祁神軍，張濤軍，張云波

(華僑大學(xué)土木工程學(xué)院，福建 廈門 361021)

房地產(chǎn)市場是一個系統(tǒng)工程，其發(fā)展受國家宏觀政策、房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、土地市場供給、二手房交易、租賃交易，以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素的影響。因此，不管是政府的宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的自我調(diào)節(jié)，都要遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展的自然規(guī)律。國內(nèi)許多學(xué)者，如王占波和王要武[1]、胡雨村和沈岐平[2]、金曉斌等[3]、羅平和何素芳[4]、朱湘蘭和黃有亮[5]、王鋒和蘇良生[6]等指出城市房地產(chǎn)市場從根本上受城市基礎(chǔ)建設(shè)和住宅供求傾向兩方面因素的制約和影響;商升亮[7]以住宅需求理論和系統(tǒng)動力學(xué)理論為基礎(chǔ)，在對住宅需求影響因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上建立了房地產(chǎn)系統(tǒng)動力學(xué)模型;袁翠華[8]指出住宅需求是住宅市場經(jīng)濟(jì)活動的動力，是住宅供應(yīng)變動的牽引力，并認(rèn)為住宅需求的影響因素包括城市人口、城市經(jīng)濟(jì)水平、宏觀政策、房地產(chǎn)金融、土地供給、房地產(chǎn)行業(yè)利潤、建造成本等;陳永聰[9]、馮璐[10]指出房地產(chǎn)行業(yè)的影響因素主要包括土地供應(yīng)、住宅供應(yīng)和住宅需求，且土地供應(yīng)是房地產(chǎn)控制的根源;JIE等[11]以上海為例，分析了上海房地產(chǎn)價格的影響因素，并構(gòu)建了上海市房地產(chǎn)價格動力機(jī)制。SUNGJOO等[12]剖析了韓國房地產(chǎn)市場的決定因素，尤其是抵押貸款政策等金融市場因素，構(gòu)建了韓國房地產(chǎn)市場動力模型。

但上述研究較多考慮了土地供給、市場供給、市場需求、市場價格和宏觀經(jīng)濟(jì)等因素，而較少考慮金融市場、二手房的交易、租賃交易，以及國家宏觀政策等影響因素;且大多數(shù)研究是為了預(yù)測住宅市場中某一重要因素的發(fā)展方向，如房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)價格等，但將其納入“房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)”研究的較少。

鑒于此，筆者提出了基于系統(tǒng)動力學(xué)的房地產(chǎn)市場發(fā)展動力機(jī)制研究這一課題。擬應(yīng)用系統(tǒng)動力學(xué)(system dynamics，SD)方法和原理，分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力因素，尤其是二手房交易和二手房租賃市場因素，構(gòu)建房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力機(jī)制，收集和整理房地產(chǎn)市場歷史交易數(shù)據(jù)，建立并校正房地產(chǎn)市場動力模型，預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，為政府的宏觀調(diào)控及房地產(chǎn)市場的供求調(diào)節(jié)提供科學(xué)的決策依據(jù)，從而抑制房地產(chǎn)過度盲目投資，指導(dǎo)購房者理性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1 理論基礎(chǔ)

1.1 房地產(chǎn)周期波動理論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)擴(kuò)張和收縮交替的反復(fù)運(yùn)動過程，包括復(fù)蘇與增長、繁榮(波峰)、危機(jī)與衰退、蕭條(波谷)4個階段。房地產(chǎn)周期波動的影響因素包括:房地產(chǎn)需求與供給、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)利潤率、財政政策、貨幣政策、投資政策、經(jīng)濟(jì)增長率、國民收入與消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變、城市化、通貨膨脹和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)等。

1.2 房地產(chǎn)市場供求價格機(jī)制

價格機(jī)制是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本機(jī)制，市場價格的形成是市場需求和市場供給的均衡。供求關(guān)系是供給與需求互相聯(lián)結(jié)、彼此制約形成的對立統(tǒng)一體。商品房價格首先表現(xiàn)為商品價值或?yàn)槠滢D(zhuǎn)化形式即生產(chǎn)價格的貨幣表現(xiàn)，是一種相對價值，同時也反映了商品房在市場上交易時房地產(chǎn)開發(fā)商愿意賣出的價格和購買者愿意支付的價格的均衡，即商品房的市場價格。商品房的價值或生產(chǎn)價格決定其市場價格，并通過市場供求關(guān)系動態(tài)調(diào)整市場價格，圍繞市場價值上下波動;與此同時，商品房本身的市場價值又決定著商品房供求關(guān)系的波動。

1.3 系統(tǒng)動力學(xué)

