摘要：本文通過(guò)對(duì)地下空間的內(nèi)涵和評(píng)估對(duì)象的界定，分析地下空間與地上空間土地使用權(quán)之間的收益差異關(guān)系，尋求變異規(guī)律，探討地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估思路和方法。

關(guān)鍵詞：地下空間；基準(zhǔn)地價(jià)；評(píng)估

前言

隨著社會(huì)生產(chǎn)力和科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，城市化過(guò)程中人口增加，土地資源的日漸稀缺，人們對(duì)于土地的利用已經(jīng)從平面化走向了立體化開(kāi)發(fā)利用，土地的使用不僅包括地表以上空間，還延伸到了地表以下的空間，如地下鐵路、地下車庫(kù)及一些地下商業(yè)性設(shè)施工程不斷地增多，城市地下空間開(kāi)發(fā)利用規(guī)模日趨擴(kuò)大，尤其是在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)成為解決城市用地矛盾的一種手段，地下空間的使用價(jià)值亦越來(lái)越多地地得到了現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)。《物權(quán)法》明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或地下分別設(shè)置，從而為城市地下空間使用權(quán)有償使用奠定了產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。目前深圳、南京、上海、蘇州、杭州等多個(gè)地方已出臺(tái)了地下空間權(quán)出讓、審批及登記的有關(guān)政策規(guī)定。為順應(yīng)土地管理的要求、推進(jìn)城市地下空間有償使用，客觀上需要制定并公布經(jīng)營(yíng)性地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)體系，為政府有效管理地下空間開(kāi)發(fā)利用和培育土地市場(chǎng)提供依據(jù)。

1 城市地下空間使用權(quán)價(jià)格的內(nèi)涵界定

“地下空間”一般是指在不妨礙地上原有開(kāi)發(fā)利用狀況的前提下，能為人類提供的基于地表面以下的三維空間。為明晰土地價(jià)格內(nèi)涵，區(qū)分地下空間使用權(quán)價(jià)格與地面土地價(jià)格概念，有必要對(duì)地下空間使用權(quán)價(jià)格內(nèi)涵作出界定。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，土地價(jià)格是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)收益的現(xiàn)值總和，因此對(duì)城市地下空間使用權(quán)價(jià)格可界定為：對(duì)應(yīng)于特定地表面以下不妨礙地面利用的前提下可供開(kāi)發(fā)利用的地下空間，在正常市場(chǎng)條件下一定使用年期的使用權(quán)未來(lái)收益的現(xiàn)值總和。

2 地下空間利用方式與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估對(duì)象界定

城市地下空間開(kāi)發(fā)利用前景廣闊，按其使用要求的不同可分為地下“防護(hù)空間”和地下“非防護(hù)空間”兩部分。地下“防護(hù)空間”是指位于城市地表以下要求戰(zhàn)時(shí)具備防御能力的空間，一般有專門的地下人防設(shè)施和人防平戰(zhàn)結(jié)合地下設(shè)施。其中人防平戰(zhàn)結(jié)合地下空間一般與城市建設(shè)和城市使用功能相結(jié)合，并與地上建筑相結(jié)合，用于地下交通、商業(yè)、文體、物儲(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施等。地下“非防護(hù)空間”是指位于城市地表以下不要求戰(zhàn)時(shí)具備防御能力而平時(shí)使用的地下空間，其主要滿足城市使用功能的需要，但也有兼有地下“防護(hù)空間”功能相結(jié)合的地下“非防護(hù)空間”。目前地下“非防護(hù)空間”的利用類型主要有地鐵、地下停車場(chǎng)、地下隧道、地下商服、物儲(chǔ)、文體、共同管線溝、地下工廠及地下變電站等；從開(kāi)發(fā)利用的形態(tài)看，主要以“點(diǎn)”的開(kāi)發(fā)和“線”的開(kāi)發(fā)為主，并在城市重要節(jié)點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)融商服、交通等多種功能為一體、規(guī)模巨大的地下空間綜合體、地下街等“面”的開(kāi)發(fā)。

從地下空間利用性質(zhì)來(lái)看，主要有盈利性和非盈利性之分。盈利性的地下空間開(kāi)發(fā)利用，如地下商場(chǎng)、地下停車庫(kù)等，可獲得較高的直接經(jīng)濟(jì)效益；非盈利性的地下空間開(kāi)發(fā)利用，如地下交通設(shè)施、地下公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施等，主要以公益性、非盈利性為目的，不能以直接的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)衡量其使用價(jià)值。

