎng)的話，那無非會(huì)讓公民懷疑政府的管理能力。就“京八條”來說，抑制投資性需求效果無法預(yù)知，但是“無房”者的居住性需求和購(gòu)買行為卻被實(shí)實(shí)在在地抑制了。如果真是如此的話，本打著“回歸居住本質(zhì)，投資歸零”的口號(hào)是不是會(huì)因?yàn)榫┌鎳?guó)八條的漏洞百出而顯得蒼白無力呢？

二、房地產(chǎn)問題的深層原因探析

目前，大部分的媒體和輿論都認(rèn)為，高房?jī)r(jià)是由于“開發(fā)商”和“投資客”帶來的。所以，政府也順應(yīng)這種“輿論”，通過制訂相應(yīng)的政策對(duì)開發(fā)商和投資者進(jìn)行了各種限制。比如前期資本市場(chǎng)限制房地產(chǎn)企業(yè)融資，如今對(duì)投資者進(jìn)行限購(gòu)，甚至是禁購(gòu)等措施。但是，“高房?jī)r(jià)”產(chǎn)生的原因其實(shí)是多方面的，絕非簡(jiǎn)單的“限購(gòu)”或“禁購(gòu)”可以解決。我們可以從多個(gè)角度來分析其中的原因。

（一）資本的“逐利性”和市場(chǎng)預(yù)期

資本天生具有“逐利性”，而資本的“逐利性”本質(zhì)上是“中性的”，它既有有利的方面（如給產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來必要的資金），也有不利的方面（如為了獲得超額的利潤(rùn)而試圖壟斷供應(yīng)），這是最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。所以我們不要試圖去否定它，即不要通過簡(jiǎn)單的行政命令，如“禁止投資”的方式消滅資本的這種“逐利性”，相反地，應(yīng)該加以利用。

長(zhǎng)期以來，由于歷史的原因，房產(chǎn)沒有進(jìn)入市場(chǎng)，主要依賴于政府的計(jì)劃和分配。而13 億的中國(guó)人口造就了強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，所以放開的房地產(chǎn)業(yè)就被寄予厚望，市場(chǎng)普遍預(yù)期房產(chǎn)會(huì)增值。在這種情況下，市場(chǎng)預(yù)期和房產(chǎn)的需求就被無限制地放大，房?jī)r(jià)上漲就成為一種常態(tài)了。但是，房?jī)r(jià)上漲并不總是破壞性的，因?yàn)樗鼛泶罅抠Y金的進(jìn)入，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了大量資金，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是必須的。

當(dāng)然，隨著市場(chǎng)預(yù)期的非理性的膨脹，以及在這種市場(chǎng)預(yù)期下引發(fā)的大量資本的不斷涌入，房產(chǎn)的供應(yīng)有可能被資本“壟斷”，然后“強(qiáng)迫”無房者接受高價(jià)格或高房租，這也暴露了資本“嗜血性”的一面。事實(shí)上，資本的這種“逐利性”和追求“壟斷”是永遠(yuǎn)伴隨著的，因?yàn)?，通過壟斷獲取更高的利潤(rùn)是資本獲取超額利潤(rùn)的一條基本途徑。盡管，資本并不總是能夠?qū)崿F(xiàn)這種壟斷。

（二）土地供應(yīng)的事實(shí)壟斷和壟斷實(shí)施

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他大部分國(guó)家最大的不同是，中國(guó)的土地供應(yīng)是“事實(shí)上”的壟斷，即政府壟斷土地的供應(yīng)。眾所周知，土地成本是房產(chǎn)總成本的主要構(gòu)成部分，所以土地的價(jià)格直接影響了房產(chǎn)的價(jià)格。壟斷具備更高的要價(jià)能力，這也是基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。壟斷方如果運(yùn)用這種操縱價(jià)格的能力來獲取更高的價(jià)格的行為一旦發(fā)生，我們說壟斷方開始進(jìn)行了壟斷實(shí)施。房產(chǎn)價(jià)格的上升伴隨著地方政府土地出讓金的不斷上漲已經(jīng)說明了地方政府在不斷地進(jìn)行這種壟斷實(shí)施。

從好的一面來看，地方政府的這種壟斷實(shí)施行為對(duì)城市發(fā)展是有利的，即通過高的土地出讓金來獲得資金搞好城市的規(guī)劃和配套設(shè)施的建設(shè)，從而提高城市的生活質(zhì)量，即錢“來源于民，用于民”。但是從不好的一面看，地方政府的這種壟斷實(shí)施也加劇了“資本”的壟斷能力。也就是說，由于短期內(nèi)土地出讓的有限性，使得進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)的資本可以輕而易舉地買下所有的供應(yīng)。所以，資本壟斷在政府土地壟斷實(shí)施的推波助瀾下很輕松地實(shí)現(xiàn)了。

