文|張 敏

2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議提出了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等五個(gè)方面的政策措施，并強(qiáng)調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

與此前市場(chǎng)傳言的二套房門檻提高等措施相比，此次出臺(tái)的政策措施力度稍顯溫和。業(yè)內(nèi)人士指出，高層在兩會(huì)前夕針對(duì)樓市調(diào)控再發(fā)強(qiáng)音，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不可忽視。在看似原則性的表態(tài)背后，不排除未來(lái)調(diào)控加碼的可能。若房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，限購(gòu)擴(kuò)圍、信貸門檻提高和房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)軍都可能成為政策加碼的著力點(diǎn)。

樓市微妙 政策強(qiáng)音適時(shí)發(fā)出

會(huì)議指出，我國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這其中提到的“住房供求緊張格局”是促成本次表態(tài)的重要原因。

從2012年末開始，部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)非理性上漲。即使在傳統(tǒng)的春節(jié)銷售淡季，市場(chǎng)熱度仍然不減。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年2月9日至15日，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的27個(gè)城市中，有21個(gè)城市樓市成交量較去年春節(jié)同期上漲，其中14個(gè)城市成交量漲幅超過(guò)一倍。

按照該機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，貴陽(yáng)是房屋成交量漲幅最大的城市，達(dá)到2675%；其次是溫州，漲幅達(dá)1433.33%。總體而言，27個(gè)城市春節(jié)期間樓市成交量平均上漲513.42%。

隨著春節(jié)假期的結(jié)束，熱點(diǎn)城市樓市迅速恢復(fù)。據(jù)媒體報(bào)道，春節(jié)后僅三天，北京二環(huán)以內(nèi)熱點(diǎn)小區(qū)的二手房?jī)r(jià)每平方米就上漲了10000元，二手房的掛牌量和交易量均在飆升。不少業(yè)內(nèi)人士驚呼，在熱點(diǎn)城市的部分區(qū)域，樓市已呈現(xiàn)出非理性上漲的態(tài)勢(shì)。

有媒體報(bào)道，自1月以來(lái)，昆山、東莞、金華等城市先后出臺(tái)了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知。受此影響，“樓市調(diào)控加碼”的消息不脛而走，市場(chǎng)更是傳言二套房首付將提至7成，利率調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.3倍。

該傳言雖未得到主管部門的證實(shí)，但加劇了市場(chǎng)的恐慌情緒。在房屋成交量持續(xù)釋放的同時(shí)，滬深兩市的地產(chǎn)、水泥、建材等股票連日下跌，幾大龍頭房企股票跌幅居前。

基于上述背景，五項(xiàng)政策措施的提出并不顯得意外?！爸宰龀錾鲜霰響B(tài)，說(shuō)明非理性因素已經(jīng)影響到房屋交易市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，且原有的政策執(zhí)行得并不到位?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向中國(guó)證券報(bào)記者表示。

據(jù)悉，這是“新國(guó)八條”出臺(tái)兩年來(lái)，高層針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控做出的又一次明確表態(tài)。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在兩會(huì)召開前的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，上述表態(tài)釋放出強(qiáng)化調(diào)控的政策思路，其信號(hào)意義十分明顯。

綿里藏針 預(yù)留調(diào)控加碼空間

事實(shí)上，盡管時(shí)機(jī)頗為敏感，但與市場(chǎng)傳言的政策力度相比，此次政策祭出的手段顯得溫和。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政提出的五方面政策措施多為對(duì)原有措施的強(qiáng)調(diào)，而非政策力度加碼，其對(duì)市場(chǎng)的影響恐較為有限。

但個(gè)別條款仍引起市場(chǎng)關(guān)注。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，其他城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購(gòu)等措施。被認(rèn)為暗含了“限購(gòu)令”擴(kuò)圍的可能。而一旦“限購(gòu)令”真正實(shí)現(xiàn)擴(kuò)圍，無(wú)疑將成為區(qū)域樓市的重大利空消息。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。制定并公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是“新國(guó)八條”中提出的重要措施，但在2011年高調(diào)推行后，2012年并未被著重強(qiáng)調(diào)，不少城市也未公布上述目標(biāo)。此次重提，被不少業(yè)內(nèi)人士解讀出“加碼”的意味。