從地下空間開(kāi)發(fā)利用與地上建筑的關(guān)系來(lái)看，地下空間開(kāi)發(fā)利用主要有單建式和結(jié)建式兩類。從目前城市地下空間的建設(shè)利用情況來(lái)看，大規(guī)?；虼笊疃泉?dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的單建式地下建筑一般只在大城市出現(xiàn)，而同一主體結(jié)合地面建筑一并開(kāi)發(fā)建設(shè)的結(jié)建式地下建筑空間比較普遍。以溫州市為例，溫州市2002年出臺(tái)的人防發(fā)展規(guī)劃是地下空間利用的最早“發(fā)力點(diǎn)”，該規(guī)劃制定了溫州人防工程的區(qū)域分布、功能等。此后，地下空間的利用朝向開(kāi)始與市民生活愈加密切：位于市區(qū)大南門、信河街、翠微大道、市府路、府東路、南塘大道等交通要道的10條地下通道先后竣工；下呂浦、信河街、大南門、廣場(chǎng)路等處的地下停車庫(kù)相繼嶄露頭角、投入使用；同時(shí)，銀泰、開(kāi)太、時(shí)代等商場(chǎng)、大型超市的地下空間也開(kāi)始被利用于商業(yè)店鋪。溫州地下空間的功能，被挖掘得越來(lái)越具體。隨著打造“城市綜合體”理念的提出，地下空間的功能正在擴(kuò)大。根據(jù)理念，溫州未來(lái)對(duì)地下空間的利用，除了繼續(xù)打造已有的地下交通設(shè)施（將增添海底隧道）、地下商業(yè)設(shè)施之外，還包括地下市政設(shè)施、地下文化娛樂(lè)設(shè)施、地下倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。根據(jù)目前各城市地下空間的現(xiàn)狀利用方式及有償使用發(fā)展趨勢(shì)，可大致確定地下空間基準(zhǔn)地價(jià)以商服、停車、倉(cāng)儲(chǔ)為主要利用方式。

3 地下空間開(kāi)發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)效益分析

3.1 地下空間開(kāi)發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)效益與利用類型、區(qū)位的關(guān)系

城市地下空間開(kāi)發(fā)利用收益主要是指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商利用地下帶來(lái)的銷售收入、租金收益等收入。目前地下空間的利用類型較多，不同利用類型其產(chǎn)生的效益有所不同。對(duì)于結(jié)建式地下空間的利用，地上土地使用權(quán)的用地類型往往決定其地下空間可能的利用類型。一般商服用地的地下室多為地下商場(chǎng)、停車場(chǎng)、附屬倉(cāng)儲(chǔ)及附屬設(shè)備用房等；辦公等綜合用地的地下室則多為停車場(chǎng)及其配套設(shè)備用房等，而住宅用地的地下室則多為停車庫(kù)、配電房等附屬用房。對(duì)于單建式地下空間的利用，與其所處的地面土地區(qū)位及其用地類型關(guān)系密切，城市中心區(qū)或城市廣場(chǎng)的地下空間主要利用為商服、停車、文娛、物儲(chǔ)、步行等空間，而居住區(qū)地下空間的主要利用為停車、儲(chǔ)物、配電房、水泵房等配套設(shè)施空間。就地下空間利用效益而言，地面土地區(qū)位直接影響其地下空間的利用方式和收益能力，一般城市中心區(qū)地下空間的開(kāi)發(fā)價(jià)值要遠(yuǎn)高于城市邊緣區(qū)。

3.2 地下空間開(kāi)發(fā)利用的成本-效益關(guān)系

地下空間開(kāi)發(fā)利用的工程難度相對(duì)較大，工程施工遇到問(wèn)題較多，項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)和設(shè)備復(fù)雜，工期較長(zhǎng)，因此其成本較地面開(kāi)發(fā)成本高。而地下空間的利用類型不如地面利用類型種類多，其收益水平也會(huì)因此受到一定的影響，因此，開(kāi)發(fā)地下空間的成本-效益關(guān)系不可與地面開(kāi)發(fā)相比擬。

