文/林海

“陰”差“陽”錯

文/林海

中秋前夕，新上海城市廣場辦公大廈15樓，《幫女郎》法律后援團觀庭觀盛律師事務所依舊燈火通明，接待著眾多慕名而來的求助者。在丈夫王先生的陪同下，周女士來到《幫女郎》法律后援團團長——余庭律師的辦公室。他們反映的法律問題，引起了余律師的深切關注。

只要100萬元房款

王先生：余律師您好！半年前，我們跟開發(fā)商簽了合同，在上海買了套一手房，建筑面積為200平方米，總房價款為人民幣400萬元。開發(fā)商的法定代表人張經(jīng)理在收取我們10萬元定金后，向我們提出了一個離奇的要求：“我們開發(fā)商只要你100萬元，剩下的錢打到陳先生的賬戶上。”

“這是為什么？”

“他是我們公司的董事長，支付給他就相當于支付給我們公司！”

“這可不一樣，我只能支付給你們公司的賬戶！”

“那你們就別想在新房里住！”

沒有辦法，我們只能向開發(fā)商的賬戶打了100萬元，但剩余300萬元我們至今未支付，也未入住，我們該怎么辦？

余律師：你們手上有合同嗎？能否給我看一下？上面有關付款的條款是怎樣的？

周女士：我們手上有《商品房出售合同》，該合同已明確約定，我們應按該合同約定的付款方式和付款期限，將房價款打入開發(fā)商的賬戶（賬戶名即開發(fā)商企業(yè)名稱）?，F(xiàn)在開發(fā)商又提出分開付款的要求，我們該把房價款付給誰？

余律師：無論從以下哪個角度來說，你們堅持只向開發(fā)商付款的做法都是完全正確的：

1.從合同約定的角度

既然合同已明確約定你們應將房價款打入開發(fā)商的賬戶，你們就應堅持將全部房價款支付到開發(fā)商的賬上，如果你們向陳先生的賬戶付款，就違反了《商品房出售合同》的約定，未履行支付房價款的合同義務，開發(fā)商可憑此拒絕向你們交房。

2.從法律規(guī)定的角度

根據(jù)《合同法》相關規(guī)定，合同具有相對性，即只有合同當事人才應履行合同義務，同時享有合同權利。在《商品房出售合同》中，只有你們和開發(fā)商才是該合同的當事人，開發(fā)商的董事長陳先生不是合同當事人，不應享有收取房價款的合同權利。因此，你們沒有向陳先生付款的義務。

陰陽合同現(xiàn)身

余律師：開發(fā)商只要1/4即100萬元房款的要求有違常理，背后很可能隱藏著不可告人的目的。我們應逐步分析，弄清開發(fā)商提出這個要求的原因。我看了《商品房出售合同》條款，注意到合同第三條約定，建筑面積為200平方米，面積單價為5000元/平方米，總房價款為100萬元。你們說過全部房價款為400萬元，為何合同約定的情況不一致？你們之間只有一份合同嗎？

周女士：實際上，我們和開發(fā)商先后簽了兩份合同。

第一份合同，是在房產(chǎn)中介主持下簽訂的《買賣居間合同》，上面約定建筑面積為200平方米，面積單價為2萬元/平方米，總房價款為400萬元，這份合同才是我們的真實意思表示。我還按照該合同的約定，支付了10萬元的定金。這份合同我們手上沒有，里面的條款也記不清了。

第二份合同，就是剛才給您看的《商品房出售合同》，這份合同是報送房地產(chǎn)管理部門備案的，《商品房出售合同》上的房價款，就是房屋備案價。簽訂該合同時，開發(fā)商的法定代表人張經(jīng)理跟我們說，房屋備案價只能寫100萬元。

我們當即提出異議，而他威脅說：“你們不同意也可以，但定金10萬元不能退還，而且由于你們沒有付清房價款，我們也不會在《家庭成員住房情況申報表》上蓋章，你們辦不了房產(chǎn)證?！蔽覀儫o可奈何，只好在《商品房出售合同》上簽了字。

余律師：這是典型的陰陽合同做法，《買賣居間合同》屬于“陰”合同，反映真實的交易價格；《商品房出售合同》屬于“陽”合同，提交房地產(chǎn)管理部門備案。開發(fā)商強迫你們簽訂比實際房價款低300萬元的“陽”合同，你們應堅決地予以拒絕，因為這樣做不僅違法違規(guī)，而且?guī)砭薮蟮娘L險：

1.合同效力方面的風險

如果開發(fā)商要求履行《買賣居間合同》，卻憑《商品房出售合同》將房價款100萬元作為營業(yè)額繳納營業(yè)稅等稅收，那么《商品房出售合同》就成為開發(fā)商逃稅的工具。根據(jù)《合同法》相關規(guī)定，惡意串通，損害國家利益的合同無效。如果你們的糾紛訴至法院，法院將認為《商品房出售合同》是開發(fā)商和你們?yōu)榱颂佣?、惡意串通訂立，從而判決《商品房出售合同》無效，那么雙方應履行《買賣居間合同》，你們?nèi)粢严蜿愊壬犊畈⒉坏扔谝崖男泻贤x務，你們還應向開發(fā)商支付300萬元，這將給你們帶來巨大的損失。所以你們堅持不打款給陳先生是正確的。

