萬麗萍

房地產(chǎn)企業(yè)是我國最近幾年主要的經(jīng)濟(jì)支柱，目前，由于最新的“國五條“的出臺，對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來盈利能力提出了巨大的考驗(yàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何靈活地面對國家政策的不利因素，如何有效地制定出有效的財(cái)務(wù)管理政策是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的關(guān)鍵。本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的主要問題和創(chuàng)新策略進(jìn)行專門的探討。

一、房地產(chǎn)定義

房地產(chǎn)又叫做不動產(chǎn)，從狹義的角度來講是指房屋的建筑部分與建筑地有機(jī)結(jié)合的整體和他們衍生的一些列物權(quán)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀和主要的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是指企業(yè)在經(jīng)營活動過程中對資金的籌集、使用、分配等進(jìn)行預(yù)測、計(jì)劃、控制、核算和考核工作，并且能夠正確處理復(fù)雜的財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)管理中最重要的活動之一，也是最為關(guān)鍵的管理活動。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)難以控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期資金占用較大，資產(chǎn)負(fù)債率較高，項(xiàng)目的涉及的周期較長，財(cái)務(wù)管理的難度較大，并且在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會掩藏很多的不確定因素，這些因素可能會相互作用導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗。房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，對于那些規(guī)模較小，敏感較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，控制風(fēng)險(xiǎn)的能力難以對付突變的政策環(huán)境。因此，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，就能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供較為有效的投資決策和提高預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度較大

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前的開發(fā)一個項(xiàng)目的資金規(guī)模需求越來越大，并且時(shí)間跨度相當(dāng)長，一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要經(jīng)過征地、開發(fā)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段，他們的時(shí)間跨度通常為兩年甚至更長的時(shí)間，而商品房在出售的過程中又采取的是分期付款的方式，因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)起來前期巨額的資金占用很難在短時(shí)間內(nèi)收回，這與普通的制造業(yè)企業(yè)具有很大的不同，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)不高

目前，絕大多數(shù)的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有分開，大多數(shù)的老板直接管理房地產(chǎn)的開發(fā)活動和經(jīng)營活動，他們沒有專門的職業(yè)經(jīng)理人。這樣雖然能夠大大減少開發(fā)企業(yè)的人力成本，但是在財(cái)務(wù)管理的效率上面沒有能夠滿足企業(yè)的投資融資需求。再者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老板財(cái)務(wù)管理理念陳舊，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資、融資、可行性研究、招投標(biāo)等方面不能做到心中有數(shù)，顯示出投資決策極大的盲目性。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本較大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與普通的制造企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有很大的不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期需要投入巨大的長期資金，資金周轉(zhuǎn)率特別低，資產(chǎn)負(fù)債率較高，這說明了該行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式主要采取的是債務(wù)融資，特別是依靠銀行的信貸資金，貸款的資金較大，相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。目前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控較嚴(yán)，嚴(yán)厲控制銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款額度，再加上土地政策和信貸政策的收縮都使得房地產(chǎn)的融資成本越來越高，面臨的資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新策略

1.創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營主要是依靠企業(yè)的內(nèi)部控制制度，它是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的有效手段之一。要在內(nèi)部控制制度上面進(jìn)行創(chuàng)新，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做到以下幾點(diǎn)。首先，需要建立一個健全的內(nèi)部控制制度體系，有效的保證經(jīng)營、決策、控制三方面的相互配合和相互制約。其次，確定大型開發(fā)企業(yè)中董事會在內(nèi)部控制制度中的核心地位，而監(jiān)事會必須監(jiān)管企業(yè)運(yùn)作的各個環(huán)節(jié)，站在企業(yè)的高度制定統(tǒng)一的內(nèi)部控制制度，按照統(tǒng)一的規(guī)則進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)、授權(quán)。最后，加強(qiáng)創(chuàng)新企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)制度，對企業(yè)的重大財(cái)務(wù)支出，重大財(cái)務(wù)投資項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。

2.創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理方法

企業(yè)在經(jīng)營活動過程中面臨各種風(fēng)險(xiǎn)，其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是影響財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于現(xiàn)代企業(yè)來講就必須加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)隨著開發(fā)成本的不斷增加而變得難以控制，隨著國際經(jīng)濟(jì)市場局勢的波動而變得十分復(fù)雜，行業(yè)的不穩(wěn)定性直接導(dǎo)致了企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不采用創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)管理方式，通過逐一識別各種風(fēng)險(xiǎn)，確定風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便對開發(fā)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究，提出風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營更加穩(wěn)定。

3.不斷提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的創(chuàng)新能力

提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵因素之一是提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)。首先，新招聘的財(cái)務(wù)人員必須具有相應(yīng)的崗位資格證書，具有較好的綜合素養(yǎng)，能夠充分利用財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目投資分析。其次，不斷地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升他們的業(yè)務(wù)能力。最后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該對經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)政策變化做出一定的分析判斷，能應(yīng)用合理的風(fēng)險(xiǎn)策略組合，控制企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.創(chuàng)新建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化

當(dāng)今的社會是比拼信息的社會，誰掌握了信息獲取的渠道誰就能先發(fā)制人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該把整個企業(yè)的上上下下通過信息系統(tǒng)統(tǒng)一的聯(lián)系起來，讓企業(yè)的各個部門共享企業(yè)的信息。同時(shí)，這樣的信息化建設(shè)也能夠方便企業(yè)的財(cái)務(wù)部門匯總各個部門的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，然后通過統(tǒng)一的分析決策系統(tǒng)掌握企業(yè)的經(jīng)營活動，使企業(yè)能夠做出更加有利于企業(yè)股東的行為。加強(qiáng)創(chuàng)新企業(yè)信息化操作的嚴(yán)密性，防止工作人員走漏于制度之外，掏空企業(yè)的寶貴資源。應(yīng)該設(shè)立嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，事后對重大的財(cái)務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行獨(dú)立的專項(xiàng)審計(jì)。

總之，我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展離不開房地產(chǎn)行業(yè)所作出的貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)的快速成長也離不開國家政策的支持。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到政策調(diào)控的打壓越來越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從內(nèi)部出發(fā)，不斷加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)管理工作水平，重視財(cái)務(wù)管理的理論，并且不斷的創(chuàng)新新的財(cái)務(wù)管理制度，以便能更好的適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，能更好的適應(yīng)國家政策的相關(guān)變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有把財(cái)務(wù)管理放到企業(yè)戰(zhàn)略化的高度才能不斷為企業(yè)增添新的活力。

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代商業(yè)，2007（02）.

[2]王師.如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)經(jīng)學(xué)術(shù)版，2010（01）.