（三）社會(huì)財(cái)富的累積和流動(dòng)性泛濫

改革開放以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，社會(huì)財(cái)富也得到空前的累積，這不僅僅表現(xiàn)在政府財(cái)政增長(zhǎng)上，也表現(xiàn)在單位和個(gè)人擁有的資產(chǎn)規(guī)模上。因此大量的“閑余”資金需要尋找“投資”的出口。另外，由于政府在經(jīng)濟(jì)管理和調(diào)控過程的需要，特別是金融危機(jī)發(fā)生初期，為了刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，政府運(yùn)用了寬松的貨幣政策和擴(kuò)大基礎(chǔ)性投資的手段。這些手段對(duì)于刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯然是有效的，但是也存在“副作用”，即帶來了“流動(dòng)性的泛濫”。M2 與GDP 的比值是國(guó)際上最常用的的衡量流動(dòng)性過剩情況的指標(biāo)，而根據(jù)2011年9月國(guó)際貨幣基金組織發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》估計(jì)，截至2011年6月底，我國(guó)國(guó)內(nèi)貸款總量相當(dāng)于GDP 的173%。2010年底的貨幣供應(yīng)量M2 與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)之比達(dá)到1.8 倍。相比之下，美國(guó)的M2 與GDP 之比一直在0.5－0.6 的范圍，韓國(guó)的M2 與GDP 之比更是在0.12－0.15 之間［7］。如此大量累積的社會(huì)財(cái)富和流動(dòng)性，在膨脹的市場(chǎng)預(yù)期下，不斷進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些資金進(jìn)入也為資本壟斷提供了現(xiàn)實(shí)的可能。

（四）貧富差距的不斷擴(kuò)大

房?jī)r(jià)高的另外一個(gè)原因，甚至可能是根本性的原因是貧富差距的不斷擴(kuò)大（我們這里的貧富差距不僅僅指“居民”與“居民”之間，還指“單位”與“單位”之間）。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2003-2012年的這10年間，我國(guó)的基尼系數(shù)一直處于0.47 以上的水平，早就越過了0.4 的國(guó)際公認(rèn)警戒線［8］。這樣巨大的貧富差異使得“富人”（也包括“富單位”）積累了大量資金，這些資金在膨脹的房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下必然涌入房產(chǎn)市場(chǎng)?！案蝗恕遍e余資金具有較高的追求“長(zhǎng)期投資回報(bào)”的特征。這些大量的資金進(jìn)入為實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)供應(yīng)的“壟斷”提供了可能。而大量的“窮人”（也包括“窮單位”）原本就難有房產(chǎn)的購(gòu)買能力，在市場(chǎng)的作用下，這種能力幾乎就從根本上喪失了。

三、解決房地產(chǎn)問題的措施

根據(jù)上文的分析，我們認(rèn)為“高房?jī)r(jià)”的問題最具破壞性的是資本壟斷，所以根除這種壟斷，不但可以解決虛高的房?jī)r(jià)問題，還可以讓資本發(fā)揮良性的作用。由于資本壟斷市場(chǎng)的形成是需要多個(gè)條件的，所以解決資本壟斷的有效措施是破除這些條件。

（一）解決土地供應(yīng)壟斷實(shí)施行為

正如上文提出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和其他大部分國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不同是，中國(guó)的土地供應(yīng)是“事實(shí)上”的壟斷，即政府壟斷土地的供應(yīng)。這種特征其實(shí)可以是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)很好的武器，很可惜的是目前這個(gè)武器沒有得到很好的運(yùn)用。近年來，各地方政府通過“招拍掛”的方式逐步出讓土地，并通過控制土地出讓步驟，使土地出讓價(jià)格不斷上升。這種方式是典型的壟斷實(shí)施方式。更嚴(yán)重的是，這種方式使得獲得土地出讓的房產(chǎn)企業(yè)得到了更加穩(wěn)定的“土地價(jià)格”一定上漲的預(yù)期，從而進(jìn)一步加劇“資本”壟斷供應(yīng)的可能性。結(jié)果是政府壟斷轉(zhuǎn)變成了資本壟斷。

所以，解決土地供應(yīng)壟斷實(shí)施是政府首要解決的一個(gè)問題。解決的方式可以是，低價(jià)供應(yīng)土地、出讓地價(jià)零增長(zhǎng)、土地限時(shí)開發(fā)和政府保留轉(zhuǎn)讓收益權(quán)等。