2.稅收負擔方面的風險

你們作為購房人，根據(jù)現(xiàn)行的國家房地產(chǎn)稅收政策，應按房屋交易價格繳納契稅。房屋交易價格的確定標準，可能是房屋備案價，也可能是房屋評估價格。商品房出售合同的價格為100萬元，明顯低于市場價，房地產(chǎn)交易中心在審稅時，如果按房屋評估價格（接近市場價）認定應繳納的契稅金額，對你們將十分不利。

只開100萬元發(fā)票

周女士：氣人的是，即使簽了陰陽合同，開發(fā)商還繼續(xù)為難我們。我向開發(fā)商提出，同意向陳先生的賬戶補充支付300萬元，但開發(fā)商必須向我開具400萬元的發(fā)票。他們居然只同意開具100萬元的發(fā)票，實在讓我無法接受！

余律師：談到這里，開發(fā)商只要1/4房款的目的已經(jīng)很明顯了——通過少開發(fā)票逃避繳納稅款。你們得不到發(fā)票，權益將受到嚴重的侵害：

1.喪失了維權憑據(jù)

發(fā)票既是你們已經(jīng)支付房價款、已履行完合同義務的直接證明，也是你們向開發(fā)商主張權益、追究開發(fā)商違約責任的重要證據(jù)。如果沒有發(fā)票，你們維權將困難重重。

2.稅負大大增加

你們將來出售該房屋，如果應按買進與出售房屋的差額，就個人住房轉(zhuǎn)讓繳納營業(yè)稅及所得稅，那么，情況是這樣的：如果你們將來以450萬元出售該房屋，買進與出售房屋的差額本應是50萬元；如果你們只有100萬元的發(fā)票，房地產(chǎn)交易中心以100萬元核定房屋購買價，買進與出售房屋的差額將是350萬元，你們應繳納營業(yè)稅、所得稅的金額將比正常情況大大增加。

王先生：那我們有什么辦法要求開發(fā)商開具400萬元的發(fā)票？

余律師：你們可以多管齊下，同時追究開發(fā)商的民事、行政和刑事責任，向開發(fā)商施加壓力：

1.民事責任

要求開發(fā)商開具發(fā)票是你們享有的法定權利。在房屋買賣合同關系中，開具發(fā)票是賣方的合同義務。即使《買賣居間合同》沒有明確約定開具發(fā)票事宜，根據(jù)《合同法》相關規(guī)定，開具發(fā)票也是開發(fā)商依誠信原則應承擔的附隨義務。開發(fā)商拒絕開具發(fā)票，未盡到合同附隨義務，應對你們承擔繼續(xù)履行、賠償損失等違約責任。

2.行政責任

根據(jù)《發(fā)票管理辦法》相關規(guī)定，應當開具而未開具發(fā)票的，由稅務機關責令改正，可處以罰款，并沒收違法所得。你們可以將開發(fā)商未開發(fā)票的情況向稅務部門舉報，由稅務部門依法對開發(fā)商實施行政處罰。

3.刑事責任

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》相關規(guī)定，銷售不動產(chǎn)的，以收取的全部價款和價外費用為計稅依據(jù)繳納營業(yè)稅，稅率為5%。開發(fā)商想以100萬元的購房發(fā)票替代400萬元的購房發(fā)票，以達到逃避繳納營業(yè)稅的目的，且逃稅數(shù)額高達15萬元，根據(jù)《刑法》及《關于審理偷稅抗稅刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定，逃避繳納稅款數(shù)額占應納稅額的百分之十以上且逃避繳納稅款數(shù)額在1萬元以上的，應當以逃稅罪定罪處罰，你們可以向公安部門報案，追究開發(fā)商及其負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

下一步如何維權

王先生：我們還想繼續(xù)履行合同，該怎么做？

余律師：陰陽合同是導致你們困境的根源。事前拒簽陰陽合同、防患于未然當然最好，但目前也并非沒有事后救濟的辦法：

1.10萬元定金如何要回？

根據(jù)《合同法》相關規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。定金的宗旨在于保護守約方的利益。開發(fā)商故意壓低房價款，制造陰陽合同，構成違約。你們不僅有權要求開發(fā)商全額退還定金，還有權要求其雙倍返還定金。

2.剩余房價款該打給誰？

買賣居間合同約定房價款為400萬元，你們還有300萬元余款未付，余款應向開發(fā)商而非陳先生的賬戶支付。但是否你們現(xiàn)在應支付，就要看《買賣居間合同》怎么約定了。為了明確該合同約定的內(nèi)容，你們應向開發(fā)商索要該合同原件。有原件在手，才能證明權利，同時明確義務，得到原件也是合同當事人的權利。

如果該合同明確約定“如果開發(fā)商不提供發(fā)票，購買方有權不支付余款”，那么你們可以基于合同的約定行使履行抗辯。否則，一般來說，你們作為購房者，無法以開發(fā)商未開具發(fā)票為由主張履行抗辯。你們應向開發(fā)商賬戶支付余款，以免承擔逾期付款的違約責任。

在你們履行買賣居間合同的義務后，可要求開發(fā)商交房，開發(fā)商拒不交房的，將承擔逾期交付的違約責任。

編輯：成韻 chengyunpipi@126.com