■譚家豪 保利華南實業(yè)有限公司

一、前言

隨著我國GDP和人均收入的穩(wěn)定增長，各種商務和度假活動的層次和頻率越來越高，各大城市和度假勝地開始大舉建設高星級酒店。星級酒店的設計在民用建筑設計中向來以功能繁多，流線復雜，牽涉顧問咨詢師眾多而著稱。其設計管理作為整個項目管理的先頭兵，是一項復雜的系統(tǒng)工程。本文通過對星級酒店特點和存在問題進行分析，再對酒店設計管理方法進行研究，對于加強酒店的競爭實力能夠起到很好的推動作用。

二、星級酒店及其業(yè)務特點概述

星級酒店是相對于經(jīng)濟型酒店而言的，根據(jù)《旅游酒店星級的劃分與評定GB/T14308.2003》，酒店可分一星至五星級以及白金五星級。相對于經(jīng)濟型酒店而言，中國星級酒店行業(yè)作為最早對外開放的窗口行業(yè)，已經(jīng)達到了國際領先水平，并日益成熟。自改革開放初期到20世紀90年代中期，四星、五星級高檔飯店的數(shù)量和規(guī)模一直呈現(xiàn)較快增長的趨勢，尤其是2008年北京奧運會的召開導致高星級飯店開業(yè)的數(shù)量出現(xiàn)激增。

1.星級酒店業(yè)務特點

星級酒店業(yè)是快捷的行業(yè)，其業(yè)務特點體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）業(yè)務周期變化

酒店業(yè)的需求往往跟隨著旅游業(yè)的情況，所以也會呈現(xiàn)與之相對應的需求旺季和淡季，這就給酒店管理者帶來諸多問題。淡季和旺季的出租率相差甚大，盈虧不均。員工的配置、業(yè)務類型的提供都需要隨之做出調(diào)整，以控制成本，從而保證利潤。

（2）業(yè)務量不可預知

長期來看，酒店的需求有旺季和淡季之分，短期來看酒店的需求則是不可預知的。酒店很難準確地預測某日住店或離開的客人數(shù)量，從而不能有效決定員工和服務項目的配備情況。這一特點就要求酒店管理人員權衡利弊來把握一個標準，控制成本，保證收益。

（3）酒店產(chǎn)品的無形性

酒店出售的產(chǎn)品不像市場上的物品有形有影，可以直接觀察評判，酒店的產(chǎn)品就是其服務?？腿藢τ诜盏脑u判取決于服務的質(zhì)量，而非服務員本身。而且服務的評判是主觀的，因人而異。

（4）酒店服務的連續(xù)性

酒店業(yè)務的周期性和不可預知性所致客房出租率的嚴重失衡使得酒店無法保持統(tǒng)一的服務標準。另外，員工的頻繁變動也是酒店的服務無法穩(wěn)定持久的一個原因，酒店員工的變動頻率大大高于其他行業(yè)。員工頻繁的變動和大量新員工的不斷涌入無疑會造成酒店無法保持統(tǒng)一的服務水準。在競爭異常激烈的今天，酒店保持服務上的連續(xù)性尤其必要。

2.我國星級酒店現(xiàn)狀

（1）發(fā)展快速

據(jù)有關調(diào)查顯示，我國星級酒店數(shù)量已經(jīng)突破一萬大關，其中，五星級的達到近三百家，四星級的超過一千家，并且仍在逐年上升。

（2）國際化熱潮

隨著全球化熱潮席卷而來，國際上的各知名酒店興起到中國開疆辟土。如香格里拉大酒店、君悅酒店等。此外，國內(nèi)一些高星級酒店也交由國際知名酒店管理集團管理。

（3）淘汰更新快

由于市場經(jīng)濟體制下激烈的競爭，酒店業(yè)的淘汰更新變得更快。尤其是高星級酒店，根據(jù)國際市場星級酒店業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看，通常每隔10 ～15年四星或五星級酒店便會全面更新。

