彭滸

據(jù)央視新聞稱，美國密歇根州州長斯奈德3月14日宣布，由州政府接手底特律市財政，任命一名企業(yè)破產(chǎn)重組專家為緊急財政管理人，以應(yīng)對這座城市瀕臨破產(chǎn)的局面。曾經(jīng)以汽車工業(yè)、車庫音樂和優(yōu)質(zhì)港口聞名全世界的城市，終于無法自拔于老態(tài)龍鐘，曾經(jīng)180萬人口居住的市區(qū)，如今還剩不到70萬人。

之所以州政府要接手底特律的財政，最明顯的原因就是底特律市區(qū)的房價，已經(jīng)跌破底線無數(shù)點了，一位職位為“底特律房產(chǎn)投資總裁”的女人，以2300美元的價格購買了一套5年前售價45萬美元的房子，12000美元可以買到5年前售價170萬的別墅，最便宜的一套房，只花了不到500美元。美國沒有限購令，至少底特律沒有，于是投機商們這個300套，那個700套的抄底收購，讓底特律樓市崩塌得更加鏗鏘有力！

與此同時，大洋此岸的北京網(wǎng)民，已經(jīng)明顯受不了刺激，在微博上放言：“宇宙中心北京五道口，房價十萬一平。在此買一套房子的錢能在底特律買幾百套房子?！绷碛猩畛恋乃伎颊呷鏎凡人肖申克等，也懷揣著國際主義精神為拯底特律于水火而獻計獻策：“如不限購買國籍加送戶口，我華人保證一個月救活底特律?！?/p>

而當大多數(shù)人都以為這僅僅是調(diào)侃的時候，又傳出已有近千大陸人，在著手組團集體赴底特律抄底購房，一時間，一個瀕臨破產(chǎn)的美國城市，在中國的網(wǎng)上頻繁上鏡，繼而又讓中國的炒房者摩拳擦掌。很多人拍案驚奇，這是什么情況？其實要我說，這種情況就叫做：沒文化，真可怕。

問題1 崩潰的樓市您真敢買？

央視報道的底特律樓市崩盤，消息不假，“崩盤”二字讓眾多炒房者狂喜不已。但就在此消息公布不久，學(xué)者梅育新就專門撰文指出，這樣的想法不過是不了解實際情況的空談狂想，即使不考慮美國每年征收的物業(yè)稅所帶來的持有成本，經(jīng)濟社會基本面因素也使得底特律市房地產(chǎn)市場對于國人沒有任何投資價值。

欲在美國買房，首先要弄清楚美國房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則，對于購房者來說，最重要的就是“房產(chǎn)稅”。 計算房產(chǎn)稅的房屋價值是由政府估的，政府估價都比較高。以“觸底無法反彈的底特律”為例，花500美元買的房子，政府可能估價30萬美元，每年買房人還要支付6000美元的房產(chǎn)稅，絕對是賠本的買賣。

美國購房者第一套房子的房產(chǎn)稅一般為2%，但第二套、第三套的稅收會更高，依此類推，具體稅額各州規(guī)定有些差別。這也意味著購置多套房產(chǎn)將支出更多稅收。房產(chǎn)稅有助漲助跌的功能，當房價上漲時，投資價值高于所繳納房產(chǎn)稅，投機者依然會繼續(xù)投資，如果相反，則會起到助跌作用，因為差價不僅沒有了，還因為絕對價格很高，就算比例不變，但由于基數(shù)很高，所征收的絕對額還是很大。就像漲10%和跌10%一樣，跌幅隨同，但基數(shù)不同，漲跌的絕對額是不一樣的。

再拿央視新聞中的“底特律房產(chǎn)投資公司總裁”“茉莉·麥克莫瑞斯”為例，在央視播出的采訪中，她說她一共購買了底特律363套房產(chǎn)，即使就按照她買的每套房都只標價500美元（那套12000美元的別墅我們選擇性忽略），又如果未來的一年底特律樓市依舊不見起色，茉莉的房子全砸手里，那么，她（的公司）將為她這些房產(chǎn)付出至少363×6000=2178000美元的房產(chǎn)稅。同時，據(jù)茉莉講，還有大買家一次性購入上千套房的炒房者，我真的很難想象，到底是一群什么樣的人，會有如此膽量，敢下此血本。

再次，買房交稅是一件事，“茉莉·麥克莫瑞斯”同時還在央視新聞中提到，她打算把她購買的房產(chǎn)裝修一下，好賣個好價錢。在這里，這位黑人投機商又不經(jīng)意地觸碰到了買房者還需要面對的除“房產(chǎn)稅”外的另一個無底洞：裝修。

