吳迪

最近社科院推出了2013年《投資藍(lán)皮書(shū)》，其中有一個(gè)廣為媒體傳誦的觀點(diǎn)：“投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買(mǎi)房”，不知社科院為美推房拿不拿回扣，只是投資美國(guó)樓市并非如想象中美好，如不充分了解對(duì)方市場(chǎng)，中國(guó)豪客縱然熱錢(qián)再多恐也泥牛入海。

誠(chéng)然美國(guó)的Case-Shiller20城市房?jī)r(jià)季節(jié)調(diào)整指數(shù)在2013年2月為止的一年中顯示全美住宅均價(jià)上升了9.3%，美國(guó)房市的春天仿佛已經(jīng)降臨，但是從更大的范圍去看， Case-Shiller20城市房?jī)r(jià)非季節(jié)調(diào)整性指數(shù)顯示，在過(guò)去四年，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體而言幾乎可以說(shuō)是徘徊不前。

將放大鏡放到被美國(guó)主流財(cái)經(jīng)媒體追捧的五個(gè)地產(chǎn)表現(xiàn)最好的城市上：亞特蘭大、底特律、拉斯維加斯、鳳凰城和舊金山，這五個(gè)城市在2013年2月為止的一年中住宅均價(jià)上升了超過(guò)15%，高于全國(guó)平均水平——9.3%。巧合的是，這五個(gè)城市所在的五個(gè)州屬次貸危機(jī)中受沖擊最大地區(qū)。根據(jù)房利美的數(shù)據(jù)，目前這五個(gè)州其房貸總量中超過(guò)30%仍屬于“溺水抵押貸款”，意即房屋價(jià)值資不抵債，內(nèi)華達(dá)州“溺水抵押貸款”占比更是超過(guò)50%。那么到底是誰(shuí)在這些次貸重災(zāi)區(qū)瘋狂抄底呢？

原來(lái)是黑石（Blackstone）這樣的華爾街大鱷。緣由如此：為了消除大量資不抵債的法拍屋壓低全國(guó)樓價(jià)，美國(guó)聯(lián)邦住房金融局在去年2月1日啟動(dòng)了“自有房產(chǎn)租賃”計(jì)劃（REO-to-Rent），大的金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)政府資助的超低息融資，批量購(gòu)買(mǎi)法拍屋，然后把它們改造成出租屋。在政府慷慨的政策支持下，許多原來(lái)幾乎不碰房地產(chǎn)的私募和對(duì)沖基金大舉入場(chǎng)掃貨，其中黑石到目前為止已投入45億美元。根據(jù)摩根大通最近的一份報(bào)告，私募和對(duì)沖基金總共在“自有房產(chǎn)租賃”項(xiàng)目中投入了多達(dá)100億美元，足以買(mǎi)下全美法拍屋總量的15%。難怪次貸重災(zāi)區(qū)的房市在“自有房產(chǎn)租賃”計(jì)劃推出之后表現(xiàn)如此優(yōu)越，根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，去年機(jī)構(gòu)投資者占邁哈密房屋交易總額的30%，鳳凰城的23%，拉斯維加斯的19%。

這個(gè)時(shí)候慫恿中國(guó)豪客入場(chǎng)，疑有替華爾街大鱷接盤(pán)之嫌。

機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入樓市，替大量的超低息資金尋找到了出路，一方面可以通過(guò)租金套利，另一方面如果租金套利空間減小，亦可以拋售套現(xiàn)，翻手云覆手雨，縱享騎墻之勢(shì)。問(wèn)題是“自有房產(chǎn)租賃”的派對(duì)似乎好戲?qū)⒈M。根據(jù)trulia的數(shù)據(jù)，今年第一季度全美住宅均價(jià)比去年同期上揚(yáng)8.3%，而租金同比增長(zhǎng)僅有2.4%，很明顯“自有房產(chǎn)租賃”項(xiàng)目成本不斷上升，而回報(bào)越來(lái)越不濟(jì)，此時(shí)正是拋售的好時(shí)機(jī)。機(jī)構(gòu)投資者的蜂擁而至，一方面推高了全美房?jī)r(jià)，一方面也大大提高了租房供應(yīng)，給租金上漲帶來(lái)越來(lái)越大的壓力。以鳳凰城為例，其西城絕大多數(shù)的出租屋都由機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)得，去年一年該地區(qū)的租金便下降了10%。

美國(guó)房市的風(fēng)向似乎要變了。去年10月，大型對(duì)沖基金Och-Ziff 在入場(chǎng)一年后便宣布退出“自有房產(chǎn)租賃”項(xiàng)目，聲稱租金收入低于預(yù)期，與其出租不如抓住樓價(jià)攀升的機(jī)會(huì)拋售。隨著租金增長(zhǎng)的惡化，機(jī)構(gòu)投資者不可能甘當(dāng)房東，拋售的會(huì)越來(lái)越多。過(guò)去一年里來(lái)自機(jī)構(gòu)投資者的強(qiáng)勁需求拉高了全美房?jī)r(jià)，在他們紛紛離場(chǎng)后，美國(guó)樓市的健康增長(zhǎng)可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，最危險(xiǎn)的是如果拋售集中出現(xiàn)，樓價(jià)可能會(huì)有極大的下挫，屆時(shí)誰(shuí)來(lái)作冤大頭進(jìn)場(chǎng)接盤(pán)呢？中國(guó)的豪客嗎？

與此同時(shí)，“自有房產(chǎn)租賃”市場(chǎng)的最大玩家黑石正在醞釀通過(guò)金融衍生物來(lái)對(duì)自己的持有地產(chǎn)組合進(jìn)行證券化，以杠桿化收益并控制風(fēng)險(xiǎn)：一方面，可以發(fā)行以租金收入流為保障的債券，類(lèi)似于次貸危機(jī)元兇之一的房貸支持證券（Mortgage-Backed Security），我們權(quán)且稱之為房租支持證券（Rent-Backed Security）。另一方面，通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金（REIT）的渠道把持有地產(chǎn)售出，如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)積極，將在2013至2014年完成大部分銷(xiāo)售。

美聯(lián)儲(chǔ)推出QE3和QE4后，華爾街手中的超低息貨幣資源泛濫，機(jī)構(gòu)投資者便把當(dāng)時(shí)跌入谷底的房產(chǎn)作為一個(gè)資產(chǎn)級(jí)別放入投資組合中充當(dāng)套利工具，借助無(wú)以倫比的資金優(yōu)勢(shì)和大銀行資源，機(jī)構(gòu)投資者主宰了法拍屋市場(chǎng)，把一般的零售購(gòu)屋者推向了新屋市場(chǎng)，減輕了“溺水抵押貸款”大量囤積對(duì)樓市的壓迫，促進(jìn)了樓價(jià)的整體攀升。樓市金融衍生物的野蠻派生和機(jī)構(gòu)投資者套現(xiàn)離場(chǎng)的需求都是懸掛在美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的達(dá)摩克利斯劍，現(xiàn)在應(yīng)該是離場(chǎng)而不是進(jìn)場(chǎng)的絕佳時(shí)機(jī)，千萬(wàn)不能任由黑石御用“磚家”們忽悠。