王曉輝

房地產(chǎn)企業(yè)融資，是指發(fā)生在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的，通過各種信用方式、方法及工具為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門融通資金的金融行為。廣義的房地產(chǎn)融資指的是籌集、融通和結(jié)算資金的所有金融行為；狹義的房地產(chǎn)融資只是指其中的一環(huán)，即專指資金融通行為。

相較于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資具有特殊性：

開發(fā)資金需求量大，高度依賴外部資金；需要以土地和房產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的條件；高經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，高財務(wù)風(fēng)險；高度依賴資本市場。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道現(xiàn)狀概述

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的“新五條”政策，確定穩(wěn)定房價和調(diào)整住房供應(yīng)方面的政策。這幾條專門針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨一個更加嚴(yán)峻的環(huán)境。

1.資金需求量大，由于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營項目和提供商品的獨(dú)特性質(zhì)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項目具有資金占用周期較長、資金占用金額巨大、受政策影響大等特點(diǎn)。即資金的使用呈現(xiàn)資金需求集中、金額巨大、占用時間長、回收周期長的特點(diǎn)。這種使用特點(diǎn)對于資金籌集和金額要求都比較多。

2.融資渠道多樣化，主要融資途徑按資金來源渠道可分為內(nèi)部融資和外部融資。其中內(nèi)部融資包括企業(yè)自有資金和預(yù)收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有：上市融資、房地產(chǎn)開發(fā)債券、銀行信貸、房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)抵押擔(dān)保證、利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題

1.融資結(jié)構(gòu)單一且間接融資比重過大。目前我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一，間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段：取得土地的前期階段，施工階段和銷售階段。每一階段都離不開銀行資金的支持。房地產(chǎn)開發(fā)所需資金仍約有60%來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策提高房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款門檻，使融資方式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險。一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

2.對房地產(chǎn)融資的限制因素太多。對房地產(chǎn)經(jīng)營而言，資金是最重要、最關(guān)鍵的因素之一。由于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)目前主要的兩條融資渠道——銀行信貸融資和發(fā)行股票融資都受到了極大的限制，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相對陷入困境。首先，央行加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)管理房企的銀行融資渠道受限要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，控制房地產(chǎn)信貸，對高檔房和個人商業(yè)用房貸款進(jìn)行了嚴(yán)格限制，使房地產(chǎn)最脆弱的神經(jīng)——資金鏈?zhǔn)艿酱驌?。其次，其特殊的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)首發(fā)上市（IPO）的可能性很小。房地產(chǎn)是個特殊的產(chǎn)業(yè)，在證券市場快速發(fā)展的今天，我國房地產(chǎn)企業(yè)也很難通過IPO申請達(dá)致上市目標(biāo)。

3.銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其特點(diǎn)是開發(fā)周期長，投資規(guī)模大。這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運(yùn)轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短。這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點(diǎn)相矛盾。再加上我國金融創(chuàng)新少，融資方式有限。所以籌集到足夠的資金將十分困難。

4.企業(yè)規(guī)模與所有制形式影響融資的難度。在同等信譽(yù)下，規(guī)模大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比規(guī)模小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得銀行貸款；就其他融資方式而言，規(guī)模較犬的企業(yè)也會因為其“背景”更容易取得投資者的信任，融資的難度較小，規(guī)模也較大。此外國有性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往比私有和民營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易取得大額長期的銀行貸款，上市和發(fā)行債券之路也比其他性質(zhì)的企業(yè)走得順暢。

三、解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的建議

1.理性融資，控制融資規(guī)模。權(quán)衡理論（MM），作為現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)研究的起點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)了負(fù)債規(guī)模要適度，否則籌資過多，或者可能造成資金閑置浪費(fèi)，增加融資成本；或者可能導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債過多，使其無法承受，償還困難，增加經(jīng)營風(fēng)險。而如果企業(yè)籌資不足，則又會影響企業(yè)投融資計劃及其它業(yè)務(wù)的正常開展。因此，企業(yè)在進(jìn)行融資決策時，要根據(jù)企業(yè)對資金的需要、企業(yè)自身的實(shí)際條件以及融資難易程度和成本情況，量力而行確定企業(yè)合理的融資規(guī)模。

2.合理預(yù)測風(fēng)險大小，及時采取應(yīng)對措施。目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的融資手段大多比較單一，企業(yè)可以分析可能對企業(yè)融資活動產(chǎn)生影響的因素，根據(jù)相關(guān)學(xué)者提出的較為可靠的風(fēng)險模型，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，對融資活動可能出現(xiàn)的風(fēng)險以及風(fēng)險大小進(jìn)行預(yù)測，并根據(jù)預(yù)測，提前制定相應(yīng)的補(bǔ)救措施。對于風(fēng)險預(yù)測模型的選擇也應(yīng)該盡量貼近企業(yè)融資活動的實(shí)質(zhì)，并緊密結(jié)合經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)政策的變動，合理預(yù)測風(fēng)險大小，避免過高估計風(fēng)險，降低資金使用效率；也不應(yīng)該盲目樂觀，導(dǎo)致風(fēng)險事件發(fā)生時措手不及。

3.拓寬融資渠道，改善企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前使用銀行貸款進(jìn)行融資，由于結(jié)構(gòu)比較單一，單純利率變動都會帶來較大的融資成本變動，增加融資的風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)該考慮債券融資、上市發(fā)行股票、信托基金以及與其他企業(yè)合作利用其閑置資金等融資渠道，積極拓寬企業(yè)使用的融資渠道，綜合使用多種渠道混合的融資方式，選擇規(guī)避風(fēng)險的融資組合，來分散融資風(fēng)險。這樣不僅能有效降低融資活動的風(fēng)險，還有利于企業(yè)改善整體優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，進(jìn)而改善資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

另外，國家相關(guān)部門也應(yīng)該積極完善金融市場，培育資本市場的金融工具，進(jìn)行金融產(chǎn)品和融資渠道的創(chuàng)新，為企業(yè)融資手段提供更寬泛的選擇。同時也應(yīng)提供更加完善的法規(guī)法律，為企業(yè)選擇創(chuàng)新產(chǎn)品提供保障。

4.加強(qiáng)資金管理能力，提高資金利用率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度。每一筆開支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。企業(yè)可參考當(dāng)前市場的情況，適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。另外還要減少企業(yè)過度預(yù)支，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的融資，要根據(jù)對資金的需要、企業(yè)自身條件以及融資的難易程度和成本情況，量力而行來確定企業(yè)合理的融資方式和規(guī)模，而且融資方案也要有利于企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。通過選擇合適的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了充足的資金支持，增強(qiáng)了支付能力和發(fā)展后勁，擴(kuò)大了企業(yè)規(guī)模并提高了獲利能力，使企業(yè)可以充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢提高企業(yè)在市場上的競爭力，加快企業(yè)發(fā)展。

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