摘 要：成本控制是項目實現(xiàn)利潤最大化的基本保證，對于競爭激烈的房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，為此，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加強了開發(fā)項目的成本控制工作。筆者結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，重點從設(shè)計階段與合同管理方面談?wù)劤杀究刂频牟呗裕员ＷC項目成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)，可供同行交流借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；成本控制；合同管理

近年來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國房地產(chǎn)的開發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。但房地產(chǎn)開發(fā)是以盈利為目的的，項目能否實現(xiàn)利潤的最大化，這關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。為此，如何在不斷實踐中和總結(jié)，摸索出一條房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的成功之路，就成為房地產(chǎn)企業(yè)共同關(guān)注和急待解決的關(guān)鍵問題。

1 建設(shè)項目的成本控制策略

1.1 建立項目成本管理體系

項目成本管理體系是以建設(shè)單位組織機構(gòu)為框架支撐，以資源為基礎(chǔ)通過規(guī)定合理的程序和過程而達到一定的目的?？茖W(xué)、合理的管理體系不僅是房地產(chǎn)項目活動順利進行的保證，也是房地產(chǎn)項目各項指標(biāo)能否達到的基礎(chǔ)，建立相應(yīng)的項目成本管理體系是房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要內(nèi)容，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目，因地制宜建立相應(yīng)的項目成本管理體系（圖1）。

圖1 項目成本管理體系示意

1.2 項目成本管理體系運行原則

（1）節(jié)約原則

建設(shè)單位要加強成本的事前控制，制定有關(guān)防范成本失控的技術(shù)、組織和經(jīng)濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發(fā)揮事前控制的作用。

（2）全面性原則

建設(shè)單位要充分調(diào)動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設(shè)項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內(nèi)達到經(jīng)濟效益最大化。

（3）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則

建設(shè)單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應(yīng)按照責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行經(jīng)濟責(zé)任制，使成本控制真正有效。這些部門都負(fù)有控制成本的責(zé)任，是整個項目成本管理責(zé)任系統(tǒng)的一部分，可通過定期考核員工的業(yè)績，做到獎懲分明。

（4）目標(biāo)管理原則

目標(biāo)成本是對項目各種經(jīng)濟活動進行控制和管理的準(zhǔn)繩，建設(shè)單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經(jīng)濟效益。

1.3 在成本管理中實施價值工程

價值工程也稱價值分析，是一門工程技術(shù)理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學(xué)的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。

對于一個相同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，因具有不同的功能要求，會產(chǎn)生不同的規(guī)劃設(shè)計方案、設(shè)計成果（設(shè)計施工圖紙），與之相應(yīng)的建設(shè)成本也會有不同。建設(shè)單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規(guī)劃設(shè)計方案進行選擇，從中確定最優(yōu)方案。隨后，在深化設(shè)計中運用價值工程理論更深入地進行成本監(jiān)控，從而達到有效控制建設(shè)成本的目的。

2 建設(shè)項目設(shè)計階段成本控制的策略

首先，建設(shè)單位通過設(shè)計招投標(biāo)，運用價值工程理論選擇最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計方案；其次，建設(shè)單位在委托設(shè)計任務(wù)書中設(shè)定設(shè)計限額，要求中標(biāo)的設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計任務(wù)書要求進行限額設(shè)計；再次，要求設(shè)計單位編制設(shè)計概算提交建設(shè)單位核定，使建設(shè)單位能比較直觀的了解設(shè)計方案的成本指標(biāo)并進行決策；最后，在施工圖設(shè)計過程中，建設(shè)單位要著重加強與設(shè)計人員的溝通、協(xié)調(diào)，運用價值工程統(tǒng)籌考慮各設(shè)計專業(yè)的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。

2.1 通過招投標(biāo)方式選擇最優(yōu)規(guī)劃設(shè)計方案

一般來說，規(guī)劃設(shè)計方案是以規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范，項目規(guī)劃、設(shè)計條件，以及建設(shè)單位的功能要求為主要設(shè)計依據(jù)的。規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和規(guī)劃、設(shè)計條件反映了當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模、容積率、綠地率、配套設(shè)施、建筑密度、建筑層數(shù)和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設(shè)單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎(chǔ)上，同時體現(xiàn)出建設(shè)單位自身個性化偏好上的。所以，建設(shè)單位在規(guī)劃、設(shè)計方案的招投標(biāo)中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規(guī)定的，且最具經(jīng)濟價值的規(guī)劃設(shè)計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發(fā)成功最關(guān)鍵的一步。

2.2 在設(shè)計各個階段進行限額設(shè)計

建設(shè)單位在確定規(guī)劃、設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，編制設(shè)計各階段成本控制建議及限額設(shè)計指標(biāo)值，與細(xì)化的項目定位、開發(fā)理念、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等形成設(shè)計任務(wù)委托書。規(guī)劃、設(shè)計單位按照此委托書開展規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計和施工圖設(shè)計。

