渭南師范學院經(jīng)濟管理學院 何軍峰

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的不斷提升，形成了對房屋越來越高的市場需求，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在經(jīng)濟環(huán)境十分優(yōu)越的情況下，高利潤促使房地產(chǎn)投資行情呈現(xiàn)出旺盛的生命力。然而，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，將資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等經(jīng)濟活動中以期將來獲得不確定的收益注定是一個投資周期長、投資金額大、影響因素復雜的高風險投資行為。開發(fā)商房地產(chǎn)投資規(guī)劃決策的科學與否、管理是否到位、房地產(chǎn)項目投資風險是否得到有效識別、合理規(guī)避和有效防范則異常重要。

1 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的類別

投資所產(chǎn)生的風險是投資經(jīng)濟活動的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)投資本身是一項高投入的風險性事業(yè)，在投資過程中既會受到來自市場的經(jīng)營威脅，也會受到政策變動影響。企業(yè)在決策時，需要綜合分析投資所面臨的具體風險類別，才能克服決策者主觀判斷能力的限制。

1.1 政策風險

房地產(chǎn)投資是對于不動產(chǎn)業(yè)進行運作的行為，其開發(fā)程序與經(jīng)營情況與土地、環(huán)境有著密切的關(guān)系。因此，自我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展以來就難以擺脫政策對其發(fā)展的控制。另外，政府對于房地產(chǎn)的土地租賃、銷售價格、設(shè)備以及建設(shè)用料等都有相應(yīng)的限制政策。因此，土地出讓政策、使用政策以及城市建設(shè)規(guī)劃政策的變動都會給房地產(chǎn)企業(yè)的投資帶來一定風險。對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀政策以及金融政策的調(diào)整也會給房地產(chǎn)投資企業(yè)帶來風險。

1.2 利率風險

利率的調(diào)整是國家引導資金走向，對經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的常用手段之一。然而，利率的調(diào)整會對投資金額較大的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不小的影響，尤其是現(xiàn)在處于發(fā)展階段的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在投資的過程中大部分資金需要借助銀行的信貸支持，因此，利率的升高會從以下兩個方面對房地產(chǎn)投資企業(yè)產(chǎn)生影響，形成利率風險。一是對投資產(chǎn)生的實際價值產(chǎn)生折損。當利率升高時會影響現(xiàn)金的流進量，減少凈現(xiàn)值，嚴重的話會有負的凈現(xiàn)值出現(xiàn)。二是利率的升高會給房地產(chǎn)企業(yè)投資者增加債務(wù)負擔，引發(fā)還貸風險。另外，利率的升高會對房產(chǎn)的需求產(chǎn)生抑制作用，導致房地產(chǎn)銷售價格下降，給房地產(chǎn)投資者帶來資金運轉(zhuǎn)困難。

1.3 市場供求風險

房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中同樣會像其他行業(yè)一樣遇到市場供求關(guān)系帶來的風險。但是房地產(chǎn)企業(yè)的市場供求風險具有明顯的區(qū)域性，是指投資所在地的房地產(chǎn)供求關(guān)系變化所帶來的風險。在投資區(qū)域內(nèi)供求關(guān)系的變化具體表現(xiàn)為租金收入的變化以及房地產(chǎn)價值本身的變化，這種變化會給房地產(chǎn)投資企業(yè)的收入與預期產(chǎn)生較大偏離，影響風險辨識。

1.4 金融風險

由于我國的金融管理仍處在初級階段，金融渠道較少，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)這類投資數(shù)額較大的產(chǎn)業(yè)而言，借助銀行的融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。據(jù)有效數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)投資中有78%的資金來自銀行。因此，過于集中的融資渠道無疑加大了房地產(chǎn)投資企業(yè)的運作風險，一旦銀行對信貸政策進行調(diào)整，必定會給房地產(chǎn)的投資者以及購買者帶來巨大沖擊，同時也影響了居民的購買能力。

1.5 技術(shù)風險與自然風險

技術(shù)風險與自然風險具有一定的關(guān)聯(lián)性，技術(shù)風險指的是由于技術(shù)改進、工藝改進、建筑材料調(diào)整給房地產(chǎn)投資者帶來的可能性損失。因此，技術(shù)風險包含設(shè)計安排、建筑材料、施工技術(shù)等內(nèi)容，在這些方面的更新變化而帶來的風險。而自然風險與技術(shù)風險不同，自然風險具有一定的不可預見性，是由不可抗拒力給房地產(chǎn)經(jīng)營帶來的損失。自然風險不僅是對房地產(chǎn)投資的建設(shè)階段產(chǎn)生較大影響，而是對房地產(chǎn)投資具有全過程的影響，甚至會產(chǎn)生直接破壞，從而帶來損失。但是，與技術(shù)風險不同的是，自然風險的出現(xiàn)率較低，但造成的危害較大。