系統(tǒng)動力學(xué)自20世紀(jì)50年代中期由美國麻省理工學(xué)院的弗雷斯特教授創(chuàng)立以來，被廣泛應(yīng)用于工業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理、宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境等多個領(lǐng)域。SD特別強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)的整體性和復(fù)雜系統(tǒng)的非線性特性，認(rèn)為系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)決定系統(tǒng)的功能，系統(tǒng)行為模式的特性主要取決于其內(nèi)部的動態(tài)結(jié)構(gòu)與反饋機(jī)制;系統(tǒng)在內(nèi)外動力和制約因素的作用下按一定的規(guī)律發(fā)展演化。SD模型主要包括因果關(guān)系反饋環(huán)路圖和流程圖。因果關(guān)系反饋環(huán)路圖是對系統(tǒng)問題的定性描述，是系統(tǒng)動力學(xué)后續(xù)建模仿真得以順利進(jìn)行的基礎(chǔ);流程圖則是根據(jù)因果關(guān)系反饋環(huán)路，利用系統(tǒng)動力學(xué)特有的描述各種變量及其相互關(guān)系的符號繪制而成，并確定系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的數(shù)學(xué)或邏輯關(guān)系。

2 計及二手房交易的房地產(chǎn)市場發(fā)展動力模型

2.1 房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力機(jī)制

從房地產(chǎn)市場的需求、房地產(chǎn)的供給、房地產(chǎn)的價格、土地供應(yīng)、二手房交易和租賃市場等6個方面研究房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力機(jī)制。該動力機(jī)制包括6個子系統(tǒng):①土地市場供給。土地市場供給是房地產(chǎn)開發(fā)的先導(dǎo)，既影響后期住宅供應(yīng)的數(shù)量，又受二手房交易、租賃市場、住宅供需狀況的影響。②房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)需求是推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力，受城市人口規(guī)模、家庭平均規(guī)模、新增家庭比例、城市化水平、貸款政策、首付比例、城市拆遷、人均住宅面積、房價收入比、二手房交易和租賃市場繁榮程度等因素的影響。③房地產(chǎn)供給。房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)市場發(fā)展中的實(shí)物表現(xiàn)，其數(shù)量受前期土地供應(yīng)、前期二手房交易、前期租賃市場的繁榮程度、預(yù)售政策、銷售政策以及開發(fā)商市場預(yù)期等因素的影響。④房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)發(fā)展的顯化因子，受高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房投資比例、土地價格、建安費(fèi)和房地產(chǎn)業(yè)投資等因素的影響。⑤二手房交易。二手房交易是房地產(chǎn)市場的隱性競爭因素，主要受城市人口規(guī)模、住宅價格、二手房稅收、二手房政策、二手房首付比例和二手房貸款政策等的影響。⑥租賃市場。租賃市場也是房地產(chǎn)市場的隱性競爭因素，主要受城市人口規(guī)模、住宅價格、租賃稅收、租賃政策和租賃價格等的影響。其動力機(jī)制如圖1所示。

2.2 房地產(chǎn)市場發(fā)展動力模型及參數(shù)初始化

2.2.1 動力模型

根據(jù)圖1所示的動力機(jī)制，構(gòu)建計及二手房交易的房地產(chǎn)市場動力模型，如圖2所示。

2.2.2 參數(shù)初始化

二手房交易對商品房市場發(fā)展的動力模型的參數(shù)主要包括二手房償債能力、二手房交易成本的降低率和二手房交易程度3個方面。

(1)二手房償債能力。二手房償債能力(DT)反映了購房者支付二手房月供的能力，也是二手房交易激烈程度的重要指標(biāo)，則:

式中:IP為二手房首付比例;RI為二手房貸款利率;r為銀行貸款利率;DR為貸款利率的折扣;LY為二手房允許貸款的年限。

(2)二手房交易成本的降低率。二手房交易成本的降低率(DR)反映了因買房者和賣房者交易稅收的降低對二手房交易的影響程度，與二手房償債能力一樣，也是反映二手房交易激烈程度的重要指標(biāo)。則:

圖1 計及二手房交易的房地產(chǎn)動力機(jī)制

圖2 計及二手房交易的房地產(chǎn)市場發(fā)展動力模型

式(4)～式(7)中:DT為契稅;ddt為契稅的折扣;ST為印花稅;dst為印花稅折扣;CT為營業(yè)稅;dct為營業(yè)稅折扣;PT為個人所得稅;dpt為個人所得稅的折扣。

(3)二手房交易程度。二手房交易程度(SHTD)是反映二手房交易激烈程度的綜合指數(shù)，受二手房首付、二手房償債能力和二手房交易成本等因素的影響。

式中:IDDT(DT)、IDIP(IP)、IDDR(DR)分別為IDDT與DT、IDIP與IP、IDDR與DR的階躍函數(shù);IDDT為二手房償債能力對二手房交易的影響程度;IDIP為二手房首付比例降低對二手房交易的影響程度;IDDR為交易成本降低對二手房交易的影響程度;PP為購買者對二手房的消費(fèi)偏好。其中，IDDT、IDIP、IDDR采用表函數(shù)表示。另外，二手房交易程度對商品房市場的影響程度也采用表函數(shù)設(shè)計。

