漆明春

(四川職業(yè)技術(shù)學(xué)院，四川 遂寧 629000)

一、住房與物價(jià)對(duì)比

在古代，我國居民一般將房屋作為一種滿足基本生活需要的必需品;隨著社會(huì)的進(jìn)步以及投資觀念的發(fā)展，房產(chǎn)也逐漸成為投資工具。近年來，雖然我國住房建筑面積和銷售面積呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)，但隨著越來越多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房價(jià)總體呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)，且其漲幅已經(jīng)和我國居民的實(shí)際購買力水平相背離，對(duì)居民的生活質(zhì)量產(chǎn)生了巨大的影響。為此，國務(wù)院和相關(guān)部門重拳出擊調(diào)控樓市，收到了一定效果。

圖1 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

圖1、2反映了2012年我國住房開發(fā)及銷售情況，圖3反映了2012年物價(jià)指數(shù)情況，圖4反映了北京與成都的新建住宅價(jià)格指數(shù)情況。通過對(duì)4個(gè)圖的比較研究可以發(fā)現(xiàn):國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控使我國住房開發(fā)情況保持了較平穩(wěn)的發(fā)展，但住房銷售仍然保持較快增長;物價(jià)指數(shù)總體保持下降趨勢(shì)，而東部、中部、西部的新建住宅價(jià)格卻保持了上漲態(tài)勢(shì)，房價(jià)的漲幅已經(jīng)與其他商品價(jià)格增速形成了較大的差距。

二、房價(jià)上漲的影響主體

筆者認(rèn)為我國房價(jià)的上漲是各個(gè)利益相關(guān)者綜合影響的結(jié)果，基于此從房價(jià)影響主體角度剖析引起房價(jià)上漲的原因。

圖2 全國商品房銷售面積及銷售額增速

圖3 全國居民消費(fèi)價(jià)格漲跌幅

(一)居民及非房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.剛性需求

圖4 北京與成都新建住宅價(jià)格指數(shù)比較

受居民生活習(xí)慣和社會(huì)習(xí)俗的影響，“居者有其屋”成為我國社會(huì)的一種根深蒂固的傳統(tǒng)觀念，甚至年輕人在找對(duì)象、結(jié)婚時(shí)將擁有房屋作為必備條件之一和優(yōu)勢(shì)資源來看待。在條件允許的情況下，居民傾向于將積蓄用于購置房產(chǎn)，加上我國人口基數(shù)較大，客觀上形成了對(duì)住房的剛性需求，本文將之稱為存量需求。加上隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的逐步推進(jìn)，相當(dāng)一部分農(nóng)村人口涌入城市，引起城市人口快速增加，這也形成了相當(dāng)數(shù)量的住房需求，本文將這種需求稱為流量需求。這兩種需求致使住房剛性需求越來越大;但與之形成對(duì)比的是，房產(chǎn)是屬于稀缺資源型的特殊商品，供給是有限的，這就導(dǎo)致了需求與供給矛盾，即房屋的供給滿足不了居民日益增長的需求。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)中的經(jīng)典理論——需求供給理論，這種供給和需求的背離，必然推動(dòng)住房價(jià)格的上漲。

2.居民及企業(yè)的投資和投機(jī)需求

對(duì)于居民而言，我國當(dāng)前的儲(chǔ)蓄實(shí)際利率較低，有研究表明現(xiàn)已處于負(fù)利率時(shí)代。儲(chǔ)蓄的獲利水平低于物價(jià)上漲水平，客觀上導(dǎo)致居民尋找保值增值的手段。對(duì)于實(shí)體企業(yè)尤其是中小型企業(yè)而言，由于實(shí)業(yè)投資對(duì)資金的要求量較大且回收期較長，對(duì)企業(yè)經(jīng)營管理水平要求較高，選擇實(shí)業(yè)投資項(xiàng)目也具有較大難度，企業(yè)進(jìn)行實(shí)業(yè)發(fā)展所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)較大，從而促使企業(yè)尋找替代投資實(shí)現(xiàn)其追逐利潤的本質(zhì)。然而目前我國的資本市場(chǎng)還不完善，再加上金融投資的不穩(wěn)定性及其對(duì)專業(yè)知識(shí)和投資水平的要求較高，我國的金融市場(chǎng)上可供選擇的投資渠道非常有限。對(duì)于投資者而言，房產(chǎn)卻是一種安全系數(shù)較高且回報(bào)率可觀的的固定投資，兩者對(duì)比必然導(dǎo)致社會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較低而收益卻穩(wěn)定的住房投資需求增加，這就造成越來越多的投資者涌入房地產(chǎn)投資這塊沃土。另外，人民幣升值使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)成為外商投資的福地。筆者認(rèn)為這是引起我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的重要因素。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的影響