（4）豪華化、人性化

為了更好地適應市場化需求，以便在激烈的市場競爭中求得生存，高星級酒店的發(fā)展呈現(xiàn)豪華化、人性化、舒適化的趨勢。不論是在酒店的裝修、管理還是設備配置，都在朝著更舒適、更豪華的方向發(fā)展。

（5）信息化

信息化已經(jīng)成為衡量酒店實力的重要因素之一，酒店信息化正在努力改變單一的上網(wǎng)發(fā)展，而是朝著網(wǎng)上綜合服務的方向發(fā)展。

三、星級酒店設計

1.工作目標

設計的項目管理，將始終圍繞下列的目標：

（1）三控：進度控制——質(zhì)量控制——造價指標控制

（2）三管：合同管理——信息管理——組織協(xié)調(diào)管。

在設計第一階段，對設計單位的選擇、設計的進度、設計的深度、設計的質(zhì)量、設計的造價指標、設計的合同、設計的信息、設計的組織協(xié)調(diào)等內(nèi)容實施全面的項目管理。

2.工作范圍

（1）設計第一階段的工作范圍

規(guī)劃、建筑方案設計招標和評標；規(guī)劃、建筑方案優(yōu)化設計；規(guī)劃、建筑方案政府報批；初步設計；初步設計政府報批。

（2）工作內(nèi)容

上述各階段的境內(nèi)外設計單位合同編制及合同談判、設計組織、設計協(xié)調(diào)、設計審核，直至得到建設方或政府的批準。

（3）專業(yè)內(nèi)容

規(guī)劃、建筑、結構、機電協(xié)調(diào)、室內(nèi)裝飾、室外總體、建筑造價等設計內(nèi)容。

3.設計管理周期

如各項銜接順利，政府報批和建設方審核沒有過多反復，一般應控制在1年內(nèi)。設計進度節(jié)點根據(jù)實際情況進行設計。

4.設計項目管理的方法

（1）進度控制

①編制設計總進度計劃；

②審核和批準各設計方的設計進度實施計劃；③檢查各設計方進度計劃的執(zhí)行情況；

（2）設計質(zhì)量控制

①編制與確定合適的設計任務書；

②審核設計單位真實的設計資質(zhì)和設計能力；

③對設計單位的設計組織結構進行事先的了解和認定；

④審核各階段的設計是否符合質(zhì)量要求，根據(jù)需要提出修改意見；

（3）造價控制

①從源頭上控制總造價，推行設計方案限額設計；

②將總造價進行分解，擴初設計推行分項控制；

③組織價值工程分析，提供降低造價的設計建議；

④對方案的估算和初步設計的概算組織專業(yè)評估，既防止高估冒算，又防止漏項少算；

⑤推行全過程設計投資監(jiān)控，嚴防“三超”。

（4）合同管理

①編制設計合同；

②協(xié)助建設方參與各類設計合同的談判；

③分析和跟蹤管理設計合同的執(zhí)行情況；

④協(xié)助建設方處理與設計合同有關的索賠事宜及合同糾紛。

（5）信息管理

①項目設計的原始信息資料的整理；

②設計過程中各種設計信息資料的整理；③建立設計管理會議制度；

④建立會議文件發(fā)放與保管制度。

（6）組織協(xié)調(diào)

①組織與協(xié)調(diào)參與本工程項目各有關設計單位的合作；②協(xié)助建設方辦理政府有關部門的聯(lián)絡協(xié)調(diào)；

③協(xié)助建設方處理各種設計方面的糾紛。

四、星級酒店智能化設計管理

經(jīng)過近幾年的實踐和探索，星級酒店的智能化設計管理系統(tǒng)已漸趨成熟。隨著網(wǎng)絡信息技術的博興，智能化設計發(fā)展主要集中在智能照明控制系統(tǒng)、智能客房控制系統(tǒng)、節(jié)能技術等方面。

