孫華良

兩帖激化上海九月樓市燥熱的催化劑：

世界之大，無奇不有。上海氣溫今年出現(xiàn)了歷史上最罕見的炎熱夏季，令人膽戰(zhàn)心驚地感悟到大自然的無情魔力。同樣，上海九月樓市創(chuàng)出了調(diào)控以來最燥熱的幾項(xiàng)紀(jì)錄，使人不知所措地領(lǐng)悟到大市場的無窮奧秘。天熱能忍，樓熱難熬。

數(shù)據(jù)顯示：上海9月份新建商品房成交量超過130萬平方米，創(chuàng)近四年來同期新高。筆者認(rèn)為，今年上海新建商品房交易量肯定能超過1100萬平方米，但單月超130萬平方米，足以顯示樓市金九的成色。若以上海成交均價每平方米25000元計(jì)算，9月份的成交總金額為325億元，數(shù)額駭人心魄。

數(shù)據(jù)顯示：上海9月份二手房成交量2.83萬套。同比上漲58.4%，創(chuàng)歷史同期最高。去年上海二手房總成交量為25萬套，平均每月是2.09萬套。若以2.83萬套住房每套90平方米計(jì)算，總成交面積為254.7萬平方米。再乘以二手房成交均價每平方米19000元，9月份二手房總成交金額為483.93億元，數(shù)額依然驚人。

數(shù)據(jù)顯示：上海前9個月土地拍賣成交金額1500億，創(chuàng)歷史最高。其中，恒盛地產(chǎn)以180.7%的溢價率奪下奉賢區(qū)南橋新城住宅地塊，樓板價15543元，創(chuàng)今年土地拍賣市場溢價率新高。值得一提的是，奉賢南橋新城的商品房成交均價也僅僅是每平方米16000元左右。這就是當(dāng)今上海樓市“面粉比面包貴”之真實(shí)寫照。

紀(jì)錄不斷創(chuàng)新，歷史不停改寫。今年10月10日，天寶遠(yuǎn)東公司以5.68億勇奪浦東新區(qū)濰坊新村街道黃浦江沿岸住宅地塊，樓板價每平方米40106元，刷新今年上海土地單價最高紀(jì)錄。

用心驚肉跳來形容上海九月樓市的“燥熱”一點(diǎn)也不為過。當(dāng)然，這種“燥熱”癥狀對于房地產(chǎn)商以及相關(guān)行業(yè)而言，是歡欣鼓舞的。但對于那些想購房置業(yè)者肯定是一種刺激，盼了幾年，房價不跌反漲，揣在口袋里的錢無形中是一種縮水。追漲心有不甘，不追漲，可能還會深陷資金縮水的尷尬局面。

導(dǎo)致上海樓市“燥熱”癥狀的原因有許多，但九月樓市高度“燥熱”癥狀的出現(xiàn)，筆者認(rèn)為與兩帖“催化劑”有關(guān)，其一是自貿(mào)區(qū)的建立；其二是房款收緊的傳聞。

自貿(mào)區(qū)建立滋生的

“雄激素”異常功能

自貿(mào)區(qū)的建立，已成為刺激上海房價上漲的一帖興奮劑已是不爭的事實(shí)。不僅自貿(mào)區(qū)周邊的房價上漲，全上海的房價也隨之上漲。據(jù)悉，自貿(mào)區(qū)的房價短時期內(nèi)上漲20%以上，甚至出現(xiàn)無房可售的現(xiàn)象。自貿(mào)區(qū)周邊的房價也搭船上漲，且漲勢兇猛。據(jù)有關(guān)資料顯示，自貿(mào)區(qū)二手房價格上漲30%。

筆者親自到浦東惠南最大的樓盤——藝泰安邦去尋訪房價，二手房不僅普遍上漲房價，且業(yè)主都以惜售的心態(tài)等待房價進(jìn)一步的上漲。更為甚者，在今年“十一”房展會上，自貿(mào)區(qū)成為了上海樓盤宣傳熱點(diǎn)，甚至有開發(fā)商掛出了“臨港就是下一個香港”的駭人廣告標(biāo)語。

自貿(mào)區(qū)熱浪同時席卷上海各區(qū)域，許多樓盤的銷售都打出了自貿(mào)區(qū)概念，確實(shí)讓上海樓市趁機(jī)火了一把，對九月樓市量價齊升起到了推波助瀾的“催化劑”作用。