美國大多數(shù)房子都是磚木結(jié)構(gòu)房，木結(jié)構(gòu)部分或許早就腐爛或者朽斷開裂，為了能讓這樣的房子賣到預(yù)期的價格，投機商就必須把將要出手的房子粉飾一新。房市雖然是崩盤了，但建材市場大概不會崩盤，該收的材料費、人工費一分不會少，就按照最低額度一套房1000美元的裝修費來算，363套房又至少加上36萬多美元的費用。如此一算，買363套房，一套還沒賣就背上將近250萬美元的債，是什么樣的“天才”才能做出這樣的事兒啊！

“茉莉”對著央視的記者微笑表示，她這363套房是近兩年來抄底買的，可兩年前的價格還沒有現(xiàn)在低，所以她不可能以比購入價更低的價格出售，于是，手里的363套房至少已經(jīng)讓她付出了300萬美金的“稅”。但即便如此，她面對央視的鏡頭依然樂觀，讓筆者產(chǎn)生了“她這是在利用央視新聞向不懂美國房地產(chǎn)規(guī)矩的中國人推銷她的殘次品”的聯(lián)想。

當然，也會有國人鄙視筆者的想法，或許要說，我們就是寧愿花一年4萬多塊錢，到美國大城市底特律去買套房住，不行嗎？當然行，但這又推出了我們的第二個問題，有錢買，您有命住嗎？

問題2 破產(chǎn)的城市您真敢??？

底特律的樓市為何會崩潰？主流媒體連篇累牘分析的所謂“經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一”絕對不是主要因素，甚至連次要因素都不算。一地房地產(chǎn)市場要具備抄底價值，當?shù)亟?jīng)歷的不景氣必須僅僅是周期性危機，而不是支柱產(chǎn)業(yè)徹底衰亡，更不能是無可挽回的社會動亂；而底特律衰落的根本原因恰恰不是支柱產(chǎn)業(yè)周期性危機，而是深刻且在可預(yù)見未來無解的種族矛盾。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，過度依賴汽車產(chǎn)業(yè)，這一論點粗看貌似有理，實則經(jīng)不起事實驗證，因為在次貸危機達到高峰、三大汽車公司全部走到破產(chǎn)重組邊緣的2008年，底特律沒有落到這一步；在美國經(jīng)濟復(fù)蘇已經(jīng)相當穩(wěn)固、三大汽車公司生意蒸蒸日上的今天，底特律卻離破產(chǎn)只差一步。

2011年，克萊斯勒就成功扭虧為盈，通用和福特營業(yè)收入、利潤增幅都在兩位數(shù)上下，通用汽車重奪全球銷量第一桂冠；2012年，經(jīng)濟復(fù)蘇、信貸放寬和舊車置換需求增長推動美國汽車銷量猛增13%，通用、福特和克萊斯勒三大公司銷量再度全線增長；預(yù)計美國2013年汽車銷量將同比增長近7%。在美國汽車業(yè)已經(jīng)重現(xiàn)繁榮之際，將底特律破產(chǎn)歸咎于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)問題，是不合理的。

底特律盛極而衰的真正轉(zhuǎn)折點其實要追溯到1967年7月23日那場“南北戰(zhàn)爭以后最大規(guī)模的國內(nèi)暴亂”（亨利·福特語），那場暴亂將那一年席卷美國32州114座城市的黑人暴亂推向了頂峰，迫使時任美國總統(tǒng)林登·約翰遜出動五千兵力入城鎮(zhèn)壓，死亡43人，受傷數(shù)千人，7200人被捕，全市到處縱火，11天內(nèi)火警多達1600起，第十二街的18個街區(qū)和大河路的3英里內(nèi)一片焦土，三大汽車業(yè)巨頭全部停工停產(chǎn)，白人中產(chǎn)階級由此開始大規(guī)模逃離，市區(qū)人口銳減而黑人居民占比激增，并形成了“暴亂——居民外遷——服務(wù)業(yè)受創(chuàng)——生活便利性降低——居民加速外遷”的惡性循環(huán)，刑事犯罪也一路走高。時至今日，底特律已經(jīng)以“兇殺之都”、“犯罪之都”、“最悲慘城市”、“鬼城”等稱號而聞名全美數(shù)十年。