2 房地產(chǎn)投資企業(yè)的風險識別

房地產(chǎn)風險識別是制定風險應(yīng)對策略的基礎(chǔ)，也是保證投資項目順利進行的一個重要環(huán)節(jié)。通過對各種風險作出確認和鑒別，從而找出風險的來源和主要原因，對風險發(fā)生之后可能造成的后果進行定性分析，從而實現(xiàn)對風險的有效控制。目前，我國房地產(chǎn)投資企業(yè)較為常用的識別方法有以下幾種。

2.1 情境識別法

情景識別法是歐美國家房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常使用的一種風險識別方法，是針對風險中可能存在的一種關(guān)鍵因素及其影響程度進行預先描繪的方法。這種方法是在房地產(chǎn)投資企業(yè)未開始的狀態(tài)下，對擬定好的運轉(zhuǎn)程序進行描繪，模擬運作，一旦在關(guān)鍵部位發(fā)生變化時就能夠?qū)ο鄳?yīng)數(shù)據(jù)進行調(diào)整，模擬情景得出的數(shù)據(jù)就能夠為投資者所研究分析，從而盡量減少風險帶來的危害。

2.2 故障樹法

故障樹法是將可能發(fā)生的風險進行分解，由于分解之后的風險會以樹狀呈現(xiàn)出來，因此稱為故障樹分析法。房地產(chǎn)投資企業(yè)將主要風險進行分類，并將每個類別中的中風險按照風險原因劃分層次，從而找出風險出現(xiàn)的原因。這種識別方法準確性更高，但是欠缺全面。

2.3 德爾菲法

這種風險識別法起源于20世紀50年代的美國，是由美國一家專業(yè)咨詢公司發(fā)明的，是按照風險類別在匿名調(diào)查中進行意見整合，并對各種意見進行系統(tǒng)分析，找出意見的平均值和標準差，再將這些數(shù)據(jù)反饋給數(shù)據(jù)分析專家。通過專家的客觀分析，找出意見中的優(yōu)點，對投資方案進行調(diào)整補充，使房地產(chǎn)投資的每一個步驟都得到完善。

3 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的防范處理策略

3.1 建立完善的風險管理組織

建立完善的風險管理組織結(jié)構(gòu)是提升房地產(chǎn)投資企業(yè)風險管理效果的重要措施。在風險管理組織結(jié)構(gòu)中，每一個子組織都能夠有對應(yīng)的風險管理內(nèi)容，從而保證在投資開發(fā)的過程中事事有監(jiān)管、人人有責任。比如：在風險管理組織結(jié)構(gòu)中，高中層管理人員要組建專門研究政府政策以及環(huán)境改變的對應(yīng)團隊，促使房地產(chǎn)投資企業(yè)最大限度地對政策法規(guī)以及環(huán)境變化有全面的了解，注意結(jié)合公司實際，研判國家產(chǎn)業(yè)政策的變化，從而對其他結(jié)構(gòu)做出調(diào)整，保障風險管理組織結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)聯(lián)動；建立風險識別部門，在風險發(fā)生之前，通過收集的大量資料，加以分析、歸納和整理，對風險的類型及風險的生成原因進行有效識別，并且利用概率統(tǒng)計理論，對風險可能造成的影響后果和相應(yīng)損失做出定量化估算；建立完整的、系統(tǒng)的監(jiān)控部門，對于投資前期、中期、后期的一系列信息資源要進行及時監(jiān)控，明確具體的指標分析，對于投資經(jīng)濟活動中發(fā)現(xiàn)的問題，及時預警，及時糾偏；建立應(yīng)急處理部門，在對各類風險進行有效預測、管理的基礎(chǔ)上，提出最佳的應(yīng)急處理方案，幫助投資者對投資方案做出及時調(diào)整，把危害降到最小，保證整個項目投資的順利進行，確保公司戰(zhàn)略目標得以實現(xiàn)。