據(jù)國(guó)內(nèi)外有關(guān)研究，地下空間開(kāi)發(fā)利用的一次性投資是地面同類型、同規(guī)模工程建設(shè)的2-4倍（不包括土地費(fèi)用），最高可達(dá)8-10倍，主要為開(kāi)挖土方、地下防水與反滲防壓和設(shè)備及安裝造價(jià)而增加的費(fèi)用。下表為日本的普通地面建筑與地下商業(yè)街工程分項(xiàng)造價(jià)的比較情況。同時(shí)在地下空間保持不低于地面建筑的內(nèi)部環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，地下空間運(yùn)行所耗費(fèi)的能源一般比地面多3倍左右。另一方面，地下空間的開(kāi)發(fā)成本由于地下巖土體的地質(zhì)條件復(fù)雜多樣性而具有極大的不確定性，加之受場(chǎng)地限制情況的制約，如是否有適當(dāng)?shù)娜肟跅l件以滿足所要求的功能等，使其造價(jià)難以估算和控制，因而投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

表1 地面工程與地下工程造價(jià)比較（日本）

比較項(xiàng)目

普通地面建筑

地下商業(yè)街

地下是地面的倍數(shù)

土建類

土方、地基

17

167

9.8

結(jié)構(gòu)

34

84

2.5

裝修

18

35

1.9

總計(jì)：

69

286

4.1

設(shè)備類

電氣

12

25

2.1

空調(diào)

14

23

1.6

衛(wèi)生

5

6

1.2

總計(jì)

31

54

1.7

總計(jì)

100

340

3.4

從開(kāi)發(fā)利用效益而言，一直以來(lái)，地下空間開(kāi)發(fā)利用的公益性成分較高，如地下街和地下綜合體等往往承擔(dān)大量的城市交通功能，故實(shí)際開(kāi)發(fā)效益相對(duì)較低。因此從成本-效益分析，不論是工程造價(jià)還是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，地下空間開(kāi)發(fā)價(jià)值都無(wú)法與地面空間相比，也缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。故一直以來(lái)，對(duì)于地下空間土地使用權(quán)多采用行政劃撥方式供應(yīng)，以主要體現(xiàn)地下空間開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益和環(huán)境效益。但隨著地下空間開(kāi)發(fā)利用的工程技術(shù)的不斷改進(jìn)，及地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)、文娛等收益水平的提高，該類地下空間開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品需求市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)好，其開(kāi)發(fā)利用經(jīng)濟(jì)效益也不斷提高。

4 地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)體系的構(gòu)建和評(píng)估思路

4.1 地下空間基準(zhǔn)地價(jià)體系的構(gòu)建

城市地下空間的利用方式和利用效益很大程度上取決于土地區(qū)位及土地利用方式。根據(jù)目前城市地下空間開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況和地下空間有償使用的現(xiàn)實(shí)需要，目前地下空間基準(zhǔn)地價(jià)體系的構(gòu)建主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性地下空間，在用地類型上分商服、停車和倉(cāng)儲(chǔ)等利用方式。即地下空間基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要建立以商服、停車和倉(cāng)儲(chǔ)等利用方式為核心的經(jīng)營(yíng)性地下空間基準(zhǔn)地價(jià)體系。

4.2 評(píng)估的基本思路

通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)性地下空間的利用形式及價(jià)值體現(xiàn)分析，經(jīng)營(yíng)性地下空間基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估主要可采取以下兩種評(píng)估途徑：1、以土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域劃分為基礎(chǔ)，調(diào)查收集目前當(dāng)?shù)氐叵驴臻g土地市場(chǎng)交易樣本點(diǎn)或出租樣本點(diǎn)資料進(jìn)行評(píng)估；2、因地下空間利用效益很大程度上取決于地面土地利用方式，因此可通過(guò)分析地下空間土地利用效用與地面土地利用效用之間的內(nèi)在關(guān)系，以城市地面土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，通過(guò)地價(jià)分配系數(shù)進(jìn)行修正得到地下空間基準(zhǔn)地價(jià)。