根據(jù)Neighborhoodscout 的調(diào)查顯示，底特律平均1000名居民中，62.18人涉及財產(chǎn)相關(guān)犯罪，16.73人涉及暴力相關(guān)犯罪。另據(jù)底特律政府分析，65%—70%的謀殺犯涉及毒品。另外還有約70%的謀殺案未破。這些數(shù)據(jù)均來自2007年，那一年，茉莉·麥克莫瑞斯現(xiàn)在以500美元買入的房子還價值30萬美元，那一年，還是底特律樓價一路走低前最輝煌的一年。那一年之后，市中心13公里以內(nèi)的地區(qū)，幾乎淪為另一個世界，黑幫縱橫，毒品泛濫，知識人群和白人紛紛離開。

若在這個時候，購房入住底特律市區(qū)，你敢保證你家隔壁沒有住著一個從得州搬家來的電鋸狂人？你敢保證你家樓上沒有一個絕命毒師正在熬藥？你敢保證你去趟超市碰見個白發(fā)蒼蒼的老人，他就不是通緝了幾十年始終沒抓住的命盤殺手？你敢保證你的孩子不會在第一時間就學(xué)會一邊RAP一邊嗨大麻？你敢嗎？

中國人一般都相信，越中心的地方就越是黃金的地方。所以時下一些國人很難接受，底特律城市的中心其實就是它的貧民窟。你在貧民窟買套房，還想享受什么樣的待遇？同時，在市區(qū)買了房之后，你會很快發(fā)現(xiàn)，13公里以外的所謂大底特律地區(qū)，其實房價正常。如底特律市周邊的衛(wèi)星城也是著名的大學(xué)城安爾伯（ann arbor）等，環(huán)境很不錯，而房價甚至高出全美平均價很多。所以，像底特律市中心這樣的地方，就算您買得起房，您還敢去住嗎？住在市中心以外的底特律人，距離那么近，難道都不知道去搶兩套房炒炒嗎？或許有些人真的動心了，但膽沒敢動。

問題3 底特律樓市崩盤對中國的啟示

除了討論組團去美國購房這類問題之外，媒體和自媒體還在大張旗鼓地討論，底特律樓市崩盤對中國樓市走向的啟示。由于討論太長，故不摘錄。但筆者自己歸納出一點，即：中美兩國房地產(chǎn)的基本游戲規(guī)則并不一樣，所以完全沒有可比性！

我們討論底特律樓市崩盤就跟美國人討論北京PM2.5值一樣，僅僅都是為了博觀眾和自己一笑而已。另外，如果真要說這兩地樓市有什么關(guān)系的話，我覺得，還得站在玄學(xué)的高度，把地球看作是一個巨大的平衡體，有的地方房價沒有節(jié)操地掉下去了，那么有些地方的房價就必須很有節(jié)操地漲上來。那些抱怨北京中關(guān)村最近猛然攀到十萬一平房價的人們，不妨可以詛咒一下地球另一端那個不顧及國際道義的底特律。

你不一定知道的那個底特律

你不一定知道，18世紀末期開始，底特律的工業(yè)文明迅猛發(fā)展，高樓林立，一時間被稱作“美國的巴黎”。但如果只有樓長得像巴黎，而骨子里不風流的話，這個“巴黎”是挺不了多久的。反而是它黑幫縱橫的本質(zhì)，讓它特立于世，讓全世界其他所有難以遏制黑幫發(fā)展的城市，被冠以“某某國的底特律”之稱。在此，敬告那些“東方的威尼斯”、“東方的普羅旺斯”、“東方的波姬小絲”們，適可而止。

你不一定知道，底特律市最新人口普查結(jié)果，人口88萬，其中黑人占80%，這個比例遠高于黑人在南非立法首都開普敦所占的比例（31%），也高于開羅（43%）……不過的確低于埃塞俄比亞首都亞的斯亞貝巴（100%）。所以，如果你特別想到一個氣候宜人、有湖有海的地方去探訪黑人生活文化的話，那么，底特律是一個非常好的選擇。不光是黑人多，而且這些黑人都會說英語，便于交流。

你不一定知道，或者，你一定不知道，底特律政府在一定程度上顯得比美國其他的市政府更加無能。除了擁有三大汽車公司都能把城市做垮這條硬指標之外，還有一件匪夷所思的事情也發(fā)生在這里，足以證明美國人不善于思考和學(xué)習(xí)的本性。底特律從上世紀70年代以來，黑幫問題就已經(jīng)是其痼疾，打黑都要打50年了，結(jié)果越打越黑，黑到2011年好萊塢終于拋棄紐約這個黑幫片的傳統(tǒng)基地，把最新的黑幫片《黑幫教父》的背景定格于此。但翻看底特律的友好城市，我不禁驚詫，中國重慶赫然排在首位，有如此良師益友而不知道學(xué)習(xí)效仿，足見自由主義泛濫的地方，人和政府的思維都太年輕、太簡單，太幼稚。