武漢銀湖金泉科技開發(fā)有限公司 胡璇

面對激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成為了財務(wù)管理中一個必然的環(huán)節(jié)。目前以企業(yè)的發(fā)展和風(fēng)險共存為主要形式，依據(jù)時代背景提出科學(xué)的風(fēng)險控制策略來有效地緩解財務(wù)風(fēng)險問題。通過對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的全面認(rèn)識和了解，認(rèn)識到其內(nèi)部存在的種種問題，由于社會環(huán)境的不斷變化也無形中影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，人們思想觀念的變化以及各種企業(yè)自身活動的多變都是風(fēng)險存在的主要原因。根據(jù)實際情況充分地分析采訪財務(wù)風(fēng)險的管理中存在的問題，并提出切實有效的解決措施。筆者以自己的房地產(chǎn)工作經(jīng)驗來對此做相應(yīng)的分析和研究。

1 房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的具體內(nèi)涵

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險在資金的投資活動中主要有幾種不同的形式，一種是以籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、流動風(fēng)險為主要特征的風(fēng)險存在形式，按照相關(guān)的理論含義對地產(chǎn)風(fēng)險概述為受到環(huán)境等一些復(fù)雜變化因素影響而造成財務(wù)預(yù)期收益和實際存在偏差，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部活動中的任何步驟都會引起這些偏差，造成財務(wù)風(fēng)險加劇。另外一種則是由于房地產(chǎn)在償還一些債務(wù)的不確定而造成的財務(wù)風(fēng)險，這種形式的財務(wù)風(fēng)險又被稱作融資風(fēng)險，具有非常普遍的存在特征。

地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的，由于在不斷變化的市場環(huán)境中存在很多的偶然因素對房地產(chǎn)造成很大的影響，而財務(wù)風(fēng)險能在一定程度上避免房地產(chǎn)破產(chǎn)風(fēng)險和其他形式的風(fēng)險。同時在企業(yè)投資等活動中起著非常大的制約和調(diào)節(jié)作用，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)的各種活動的營運和分配。針對目前市場經(jīng)濟的增長環(huán)境，地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是一直存在于企業(yè)之中的。

2 地產(chǎn)產(chǎn)物風(fēng)險及原因分析

2.1 現(xiàn)金流量管理風(fēng)險

目前的市場行情決定了房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營過程中必然存在長期的資金周期，而這樣的特點使得資金周轉(zhuǎn)存在缺陷，使房地產(chǎn)項目的變現(xiàn)能力嚴(yán)重下降，基于這樣的情況必須在房地產(chǎn)現(xiàn)金流動環(huán)節(jié)做好相應(yīng)的管理工作。根據(jù)我國地產(chǎn)存在的實際情況可以看出大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)都是民營企業(yè)，對于現(xiàn)金管理模式的理念認(rèn)識不足從而形成企業(yè)規(guī)模的擴大落在加大資金投入的錯誤認(rèn)識上。這樣的資金管理方式阻礙了房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，清楚地認(rèn)識資金管理決定者是企業(yè)未來的發(fā)展，應(yīng)該受到高度的重視。

債務(wù)形式的發(fā)展是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的共同問題，許多企業(yè)為了擴大自己的發(fā)展采用大量資金投入來實現(xiàn)自己的目標(biāo)，然而這種盲目的投資運作行為使自己陷入到一種非常艱難的地步。沒有充分地認(rèn)識到自身企業(yè)中一些發(fā)展的潛在因素，而出現(xiàn)盲目舉債的錯誤行為。在房地產(chǎn)項目建設(shè)以后需要對整體資金的流向和使用作一個全面的計劃，將各種投資運用的環(huán)節(jié)清楚地注明。保證資金流動的透明和規(guī)范。

2.2 預(yù)算風(fēng)險分析

財務(wù)管理中因為一切的產(chǎn)品都是按照原定計劃來實施的，同時建筑項目中一些工程項目的建設(shè)周期較長，而不能很好地對財務(wù)風(fēng)險做出相應(yīng)的預(yù)算導(dǎo)致不確定因素增多，進(jìn)而財務(wù)風(fēng)險也隨之增大。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的實際情況存在差異，在面對現(xiàn)實的條件時應(yīng)該采取不同的策略。對于沒有土地作為自己企業(yè)成本的，在財務(wù)預(yù)算工作中就要對各個項目的回報率做細(xì)致的研究和分析。根據(jù)資金需要的順序來安排財務(wù)計劃管理，尤其注意在銀行貸款上的資金流動是非常大的。