3.2 制定科學的投資分散方案

制定合理的投資分散方案是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)分散而達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等。投資區(qū)域分散指的是將房地產(chǎn)投資向多個地區(qū)分散，盡量不出現(xiàn)孤注一擲的現(xiàn)象，這樣一來，一旦其中一個區(qū)域出現(xiàn)風險問題，那么其他區(qū)域的投資項目可以做出調(diào)整動作，盡量保證整體投資的安全進行。而投資時間分散則可以利用利率、信貸政策等限制條件的時間差進行投資，當某個地區(qū)人均收入呈上升階段、銀行利率平穩(wěn)較低時，就是房地產(chǎn)投資開發(fā)的時機。因此，分散投資時間是減少利率、供求風險的有效措施。對于共同投資而言，則需要房地產(chǎn)投資企業(yè)有較強的協(xié)調(diào)能力，保證在較長時間內(nèi)各個投資項目的協(xié)調(diào)運行，即使在一個項目出現(xiàn)風險預兆的時候也能夠較快做出反應(yīng)，將風險損失率降低到最小。

3.3 設(shè)置合理布局的投資組合

房地產(chǎn)投資企業(yè)可以利用投資組合策略來減輕因某一方面出現(xiàn)風險時對整個投資項目產(chǎn)生的威脅。房地產(chǎn)投資組合策略是指房地產(chǎn)投資者按照一定原則在恰當?shù)馁Y源基礎(chǔ)上對不同類型的房地產(chǎn)項目進行搭配投資，合理布局投資項目，從而降低投資風險的一種投資策略。不同類型房地產(chǎn)項目的風險不同，簡單而言，就是說房地產(chǎn)投資企業(yè)可以將一部分資金放在小戶型普通住宅，而另一部分投放在寫字樓的租賃和出售上。這樣就能夠利用不同類別房地產(chǎn)之間的風險差異來保證整體投資的安全性，還能夠利用收益高的部分對收益低的部分進行相互調(diào)劑，從而提高公司總體的抵御風險能力。

3.4 參加商業(yè)保險進行轉(zhuǎn)移風險

風險轉(zhuǎn)移并非是轉(zhuǎn)嫁損失，而是通過合同或協(xié)議將風險損失的一部分轉(zhuǎn)移給項目以外的第三方，因企業(yè)與第三方各自優(yōu)劣不同。這種減輕自身所承受風險的轉(zhuǎn)移手段對于房地產(chǎn)投資來說是十分必要的，能確保投資者資金回圈運動、確保經(jīng)營活動可持續(xù)進行、確保投資者的信譽度。所以，要充分利用好當下保險業(yè)對房地產(chǎn)投資的支撐。因為保險公司的經(jīng)營范圍有所限制，在進行房地產(chǎn)投資時，要對當下的房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋低壓保險以及房地產(chǎn)委托保險等方面進行全面了解。確定好適合的保險金額，對風險單位以及風險率、信譽率進行合理選擇，這樣才能夠使由于利率調(diào)整、自然災(zāi)害、技術(shù)偏差帶來的損失與保險公司合伙分擔，確保房地產(chǎn)投資能夠順利避過風險。

3.5 合理調(diào)整資金籌措策略

合理利用多重融資渠道是保證房地產(chǎn)投資企業(yè)規(guī)避金融風險的有效措施。所以，房地產(chǎn)投資企業(yè)可以在投資利潤高于貸款利潤的情況下，利用資金杠桿作用，用固有資金獲取貸款資金。同時，還應(yīng)該合理使用集資建房、利用外資等資金籌措方式，促使融資渠道逐漸完善，也更加安全。目前，有許多房地產(chǎn)投資企業(yè)利用公司改制、上市融資的方式來解決融資問題，另外，有一些企業(yè)利用項目投資后期期房預售的方式來解決資金短缺的問題。因此，在籌措資金時，房地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該盡量選取融資成本低、安全系數(shù)高的組合方式促進資金運轉(zhuǎn)。

3.6 完善風險管理制度減輕風險

風險管理制度是保證以上措施有效落實的關(guān)鍵，在風險管理組織結(jié)構(gòu)搭建完善的情況下，需要有制度保證落實，有規(guī)定督促實施。這樣才能夠在風險損失發(fā)生之前，采取減輕策略降低損失嚴重性。對于管理者而言，不僅要有風險管理意識還要有風險管理的落實決心，在單位內(nèi)部組織展開風險管理培訓項目，使有關(guān)人員充分了解有關(guān)城市規(guī)劃、土地管理以及法律法規(guī)、操作規(guī)程、安全技能等方面的知識，提高全員風險意識，在每一個環(huán)節(jié)減少紕漏的出現(xiàn)，減輕潛在的有形風險因素和無形風險因素。這樣才能夠?qū)Ω黝愶L險進行有效預測，在增加房地產(chǎn)投資企業(yè)運營安全系數(shù)及企業(yè)素養(yǎng)的基礎(chǔ)上進一步實現(xiàn)利潤最大化。

[1]劉春蓮.關(guān)于加快永嘉第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考[J].浙江統(tǒng)計,2003-11-25.