具體來說，智能化設計主要包括以下幾方面：

1.通信接入系統(tǒng)（有線網(wǎng)絡、有線電視等）。

2.信息網(wǎng)絡系統(tǒng)（分為千兆帶寬、百兆帶寬；內(nèi)網(wǎng)、外網(wǎng)與無線局域網(wǎng)）

3.電話交換系統(tǒng)等（采用目前已臻成熟的PBX——綜合業(yè)務數(shù)字程控交換機，在酒店客房、商業(yè)房、辦公區(qū)、設備房、前臺等地配置電話終端）。

4.有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

5.廣播系統(tǒng)（包括娛樂廣播和應急廣播）

6.綜合布線系統(tǒng)（包括數(shù)字和語音兩大系統(tǒng)的布線）

7.會議系統(tǒng)（包括擴聲系統(tǒng)、視頻系統(tǒng)、遠程（視頻）、電話系統(tǒng)、數(shù)字會議、中控系統(tǒng)等）

8.信息導引發(fā)布系統(tǒng)

9.建筑設備監(jiān)控系統(tǒng)S。

10.公共安全系統(tǒng)（包括安全防范監(jiān)控系統(tǒng)、入侵防護系統(tǒng)、報警系統(tǒng)）

11.集成系統(tǒng)，即將上述分散的、獨立的各個系統(tǒng)集中統(tǒng)一，通過專業(yè)軟件進行系統(tǒng)化的管理。

五、星級酒店項目技術管理經(jīng)驗

1.設計事務統(tǒng)籌足夠熟練

（1）編制設計管理系統(tǒng)與項目合同分標體系聯(lián)動及對應；設計統(tǒng)籌將酒店各個專項設計系統(tǒng)地組織起來，并環(huán)環(huán)相扣有序地推進，減少圖紙的遺漏和缺失，為酒店實施提供完整的設計文件。

（2）探索設計團隊管理辦法；把控設計單位，控制設計節(jié)奏。完整的提資才是推動設計前進的關鍵。

2.綜合設計協(xié)調(diào)要進一步形成套路

協(xié)調(diào)設計顧問進行聯(lián)席會議是酒店設計管理過程中的主要工作，本項目的主要協(xié)調(diào)包括：外立面、室外園林、室內(nèi)裝修的綜合設計協(xié)調(diào)。

（1）在外立面深化設計過程中，多次組織各個設計單位進行專題會議，通過立面分工圖、外立面裝飾施工圖為主要手段，梳理了幕墻、門窗、外立面、裝飾構件、燈光、標識、視聽、智能照明的深化設計成果和工程界面。

（2）組織景觀、園建結構、機電管線、燈光、標識的技術交底和碰撞的設計協(xié)調(diào)。

3.提煉更有效的目標成果質(zhì)量檢查辦法

建立設計文件90%階段設計成果質(zhì)量檢查制度，通過檢查出圖的范圍、內(nèi)容、主要技術要求、相關其他專業(yè)的技術條件，保證目標成果的完整性，有效減少了常規(guī)的設計紕漏。

4.做好深化設計管理

關鍵在于深化設計圖紙交底和深化設計圖紙審查。

（1）理清思路，梳理清楚技術交底的關鍵點：工程范圍和內(nèi)容、深化設計要求、技術提資（文件清單、分工圖、施工深化條件圖、技術要求、工程界面、其他相關專項圖紙）。通過技術交底的管理辦法，讓施工單位明確工程的內(nèi)容和要求。

（2）裝修工程各部各分項深化圖紙，制定一系列的深化圖紙評審辦法，以抓住核心設計圖紙的審查，并通過舉一反三和反復推敲的審查方法，有效地保證設計成果的質(zhì)量。

六、結束語

星級酒店的設計管理作為一項復雜的系統(tǒng)工程，在實際的設計管理中，要加強團隊的合作，保證團隊目標的一致性，才能齊心協(xié)力共同做好酒店的設計管理工作。

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[2]胡志磊.淺談我國酒店內(nèi)部控制[J].新財經(jīng)，2011

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