孫華良

房地產(chǎn)獨立評論員，易居中國易居資本執(zhí)行總裁。

上海樓市變化一直是全國乃至全世界關(guān)注的焦點。今年3月上海樓市單月房產(chǎn)交易量達149.36萬平方米。去年上海全年的房產(chǎn)交易量僅為960萬平方米左右，去年3月僅76萬平方米，因此，今年3月的149.36萬平方米堪稱交易數(shù)據(jù)的“暴動”。據(jù)悉此數(shù)據(jù)創(chuàng)下“史上最牛房產(chǎn)調(diào)控”以來上海房產(chǎn)交易量的新高。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，上海第一季度房價上漲2%以上，內(nèi)環(huán)內(nèi)房價上漲10%以上。

數(shù)據(jù)是抽象的，但給房地產(chǎn)行業(yè)造成的“后遺癥”是難以估量的。剝開數(shù)據(jù)表象看本質(zhì)，人們會驚訝地發(fā)現(xiàn)，“三月樓市暴動”具有鮮明的調(diào)控政策痕跡。在調(diào)控細則出臺之前，樓市為何不冷反熱呢？

筆者在一次會議上提問：“如果調(diào)控政策細則會遏制房價上漲，或會使房價下跌，那為什么購房者不是等待細則出臺后購買，而是搶在細則沒出臺前強行購買，是不是購房者認為調(diào)控政策只會使房價上漲而不是下跌呢？”

與會者聽聞此問大多失色，且竊竊私語，道出一種不合時宜的“謬論”：調(diào)控數(shù)年，房價不跌反漲，從根本上改變了市場的購買預期和對未來漲跌的判斷。因此，購房者會恐慌性地入市搶買房產(chǎn)。

這種“謬論”會不會成為現(xiàn)實還有待觀察，而道出的市場現(xiàn)狀是符合數(shù)據(jù)“暴動”的事實的。上海“三月樓市暴動”確實遺留下不少“后遺癥”，應(yīng)引起關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的人們高度重視。

其一，巨大的交易量使房產(chǎn)開發(fā)商獲得了大量的現(xiàn)金流，減輕了它們的開發(fā)資金壓力， 使它們能從容應(yīng)對調(diào)控政策。從市場角度來看，“物以稀為貴”，房產(chǎn)開發(fā)商的房屋存量少了，自然不肯“割肉”銷售。因此，上海的房產(chǎn)開發(fā)商在今年下半年是不會輕易主動下調(diào)房價的，房價上漲概率很大。

其二，巨大的交易量改變了房產(chǎn)開發(fā)商的市場預期，使眾多開發(fā)商奮不顧身地奔赴土地拍賣市場，不惜代價搶奪地塊，囤積土地資源，準備收獲新一輪的發(fā)展利益。這種觀點，不是臆測，而是事實歸納。

截至今年5月17日，上海土地市場共計出讓61幅經(jīng)營性用地，比去年同期多出了42幅。土地成交面積達201.6萬平方米，相當于去年同期的2.2倍。而且，今年土地成交溢價率大幅提升，“地王”屢現(xiàn)。以上成交數(shù)據(jù)的平均溢價率高達29.6%，而近期有的土地溢價率屢屢逼近100%。回首去年同期，土地幾乎都是以底價或接近底價成交，平均溢價率僅為1.6%。土地拍賣平均溢價率高于25%以上，意味著房產(chǎn)開發(fā)商對于后期市場房價的看漲幅度，至少是25%以上。那么以此而論，房產(chǎn)開發(fā)商看漲房價或推高房價的預期已是“鐵證如山”了。

其三，上海樓市交易量暴動，房價不斷上漲，土地溢價率高漲，“地王”紀錄不斷刷新，這一切的一切，都會將樓市調(diào)控政策逼上懸崖。這種結(jié)果，無疑調(diào)侃了我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的權(quán)威性，也在挑戰(zhàn)調(diào)控政策的市場公信力，導致調(diào)控政策權(quán)威性的貶值。

那么，誰會承受這種“后遺癥”呢？答案是肯定的：要么是房產(chǎn)開發(fā)商，要么是廣大購房者。如果調(diào)控政策不能容忍上海房價上漲，就會出臺更嚴厲的舉措來加以制約。如果調(diào)控政策默認這種挑戰(zhàn)，那么所有購房者就要用更多貨幣來為 “后遺癥”買單。