房地產(chǎn)企業(yè)和銀行與房價(jià)上漲關(guān)系密切。一方面，銀行的主要利益點(diǎn)就是借貸資金的利差，需要將現(xiàn)有資金借貸給企業(yè)或項(xiàng)目，而房地產(chǎn)行業(yè)相比其他行業(yè)而言由于可抵押貸款，保險(xiǎn)系數(shù)較高，同時(shí)收入穩(wěn)定，銀行偏好將資金借貸給房地產(chǎn)行業(yè);另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)屬于投資資金需求大，投資周期較長的項(xiàng)目，企業(yè)的自有資本數(shù)量往往不能滿足建設(shè)資金需求，需要向社會(huì)尋求幫助，而銀行貸款利率適中，不失為企業(yè)借貸資金的首選渠道。

1.房地產(chǎn)企業(yè)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的本質(zhì)是追求房地產(chǎn)開發(fā)利潤。受我國居民住房觀念及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)相比而言是一個(gè)利潤較高的市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相追逐本已稀缺的城市土地，然后用高價(jià)取得的土地進(jìn)行貸款。甚至有一些企業(yè)暗中勾結(jié)，通過人為設(shè)定空置率、虛構(gòu)購買人名單、房地產(chǎn)企業(yè)相互買房等“自產(chǎn)自銷”的方式制造房屋供不應(yīng)求的虛假現(xiàn)象，結(jié)果致使房價(jià)上漲與我國居民的購買能力形成一定的偏差。

2.銀行的影響

一方面由于我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和金融市場(chǎng)與發(fā)達(dá)國家相比還具有一定的差距，導(dǎo)致商業(yè)銀行的金融創(chuàng)新性不足，尋找新的利潤增長點(diǎn)的能力較弱;另一方面是住房貸款在保證銀行信貸的安全性和盈利性等方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，成為商業(yè)銀行較優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)。但商業(yè)銀行作為經(jīng)營貨幣性企業(yè)，本質(zhì)是追逐利潤，這兩方面的因素促使商業(yè)銀行大力發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)，將相當(dāng)部分貸款注入房產(chǎn)市場(chǎng)以獲取收益，推動(dòng)了房價(jià)的上漲。

(三)政府部門的影響

對(duì)于政府部門而言，現(xiàn)有財(cái)政與稅收政策不能滿足城市發(fā)展和建設(shè)所需要的大筆投資性資金。政府部門必須自我尋找獲得城市建設(shè)與發(fā)展所需資金，較理想的選擇就是通過賣地獲得資金;另一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠拉動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展。據(jù)相關(guān)資料顯示:房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)了鋼鐵、水泥、建材等100多個(gè)行業(yè)發(fā)展，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到了75%。這在客觀上會(huì)形成政府“以地創(chuàng)收”的財(cái)政收入方式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，部分官員及利益集團(tuán)權(quán)力尋租的存在，也助推了房價(jià)的上漲。

三、治理建議

(一)治標(biāo)之法

首先，政府部門應(yīng)加快城市住房建設(shè)用地供給，增加限價(jià)商品住房、廉租房、經(jīng)適房等保障性住房的建設(shè)規(guī)模，提高土地開發(fā)利用效率，降低地價(jià)，進(jìn)而降低住房的建設(shè)成本;同時(shí)鼓勵(lì)房企增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)比率，使中低收入居民有能力有機(jī)會(huì)購買到住房。從供給上改變當(dāng)前的供給需求失衡狀況。與此同時(shí)，政府應(yīng)履行好其公共事業(yè)管理職能，落實(shí)中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，解決低收入家庭住房困難問題;正確引導(dǎo)銀行的房貸方向，控制商業(yè)銀行住房貸款在資產(chǎn)業(yè)務(wù)中的比例，減少社會(huì)上可購買住房的現(xiàn)金流量;改變“以地創(chuàng)收”的財(cái)政收入方式;加強(qiáng)對(duì)商品住房價(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房價(jià)等行為，打擊開發(fā)商將保障性住房用地變相進(jìn)行商業(yè)開發(fā)來獲得高額回報(bào)、采取小規(guī)模分批推盤銷售造成房源一售而空的假象等違法行為，從制度上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