（二）允許資本的逐利行為，同時(shí)解決流通中“囤積”問題和不正常的市場(chǎng)預(yù)期問題

如前文所述，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該承認(rèn)并允許資本的逐利行為。事實(shí)上，如果政府管理恰當(dāng)，資本的逐利行為是有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的。當(dāng)然，就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，已經(jīng)出現(xiàn)了資本壟斷供應(yīng)的情況，所以房產(chǎn)價(jià)格也已經(jīng)超出了應(yīng)有的價(jià)格。所以，破除這種資本壟斷是政府應(yīng)該著重解決的問題。資本壟斷包括兩種情況，一是資本對(duì)土地資源的壟斷；二是資本對(duì)完工房產(chǎn)的壟斷。可以分別采取不同的措施解決，比如前者包括：（1）土地限時(shí)開發(fā)；（2）懲罰土地超時(shí)開發(fā)；（3）政府保留土地完工前增值收益權(quán)等。對(duì)于后一種情況，可以采取包括：（1）房產(chǎn)保有稅（平均個(gè)人擁有面積為基礎(chǔ)的累進(jìn)稅制）；（2）提供公共租賃房等措施加以解決。

（三）多層次的住房保障體系的建立

建立多層次的住房保障體系對(duì)于解決高房?jī)r(jià)有特殊的作用，因?yàn)橐环矫孢@種措施是應(yīng)對(duì)資本壟斷“完工房產(chǎn)”的有效措施，同時(shí)也是解決中低收入者住房需要的有效方法。因?yàn)?，即使房?jī)r(jià)回歸到理性的水平，仍然會(huì)有人不具備購(gòu)買房產(chǎn)的能力，而政府對(duì)此應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。目前，地方政府已經(jīng)著手開發(fā)保障房，2011年1-9月份，全國(guó)保障房開工建設(shè)已達(dá)986 萬套，開工率為98%（不含西藏自治區(qū)），但是在保障房的建設(shè)過程中還是存在著諸如資金瓶頸、住房保障法制建設(shè)滯后、土地供應(yīng)以及保障房的分配方面等各種問題［9］，所以有關(guān)政府部門仍然需要注意保障房從開發(fā)、分配、維護(hù)到轉(zhuǎn)讓過程的公平、公正和公開性。

（四）從根本上解決貧富差距不斷擴(kuò)大

貧富差距是高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的深層次的原因，但是解決這個(gè)問題更是一個(gè)長(zhǎng)期和復(fù)雜的問題。運(yùn)用有效的稅收和財(cái)政制度、政策，在一次分配和二次分配過程中實(shí)現(xiàn)公平，需要政府和法律工作者長(zhǎng)期不懈的努力。

四、反 思

此次的京版“國(guó)八條”的出臺(tái)目的是抑制房產(chǎn)的投資性需求，但是從上文分析來看，作用非常有限，因?yàn)檫@些措施僅僅是針對(duì)個(gè)人的購(gòu)買行為進(jìn)行限制，而且政策存在漏洞。其實(shí)更為嚴(yán)重的是，該政策直接區(qū)分了“本市戶籍居民”和“非本市戶籍居民”，并作出了不同的規(guī)定。這種政策的出臺(tái)無論是否真正起作用，在它出臺(tái)的那一刻起，就已經(jīng)給全體“非本市戶籍居民”進(jìn)行了一次“公開地”歧視。相信這種做法也已經(jīng)嚴(yán)重地違反了憲法的精神。所以，政策制訂者應(yīng)該全面地審視問題的根源，也有勇氣承擔(dān)政府的責(zé)任，并時(shí)刻牢記“公平公正”原則的重要性。

［1］北京市人民政府辦公廳.北京版“國(guó)八條”樓市調(diào)控細(xì)則公布［EB/OL］.鳳凰網(wǎng)，2011-02-16.

［2］張維迎.博弈論與信息經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.上海：三聯(lián)書店、上海人民出版社，1996.

［3］梅新育.房地產(chǎn)利益集 團(tuán)的組成和能量［J］.南 風(fēng)窗，2010(10)：36.

［4］劉洪玉.“京版國(guó)八條”有望穩(wěn)定房?jī)r(jià)［N］.光明日?qǐng)?bào)，2011-02-24(002).

［5］曹陽(yáng)，王棟，焦志文.京版新“國(guó)八條”加大房地產(chǎn)調(diào)控力度［N］.金融時(shí)報(bào)，2011-02-22(005).

［6］北京市人民政府辦公廳.北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知［EB/OL］.首都之窗-北京市政務(wù)門戶網(wǎng)站，2010-04-30.

［7］國(guó)際貨幣基金組織.全球金融穩(wěn)定報(bào)告［R］.2011-09.

［8］國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.中國(guó)基尼系數(shù)達(dá)0.474 收入分配改革非常緊迫［EB/OL］.鳳凰網(wǎng)，2013-01-18.

［9］路君平，糜云.我國(guó)保障房的發(fā)展現(xiàn)狀與融資渠道探析［J］.中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院學(xué)報(bào)，2011(6).