張玉珍

一、房地產(chǎn)稅制在目前所存在的問題

1.稅收制度合理性和調(diào)控作用不足。在稅收的設計上，比如土地增值稅等，有非常不當?shù)牡胤剑蚨鴮е铝苏{(diào)控的力度無法凸顯。針對納稅人的區(qū)別，扣除項目也有所不同。在城鎮(zhèn)土地使用稅方面，征收土地使用稅的對象為城市建設及工礦企業(yè)征稅用地，卻不包含企業(yè)在城鎮(zhèn)之外的用地。出于對投機炒房的打壓而征收的營業(yè)稅及個人所得稅，卻又因為賦稅的轉(zhuǎn)嫁效應而間接增加了二手房購買者的壓力。土地增值稅的增收無疑將成本轉(zhuǎn)嫁到了住房購買者的身上，無形中也推高了房價。企業(yè)通過更換同類型的稅種的名目來逃避稅費，也讓稅款流失加劇，降低了稅收對于經(jīng)濟的調(diào)控力度。

2.稅收種類繁多，缺乏規(guī)范，費大于稅。在現(xiàn)存的稅制中，僅僅針對房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和保有環(huán)節(jié)的，就有十多種名目。比如城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。這些稅目種類繁多，而且存在著重復征稅和稅基稅率上的種種不合理因素。根據(jù)有關數(shù)據(jù)，二十世紀九十年代至今，在我國的地方財政收入中，房地產(chǎn)相關的稅費所占比重僅為十分之一，與發(fā)達國家相比顯得過低。并且，由于費大于稅的實際情況在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)和交易階段表現(xiàn)突出，導致了稅款征收對于房地產(chǎn)價格調(diào)控的無力。

3.稅收制度不一致導致公平缺失。在我國，目前存在的稅制有兩套，這也導致了稅費不公平。內(nèi)外資的房地產(chǎn)企業(yè)，需要承擔企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅這兩條不同的房地產(chǎn)和土地的稅制。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)需要交納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，然而涉外的企業(yè)卻不需要對地產(chǎn)繳納賦稅。這樣的稅收制度顯然讓內(nèi)資賦稅的壓力大于外資企業(yè)，也降低了他們的收益，同時也不符合市場上的公平原則。在我國，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，集中在開發(fā)和流通的環(huán)節(jié)設置征稅項目，如耕地占用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅等等。除此之外，還有其他費用的征集。這些環(huán)節(jié)的稅費在房地產(chǎn)的價格組成中占據(jù)了三到四成，而在整個稅收組成中更是占到了八成之多。相反，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上，僅僅有房產(chǎn)稅和土地使用稅兩種。這樣的設置無疑是對投資小需求擴張的促進，讓土地的流通和交易更加迅速，也使得稅收的杠桿作用更加被忽視。

4.征管不嚴，稅收流失過多。稅收征管體制的不完整和不完善也是我國目前房地產(chǎn)市場弊病中的一項突出問題。沒有一整套的科學的評估體系，稅收及相關人員的素質(zhì)無法保證，就使得征管的工作無法真正落到實處。對于部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅意識不足，不及時申報和繳稅，甚至存在較高的欠稅比例或者偷稅漏稅，也是稅收過程中的一個難點。對于稅收部門來說，過于注重上級主管部門下達的任務和指標，人為干預的環(huán)節(jié)過多，甚至以豐補歉和違規(guī)預征等等，都是非常不規(guī)范的行為。對于稅務部門來說，清算的力量不夠，在預征稅方面稅率不齊，有些稅務清算不及時，也縱容了偷稅和漏稅的行為。綜上所述，機制、人員和監(jiān)管，是目前房地產(chǎn)相關稅費征管難度大的三個突出原因。

二、關于完善改革房地產(chǎn)稅制的思考及建議

1.計稅依據(jù)管理。在計稅依據(jù)上，有兩種考慮。其一，市場價值可作為物業(yè)稅的主要計稅依據(jù)。其二是房地產(chǎn)評估價值，這樣才能夠比較客觀的考慮了房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力。在防止重復征稅的問題上，可以用營業(yè)稅、城建稅和教育附加稅等其他稅種來調(diào)節(jié)，不再將新征收物業(yè)稅考慮在內(nèi)。在應征面積的征稅標準上，作為稅務專家的劉恒先生認為，在部分南方城市的房地產(chǎn)稅試點方案中，基本住房的確定以家庭人均住宅為標準，而對超過部分征稅，是正在實踐的一種制度。