限額設(shè)計是設(shè)計階段控制成本的有效手段。在每個專業(yè)設(shè)計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標(biāo)為抓手，對設(shè)計階段的工作進行成本控制。限額設(shè)計不是單純的考慮節(jié)約成本，而是建立在參與人員科學(xué)設(shè)計、精細(xì)化設(shè)計和滿足建筑產(chǎn)品使用功能基礎(chǔ)上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現(xiàn)。這需要建設(shè)單位與設(shè)計單位相關(guān)人員密切溝通，相互協(xié)調(diào)，在設(shè)計各階段逐步推進。

（a）建設(shè)單位應(yīng)優(yōu)先選擇已經(jīng)在內(nèi)部建立限額設(shè)計責(zé)任制的設(shè)計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設(shè)計責(zé)任制的設(shè)計單位要認(rèn)真督促其盡快建立限額設(shè)計責(zé)任體系。真正做到限額設(shè)計工作人人有責(zé)，事前有指標(biāo)、事中有檢查、事后有總結(jié)，形成嚴(yán)密的科學(xué)管理體系。

（b）在每個設(shè)計階段，科學(xué)制定合理的限額設(shè)計控制指標(biāo)。從一開始的方案設(shè)計，到隨后的初步設(shè)計，最后到施工圖設(shè)計，各個階段應(yīng)依次逐步實現(xiàn)限額設(shè)計指標(biāo)，并且每一設(shè)計階段貫穿于每個專業(yè)的各道工序中。

方案設(shè)計階段編制《成本匡算》，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程，需做專項成本分析，形成《方案設(shè)計階段成本分析報告》。該報告主要對方案設(shè)計階段所做的主要成本工作進行總結(jié)，并對下一階段擴初設(shè)計提出成本控制建議。

擴初設(shè)計階段編制《成本概算》，針對擴初圖紙中的典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程，計算單位含量并套用現(xiàn)行價格按規(guī)定取費，并按平均市場下浮水平計算估算指標(biāo)值，形成《擴初設(shè)計階段成本分析報告》，對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議。

在施工圖設(shè)計階段，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)，或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議，對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段成本控制重點。如：土方工程中的挖運土方數(shù)量，擋土支護工程的方案比選以及擋土支護的經(jīng)濟指標(biāo)，樁基工程的樁基形式方案比選及經(jīng)濟指標(biāo)，結(jié)構(gòu)工程的鋼筋和混凝土含量的限額設(shè)計值，建筑、裝修工程的外墻面磚、門窗、防水等建筑材料選擇，安裝工程的電梯、機房及材料等主要控制設(shè)備選型及方案優(yōu)化，景觀工程的施工圖質(zhì)量控制、材料選型以及為滿足營銷要求所采用特殊材料、綠化等。

（c）施工圖出圖后，建設(shè)單位在根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟或技術(shù)指標(biāo)值，與限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向設(shè)計單位提出反饋意見。同時，編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告，并聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進行評審，最后由設(shè)計評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進行最終評定。如仍有超出限額的設(shè)計，要及時提出預(yù)警，通過設(shè)計評審委員會的評判予以調(diào)整或認(rèn)可。

3 合同管理中的成本控制策略

所謂合同就是指當(dāng)事人之間遵循自愿、平等、協(xié)商互利原則達成的，以確定各種權(quán)利與義務(wù)為內(nèi)容的協(xié)議。合同簽訂生效后就具有法律約束力，即當(dāng)事人如違反了合同約定的內(nèi)容，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

建設(shè)單位在與設(shè)計單位簽訂的設(shè)計合同中，不但要明確雙方在控制設(shè)計質(zhì)量、設(shè)計周期等方面的權(quán)力與義務(wù)，還要明確雙方在控制建設(shè)成本方面的權(quán)力與義務(wù)。比如：可以約定設(shè)計單位在保證質(zhì)量的前提下，節(jié)約投資，可給予一定的獎勵，以鼓勵其積極性；對設(shè)計單位由于失職、疏忽等自身原因造成建設(shè)成本增加的行為，給予相應(yīng)的處罰。

建設(shè)單位為保證合同管理的可操作性，避免內(nèi)部發(fā)生扯皮現(xiàn)象，也要制定相應(yīng)的合同審批流程，讓項目成本管理體系內(nèi)的所有相關(guān)部門共同參與合同的討論、簽訂。

合同管理是建設(shè)單位控制建設(shè)成本的重要環(huán)節(jié)。加強合同管理，做到事前有目標(biāo)、事中有監(jiān)督、事后有總結(jié)，是建設(shè)單位完善管理體制、提升管理能力的有效方法，對于控制建設(shè)成本有著不可替代的作用。

4 結(jié)語

實踐證明，通過設(shè)計招、投標(biāo)，運用價值工程理論進行規(guī)劃設(shè)計方案的選擇，并在設(shè)計各個階段科學(xué)地制定成本控制目標(biāo)進行限額設(shè)計，同時進行有效的合同管理，是實現(xiàn)成本控制管理目標(biāo)的重要保證。只有加強成本控制，房地產(chǎn)企業(yè)才能有獲取最大利潤的保證，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻

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