同時(shí)，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍也被此次會(huì)議提出。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，盡管推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)困難重重，但該試點(diǎn)有可能在今年實(shí)現(xiàn)擴(kuò)軍，“熱點(diǎn)城市+有準(zhǔn)備的中西部城市”或成下一批試點(diǎn)的城市組合。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶?。同樣被業(yè)界認(rèn)為是現(xiàn)有政策的延伸。

對(duì)于外界最關(guān)注的差別化信貸政策，會(huì)議使用了“嚴(yán)格實(shí)施”的措辭，并未明確提高二套房購(gòu)房門檻。但陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這一表態(tài)仍然留有調(diào)控的余地，即如果個(gè)別區(qū)域的樓市繼續(xù)暴漲，不排除傳聞變成現(xiàn)實(shí)的可能。

就當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)而言，市場(chǎng)對(duì)此次政策措施的解讀并非浮于字面。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次出臺(tái)的幾條措施可謂“綿里藏針”，一旦樓市再出異動(dòng)，政策很可能再度加碼。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)的解讀認(rèn)為，2013年全年政策的出臺(tái)邏輯應(yīng)該與2011年類似，年初國(guó)務(wù)院確定調(diào)控方向及原則，之后政策的重點(diǎn)在于各城市執(zhí)行細(xì)則，各部委以及北京、上海等一線城市地方政府的表態(tài)更加值得關(guān)注。

在未來(lái)可能出臺(tái)的細(xì)化措施中，長(zhǎng)效機(jī)制的建立不可或缺。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖表示，未來(lái)房地產(chǎn)政策的制定，將站在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的大背景下來(lái)考慮，因此在維持政策穩(wěn)定性的同時(shí)，各項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制將可能加快推進(jìn)。

觸底回升 市場(chǎng)情緒趨向樂觀

與各項(xiàng)條款的制定相比，執(zhí)行環(huán)節(jié)的強(qiáng)化能夠更直接影響市場(chǎng)。按照國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的要求，預(yù)售制度管理、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，以及中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為都將在強(qiáng)化之列。這將影響市場(chǎng)預(yù)期。

事實(shí)上，在兩會(huì)召開前夕，五項(xiàng)政策措施對(duì)市場(chǎng)的影響不可低估。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，隨著細(xì)化措施的陸續(xù)出臺(tái)，部分區(qū)域市場(chǎng)非理性的情緒將有所緩和，市場(chǎng)成交量和價(jià)格也將趨于穩(wěn)定。

范小沖認(rèn)為，今年的市場(chǎng)情緒與去年完全不同，如果說(shuō)2012年樓市還經(jīng)歷了底部掙扎，那么2013年市場(chǎng)就確立了回升軌道，市場(chǎng)信心已大為恢復(fù)。

他還強(qiáng)調(diào)，歲末年初出現(xiàn)的開發(fā)商高價(jià)拿地、購(gòu)房者搶房等現(xiàn)象，說(shuō)明供需雙方均看漲未來(lái)樓市，這種心態(tài)與去年同期截然不同。

事實(shí)上，盡管樓市調(diào)控始終不言松動(dòng)，但在更大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)似乎具有足夠的樂觀理由。范小沖強(qiáng)調(diào)，城鎮(zhèn)化概念的提出，是未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要契機(jī)。

今年1月，多家龍頭房企銷售額與銷售面積均同比大漲，其中不乏同比翻番、增長(zhǎng)數(shù)倍的例子。不少房企也紛紛提高2013年的銷售目標(biāo)，顯示出對(duì)市場(chǎng)的信心。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將維持量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。

但就區(qū)域市場(chǎng)而言，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一線城市普遍存在供不應(yīng)求的同時(shí)，部分二三線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，若未來(lái)差別化的調(diào)控手段無(wú)法到位，不排除風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大、限購(gòu)城市擴(kuò)圍等措施落實(shí)，有可能給部分城市樓市當(dāng)頭一棒。