3 廈門市房地產(chǎn)市場發(fā)展動力模擬與實(shí)驗(yàn)

3.1 廈門市房地產(chǎn)市場概況

自2000年以來，廈門市房地產(chǎn)投資以13.686%的速度增長，2007年房地產(chǎn)投資超出廈門市基礎(chǔ)設(shè)施投資的4.44%。尤其是2006年以來，土地單位購置成本由2005年的4 087.844元/m2上升至6 458.492元/m2，上漲了近57.99%，快速推動了廈門市房價的上漲，致使2007年房價上漲到8 907.018元/m2，雖然2008—2009年發(fā)生了國際金融海嘯，但廈門市房價仍然繼續(xù)上漲，2010年第一季度廈門市商品房均價為10 636元/m2，致使房地產(chǎn)價格收入比擴(kuò)大到14∶1，且極大地拉動了二手房的交易。

3.2 主要參數(shù)設(shè)置、參數(shù)估計與檢驗(yàn)

模型主要涉及的參數(shù)設(shè)置如下:二手房首付比例為0.3、契稅為0.03、印花稅為0.001、個人所得稅為0.006 8、綜合稅收為0.013 2、房地產(chǎn)業(yè)平均利潤率為0.3、最長貸款年限為30年。

根據(jù)廈門市2000—2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展的數(shù)據(jù)，采用該模型進(jìn)行仿真模擬，并將模型模擬輸出的2009年末城市人口、GDP、土地交易價格、銷售面積以及新房交易均價與真實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比分析，如表1所示，所有的偏差均小于±5%，因此該模型可行。

表1 模型模擬與仿真結(jié)果驗(yàn)證

3.3 廈門市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢仿真

根據(jù)計及二手房交易的房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力模型，對廈門市房地產(chǎn)市場的需求與供給、廈門市未來房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行仿真，分別如圖3和圖4所示。很明顯，廈門市房地產(chǎn)市場的求供比自2000年以來不斷上升，并在2008年左右達(dá)到了最高，以后逐步保持在3.7左右;廈門市房地產(chǎn)價格自2000年以來，平均以112.92%的發(fā)展速度增長，且在2009年以后廈門市房地產(chǎn)市場平均價格保持在1萬元/m2的水平。

圖3 廈門市房地產(chǎn)供給與需求趨勢預(yù)測

圖4 廈門市房地產(chǎn)價格趨勢預(yù)測

3.4 仿真實(shí)驗(yàn)

設(shè)定“二手房允許貸款年限縮短到20年”、“二手房貸款利率7折優(yōu)惠”、“二手房首付比例提高到4成”、“二手房首付比例降低到2成”、“二手房交易稅收100%優(yōu)惠”5種房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，分別進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，各情形對二手房交易、新房需求、新房價格、新房銷售面積以及土地交易價格的平均影響程度及對商品房市場影響的灰色關(guān)聯(lián)度如表2所示。

表2 二手房交易宏觀調(diào)控政策對商品房市場的平均影響程度及灰色關(guān)聯(lián)度

表2的實(shí)驗(yàn)結(jié)果表明，降低二手房首付比例、二手房交易稅收折扣和貸款利率折扣是宏觀調(diào)控的積極政策，能有效刺激二手房的交易，從而降低新房需求、降低城市土地交易價格和新房的價格，與此同時新房的交易面積也相應(yīng)減少;反之，二手房首付比例提高、允許貸款年限縮短、交易稅收折扣降低都將致使二手房交易市場萎縮，從而促進(jìn)新房市場的發(fā)展。且降低二手房的首付比例對商品房市場的影響最大，稅收折扣優(yōu)惠次之，而增加二手房的首付比例影響最小。

4 結(jié)論

筆者充分考慮二手房對房地產(chǎn)市場的影響，尤其是二手房買賣和租賃政策，構(gòu)建了計及二手房交易的房地產(chǎn)市場發(fā)展動力機(jī)制;以廈門市房地產(chǎn)市場2000—2009年的歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，綜合考慮廈門市房地產(chǎn)市場的共性和區(qū)域性特征，優(yōu)化了計及二手房交易的廈門市房地產(chǎn)市場發(fā)展動力學(xué)模型，進(jìn)一步建立各動力變量之間的函數(shù)關(guān)系，并模擬和預(yù)測了2010—2015年廈門市房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢;分別對二手房允許貸款的年限、二手房貸款利率折扣、二手房首付比例和二手房交易稅收折扣等政策進(jìn)行試驗(yàn)?zāi)M，實(shí)驗(yàn)證明降低二手房的首付比例對商品房市場的影響最大，稅收折扣優(yōu)惠次之，而增加二手房的首付比例影響最小，為廈門市政府正確引導(dǎo)廈門市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了科學(xué)決策的依據(jù)。

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