2.優(yōu)化稅種設計。在稅種設置上，以房地產(chǎn)市場運行的過程和市場為依據(jù)來進行稅種的優(yōu)化設置。開發(fā)投資環(huán)節(jié)上，保留建筑業(yè)營業(yè)稅，對耕地占用稅進行修訂和完善進而對征稅范圍進行擴大，同時對單位稅額標準進行提高，將其更名為農(nóng)地占用稅。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)上，可設置不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅或者房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。在課稅的依據(jù)上以不動產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時的流轉(zhuǎn)額為標準。在取得環(huán)節(jié)上，開征遺產(chǎn)與贈與稅，對印花稅和現(xiàn)行契稅進行歸并。設立不動產(chǎn)取得稅，在計稅依據(jù)上以不動產(chǎn)取得時的支付或者估值為根據(jù)，取得時征集。在占用環(huán)節(jié)上，合并房產(chǎn)稅、沉思房地產(chǎn)稅和土地使用稅，計稅依據(jù)上以房地產(chǎn)估值為根據(jù)，繳納者為房地產(chǎn)所有者和使用人。在收益環(huán)節(jié)上，對內(nèi)外企業(yè)的所得稅進行統(tǒng)一標準，對個人所得稅進行完善和修訂，對土地增值稅進行保留來配合國家相關的經(jīng)濟政策和行為。合并房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅并對土地和房產(chǎn)統(tǒng)一征收物業(yè)稅。不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)是需要首先被考慮的，可合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，簡化和統(tǒng)一成房產(chǎn)稅。對更低占用稅和土地增值稅直接取消，保持契稅不變。

3.稅收政策與經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)。與經(jīng)濟的高速發(fā)展相比，我國在房地產(chǎn)稅制上面是明顯滯后的。為了吸引外資，改革開放時期，我國制定了針對內(nèi)外的兩套不同稅收政策。這樣的稅制顯然是違背了市場公平的原則的，也與目前新環(huán)境下經(jīng)濟發(fā)展的要求不匹配。因此，制定內(nèi)外統(tǒng)一的稅制，呼喚公平是大勢所趨。

4.規(guī)范房地產(chǎn)的稅收種類。由于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)占據(jù)時間長且稅額較少，對于持有環(huán)節(jié)的稅收力度加大勢在必行。對于開發(fā)用地是征收土地使用稅的不合理情況，應該停止征收該項稅種。另外，由于與土地出讓金在性質(zhì)上重復，耕地占用稅也可以取消。在新稅收政策中，應該簡化稅種，形成所得稅、營業(yè)稅和物業(yè)稅為主要稅種的一整套合理的、制度化的體系。對于房地產(chǎn)的評估和征稅，需要建立完整的配套體系，從而對征收環(huán)節(jié)形成規(guī)范，有所獎懲。唯有如此，房地產(chǎn)稅收的合法和規(guī)范性才能夠得到保證。在人員素質(zhì)上，需要不斷提高業(yè)務水平和工作技能，高素質(zhì)的人員才能真正形成監(jiān)督，促使房地產(chǎn)行業(yè)在稅收上合理健康的運行和發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收體制的合理與否意義重大，直接關系到我國的住房供需平衡保障。有效的房地產(chǎn)稅收機制能夠?qū)Ψ績r的異常上漲進行有效抑制，從而促進行業(yè)整體健康。對于我國來說，房地產(chǎn)目前所處的階段仍然是發(fā)展時期，在稅收的體制上面也略顯不成熟。以目前中國的發(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，需要對其進行改革和完善，從而更好的發(fā)揮稅收的杠桿作用，為宏觀調(diào)控貢獻力量。

[1]劉艷杰，淺析我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度，財經(jīng)界[J]2011（08）.

[2]王占群，試析房地產(chǎn)稅收中的征管問題，當代經(jīng)濟[J]，2011（20）.