目前城市地下空間使用權(quán)交易市場(chǎng)處于初始階段，市場(chǎng)交易樣本點(diǎn)較少，采取第一種評(píng)估途徑操作性不強(qiáng)。因此，可主要采取第二種評(píng)估途徑來(lái)評(píng)估地下空間使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)，通過(guò)分析地下空間與地面土地利用的效用比率關(guān)系，結(jié)合地下空間商服租賃樣本、地下車庫(kù)銷售樣本資料及倉(cāng)儲(chǔ)租賃（銷售）樣本資料，綜合形成以商服、停車庫(kù)、經(jīng)營(yíng)性倉(cāng)儲(chǔ)及儲(chǔ)藏間等利用方式的經(jīng)營(yíng)性地下空間基準(zhǔn)地價(jià)體系。

4.3 土地級(jí)別的劃分

根據(jù)前面所述，城市地下空間的利用方式和利用效益很大程度上取決于地面土地區(qū)位、地面土地利用方式及效益。因此地下空間的級(jí)別劃分可以地面土地級(jí)別劃分保持一致。

4.4 樣本地價(jià)測(cè)算

地下空間樣本地價(jià)測(cè)算與地面樣本地價(jià)測(cè)算方法基本相同，根據(jù)收集到的收益資料和售價(jià)資料，按收益還原法和剩余法等基本方法和公式測(cè)算。但與之不同的是，城市地下空間開(kāi)發(fā)利用中，地下空間的實(shí)際用途往往含有一些諸如附屬設(shè)備用房等無(wú)直接經(jīng)濟(jì)效益的用房，而這些用房無(wú)論地下空間有無(wú)開(kāi)發(fā)都屬于建筑物必需配套的設(shè)施，因此，對(duì)用作配套設(shè)施的地下空間建筑部分在測(cè)算樣本地價(jià)時(shí)應(yīng)按機(jī)會(huì)成本計(jì)入總收益或總售價(jià)之中，才能真正體現(xiàn)地下空間的使用價(jià)值。即：Pdx = P - P’

式中：Pdx ——地下空間土地使用權(quán)樣本地價(jià)

P ——樣本包含地上和地下所有建筑空間情況下測(cè)算的地價(jià)

P’——假設(shè)樣本在地下空間不開(kāi)發(fā)利用條件下測(cè)算的地價(jià)

4.5 地下空間利用與地面利用的效用關(guān)系分析

同一種用途地下空間利用與地面空間利用的效用不同主要體現(xiàn)在樓層效用差異上。一般各樓層建筑地價(jià)間的關(guān)系可用樓層效用比率來(lái)表示。樓層效用比率是在國(guó)外及港臺(tái)地區(qū)研究高層樓房立體地價(jià)、解決高層建筑地價(jià)分?jǐn)倳r(shí)提出的一個(gè)重要概念，它是指由于高層建筑各層的效用不同，由此造成價(jià)格有所差異，如將其價(jià)格的差別程度以百分率表示，即為樓層效用比率。在此，樓層效用比率強(qiáng)調(diào)的是位于不同空間層次的土地利用效用存在差別，顯然，地下空間與地上空間在開(kāi)發(fā)利用效用上存在著客觀差異。就地面空間土地價(jià)格與地下空間使用權(quán)價(jià)格關(guān)系而言，可以地價(jià)分配率來(lái)表示。地價(jià)分配率指基地使用權(quán)價(jià)格分配到各樓層的分配比率。根據(jù)對(duì)一些國(guó)家及地方城市有關(guān)地下空間收益資料的分析，地下一層商業(yè)利用效益大約為地面一層收益的30%-70%，這個(gè)比例關(guān)系的大小與土地區(qū)位緊密相關(guān)，一般在城市中心區(qū)比例系數(shù)相對(duì)要高些，到城市邊緣則比例系數(shù)要低些。另外不同用途的地下空間與地面的利用效益的變化規(guī)律也不盡相同，一般的商業(yè)利用效益隨著中心區(qū)向邊緣要遞減的快一些，而其他如停車、倉(cāng)儲(chǔ)利用由于其對(duì)區(qū)位的敏感性不強(qiáng)，地下空間的利用效益與地面收益的分配率在城市中心區(qū)與邊緣區(qū)基本一致。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：陳玲（1983-），女，籍貫（浙江金華），現(xiàn)任浙江元盛房地產(chǎn)評(píng)估有限公司房地產(chǎn)部副主任，工程師，本科，研究方向：土地評(píng)估、房地產(chǎn)評(píng)估、土地規(guī)劃。