2.3 企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常會出現(xiàn)經(jīng)營不善而導(dǎo)致企業(yè)風(fēng)險加劇的情況，尤其是各部門之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一合作關(guān)系存在很大的問題。物資流、資金流、信息流是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部相互溝通和交流的主要形式。因為一些特殊的原因造成這三種方式不能很好地運用在企業(yè)的經(jīng)營過程中造成企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險增高。尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理中任何一個部門環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題都會引起整個企業(yè)的收益出現(xiàn)下滑。除此之外，費用風(fēng)險管理意識薄弱也是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險中存在的主要原因，沒有認(rèn)清工程的質(zhì)量要求和財務(wù)部門的管理作用會使財務(wù)管理失去其應(yīng)有的作用和價值。在財務(wù)的成本核算上表現(xiàn)的敷衍使整個企業(yè)的財務(wù)陷入一種機械化的操作模式，進(jìn)而缺乏對實際重要材料的收集和整理，導(dǎo)致財務(wù)和成本核算之間存在重大偏差，進(jìn)一步影響企業(yè)的收益。

3 控制房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的措施

3.1 提高企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

因為企業(yè)的發(fā)展離不開人員的科學(xué)化管理，必須加強財務(wù)管理人員的個人素質(zhì)來作為防范風(fēng)險工作的基礎(chǔ)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在盲目追求企業(yè)經(jīng)濟效益的過程中忽視了管理人員的重要性，必須切實加強決策者的財務(wù)管理素質(zhì)，為更好地實現(xiàn)科學(xué)性技術(shù)發(fā)展而不斷努力。同時有效地改變傳統(tǒng)的管理模式和方法，盡可能地降低財務(wù)的風(fēng)險意識并做好基礎(chǔ)的建設(shè)工作，在房地產(chǎn)企業(yè)不斷壯大的過程中實現(xiàn)以人為本的發(fā)展理念，重視財務(wù)專業(yè)人員的培養(yǎng)方針，組織有效的企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)來切實加強房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險控制力度。

3.2 采用先進(jìn)和風(fēng)險管理模式

房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理是一個非常復(fù)雜的過程，需要針對財務(wù)管理的各項內(nèi)容來進(jìn)行有針對性的指導(dǎo)和決策。對地產(chǎn)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險做詳細(xì)的研究和分析以便準(zhǔn)確地掌握其中存在的各項風(fēng)險關(guān)系，在采用科學(xué)的管理措施的過程中主要分三步來完成。

3.2.1 正確地識別和認(rèn)識財務(wù)風(fēng)險

這一步的工作是整個財務(wù)風(fēng)險防范措施的基礎(chǔ)，必須全面地了解和掌握與房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的內(nèi)容，然后對其采取切實有效的辦法來合理地應(yīng)對。除此之外還需要對房地產(chǎn)市場中所面臨的環(huán)境進(jìn)行有效的分析和探討以便掌握其中存在的一些不利因素。將財務(wù)風(fēng)險的情況按照程度劃分出可能存在的風(fēng)險。

3.2.2 預(yù)防和控制風(fēng)險

通過前面的評估階段對財務(wù)風(fēng)險的認(rèn)識和了解，針對財務(wù)風(fēng)險做出切實有效的應(yīng)對策略，對風(fēng)險控制的辦法進(jìn)行系統(tǒng)化的制定來掌控財務(wù)信息。

3.2.3 風(fēng)險的損失處理

在面對財務(wù)風(fēng)險控制過程中需要對這一情況的發(fā)生做出可行性的處理方案，當(dāng)財務(wù)風(fēng)險出現(xiàn)之后需要迅速做出合理的措施來控制風(fēng)險造成的影響，使財務(wù)管理隨時保持一個健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

3.3 提高資金利用率，促進(jìn)財務(wù)管理科學(xué)運行

房地產(chǎn)中經(jīng)常會出現(xiàn)一些推動企業(yè)持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營活動，為了能使這些活動處于一個正常的發(fā)展?fàn)顟B(tài)必須采取有效的措施來積極地應(yīng)對和解決資金的管理問題，尤其在資金的籌備階段需要作為財務(wù)管理工作中的重點任務(wù)來抓，將現(xiàn)金管理作為管理的主要環(huán)節(jié)，提高資金的利用率。同時在材料的采購等工作環(huán)節(jié)也要做好相應(yīng)的管理措施，將收賬管理運用在實際的管理中來減少風(fēng)險造成的損失。對于房地產(chǎn)這樣施工周期比較長的項目工程建設(shè)必須保證充足的流動資金儲存，這樣才能面對現(xiàn)實中可能出現(xiàn)的各種突發(fā)情況和危機，為資金的高效利用做好準(zhǔn)備。使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況保持一個健康、穩(wěn)定的發(fā)展局面。

4 結(jié)語

本文根據(jù)實際的工作總結(jié)和分析探究，將有關(guān)房地產(chǎn)中存在的風(fēng)險做了全面的分析，并結(jié)合實際的情況提出了控制風(fēng)險的對策，詳細(xì)地討論了房地產(chǎn)內(nèi)部存在的問題和看法。對房地產(chǎn)的風(fēng)險和控制有了更加全面的了解和認(rèn)識。

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