其次，加快房產(chǎn)稅改革，抑制居民及實(shí)業(yè)集團(tuán)的投資和投機(jī)性需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國城市居民超半數(shù)都擁有2套及以上的住房，部分居民將房產(chǎn)作為一種保險(xiǎn)的投資工具，對(duì)其他居民的剛性需求帶來了較大的價(jià)格上漲壓力。2012年12月28日社科院發(fā)布的研究報(bào)告中認(rèn)為，政府住房保障的責(zé)任不能僅僅著眼于現(xiàn)在的城市戶籍居民，而應(yīng)該覆蓋到在城市居住的所有居民，而且建議應(yīng)對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均超過40平米的部分，無論是什么產(chǎn)權(quán)都應(yīng)該按照評(píng)估價(jià)格征收稅率較高的住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，覆蓋面應(yīng)該包括新上市的商品房和現(xiàn)有的存量房。筆者認(rèn)為這可以作為短期的治標(biāo)之法，但不適合作為長期手段采用，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房產(chǎn)作為一種投資工具應(yīng)該由市場(chǎng)來決定價(jià)格。

(二)治本之法

完善金融市場(chǎng)，豐富現(xiàn)有投資工具，拓寬居民可投資渠道;扶持中小企業(yè)的發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)將資金投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。我國偉大的史學(xué)家司馬遷曾經(jīng)這樣說過:“以末致富，以本守之”。其大致意思是大凡在工商業(yè)中賺了錢的，馬上轉(zhuǎn)身去購買土地。作者認(rèn)為其指代的“工商資本”就是現(xiàn)代意義上的富裕資金，投資者對(duì)住房的投資和投機(jī)需求，其本質(zhì)在于保證資金的保值增值。當(dāng)前，居民及中小企業(yè)進(jìn)行實(shí)業(yè)投資困難較大，金融市場(chǎng)投資的工具又不足，這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)成為吸引投資的一大熱點(diǎn)領(lǐng)域。因此，應(yīng)加快金融市場(chǎng)的發(fā)展與改革，創(chuàng)新金融投資工具，使居民的儲(chǔ)蓄有較多的保值增值手段;扶持中小企業(yè)的發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)將資金投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。正如吳曉波先生在《司馬遷的土地觀炒高中國房價(jià)》一文中所論述的:在房價(jià)日漸高漲的背景下，無論是房產(chǎn)稅的征收或是加大土地供應(yīng)量，都不能從根本上解決問題，最有效的解決之道在于以市場(chǎng)化的改革，活躍工商業(yè)經(jīng)濟(jì)，讓工商資本留在工商領(lǐng)域。

總之，在當(dāng)前房價(jià)居高不下和可調(diào)控手段有限的情況下，政府治標(biāo)的辦法是一方面應(yīng)從需求上遏制不合理的住房消費(fèi)，合理引導(dǎo)投資需求，加大力度打擊投機(jī)行為;另一方面從供給上保證住房建設(shè)能基本滿足居民的剛性需求。只有從需求和供給兩方面同時(shí)入手，使商品住房的供求關(guān)系更加平穩(wěn)，才能有效抑制房產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，為當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。但要想保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定健康發(fā)展還應(yīng)結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，加快金融體制改革力度，加速金融產(chǎn)品的開發(fā)，引導(dǎo)企業(yè)將資金投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，讓居民和企業(yè)將資金從房地產(chǎn)市場(chǎng)中剝離出來進(jìn)入工商領(lǐng)域，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值。

［1］國家統(tǒng)計(jì)局.2012年1－10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況［EB/OL］.http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20121109_402850026.htm.

［2］國家統(tǒng)計(jì)局.2012年10月份居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情 況 ［EB/OL］.http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20121109_402849911.htm.

［3］吳曉波.司馬遷的土地觀炒高中國房價(jià)［J］.中國企業(yè)家，2012(6).