不可否認(rèn)，自貿(mào)區(qū)的建立，為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了新的活力，創(chuàng)造了新的發(fā)展想象力。但對于目前房價過快過熱的上漲，筆者認(rèn)為似乎有些過度夸張。自貿(mào)區(qū)的發(fā)展肯定會帶動區(qū)域房價的上漲，但平穩(wěn)健康上漲也是一種客觀的市場規(guī)律。

一直看漲房價的克爾瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱先生日前表示，當(dāng)前房價確實(shí)是漲的速度有點(diǎn)快，連續(xù)16個月上漲之后，2013年9月的中國城市住房（一手房）價格288指數(shù)已經(jīng)比上一輪調(diào)控前的最高點(diǎn)981點(diǎn)上升了8.66%。

但關(guān)鍵是房價過快上漲盡管令人瞠目，而市場卻始終存在追漲購買的心態(tài)，因此，這種市場心態(tài)造就了上海九月樓市燥熱的癥狀。

房貸收緊傳聞的

“強(qiáng)心針”特效功能

仔細(xì)回顧一下今年上海樓市的行情，特別是3月份的一波量價齊漲的行情，就是因?yàn)閭髀勔{(diào)高二套房貸的首付比例至七成。因此，也就造成市場上出現(xiàn)了一波搶先入市購買的行情。

今年的九月樓市燥熱期間，市場上同時彌漫著房貸收緊的傳聞，這種傳聞似“強(qiáng)心針”般地刺激著購房者抓緊時間入市搶房購買。先傳說北京、廣州、天津等地多家銀行以額度用盡為由暫停房貸，以及深圳將提高二套房首付比例等。后又傳說中行上海分行將取消首套房貸利率優(yōu)惠，以及上海公積金貸款收緊等各種房貸收緊的信息。這種傳聞不僅從心理層面影響著購房者的購買決心，更從利益層面促動著購房者的購買決定。

因?yàn)槿绻∠彿空呤滋追?.5折的利率優(yōu)惠，購房者將多付15%的利率。對于首套購房者來講，是一種巨大的經(jīng)濟(jì)利益損失。

因?yàn)槿绻Ｖ官彿抠J款，將使購房者無法貸款而造成資金缺額，從而喪失購房的資格和時機(jī)。無論是首套還是二套房購買，購房者大多數(shù)因?yàn)橘Y金原因而選擇購房貸款?！跋拶徬拶J”之后，購房者更是將可以有資格購房貸款視作為一種公民的福利。一般人不僅不愿放棄貸款，同時，在計(jì)劃購房時都將貸款資金作為一種購房的資金支出能力標(biāo)準(zhǔn)。

因?yàn)槿绻岣哔彿空叨追康氖赘侗壤?，購房者不僅要多支付購房現(xiàn)金，從而影響改善居住環(huán)境的計(jì)劃。這對于購房者而言，這種貸款政策的調(diào)整，肯定是制約了他們的購房資金支付能力，是不利于他們購房需求的。

以此而論，任何購房停貸少貸的傳聞，對于購房者而言，都是不利于他們購房的。因此，這種傳聞就會發(fā)揮出“強(qiáng)心針”的特效功能，刺激購房者加快入市購買的步伐。

盡管房貸收緊的傳聞是一場虛驚，央行日前回應(yīng)房貸收緊傳聞時曰：未出臺停貸政策，會積極滿足首套房信貸需求。上海市公積金中心也表示：本市公積金資金充裕，沒有出現(xiàn)符合條件貸款申請積壓現(xiàn)象。但貸款周期較去年增加兩個月左右，原因是查詢和審批流程更趨嚴(yán)格。

筆者行文擱筆之機(jī)，在微博上讀到一則信息：“深圳五大銀行首套房利率上浮10%-15%，二套房利率上浮20%”。但愿此信息依然是傳聞，權(quán)當(dāng)是娛樂而已。

但房貸收緊傳聞的市場影響結(jié)果，是導(dǎo)致了購房者加快了購房的節(jié)奏，促成了九月樓市異常“燥熱”的癥狀。

真的，上海九月樓市 “燥熱”的現(xiàn)象畢竟是一種現(xiàn)象，我們只能試圖分析一些造成這種現(xiàn)象的本質(zhì)，而真正要使上海房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康地發(fā)展，是需要長效的調(diào)控機(jī)制，而這種機(jī)制必須是遵循市場規(guī)律的，否則，傳聞依然會影響著上海樓市的起起伏伏……