[摘 要] 本文試圖通過(guò)對(duì)新建城市中心區(qū)建筑密度的研究，探討新建城市中心區(qū)建筑密度控制的合理模式，使其有利于公共空間的塑造。

[關(guān)鍵詞] 新建城市中心區(qū) 建筑密度 公共空間

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)許多城市陸續(xù)開(kāi)展了新建城市中心區(qū)（以下簡(jiǎn)稱新中心區(qū)）建設(shè)，在控制性詳細(xì)規(guī)劃中對(duì)建筑密度提出了相應(yīng)的控制標(biāo)準(zhǔn)，但僅限于每個(gè)地塊內(nèi)部，這種控制方式缺乏區(qū)域整體建筑密度的研究，開(kāi)發(fā)商以及政府只是針對(duì)某一地塊進(jìn)行研究，缺乏整體協(xié)調(diào)引導(dǎo)。

導(dǎo)致了公共空間塑造缺乏引導(dǎo)，形成了很多零碎的空間，其環(huán)境質(zhì)量也與公共活動(dòng)的使用要求相差甚遠(yuǎn)。

1、新建城市中心區(qū)建筑現(xiàn)狀分析

目前對(duì)于新中心區(qū)建筑密度的研究較少，本文選取2個(gè)國(guó)內(nèi)較為成熟的新中心區(qū)，通過(guò)實(shí)際建筑密度與規(guī)范控制對(duì)比，來(lái)研究現(xiàn)狀新中心區(qū)密度。

1.1南京河西新城中心區(qū)

河西新城中心區(qū)是華東地區(qū)？第二大中央商務(wù)區(qū)，僅次于上海陸家嘴中心區(qū)，是集金融、總部、會(huì)展、文體、商貿(mào)于一體的江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。

河西新城中心區(qū)一共分為10個(gè)地塊（圖2-1、2-2），通過(guò)實(shí)地調(diào)研、資料分析等方法，得到河西新城中心區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地建筑密度20%至38%之間（表1-1）。

地塊編號(hào)

地塊性質(zhì)

地塊面積（㎡）

建筑基地面積（㎡）

建筑密度

01

B

80140

24875

31%

02

B

77390

23900

31%

03

B

77940

29410

38%

04

B

183000

56100

31%

05

G

87400

6500

7%

06

B

94470

34600

37%

07

B

100105

24060

24%

08

B

89200

27300

31%

09

B

86150

23725

28%

10

B

101680

20290

20%

合計(jì)

977475

270760

28%

表2-1河西新城中心區(qū)各地塊建筑密度一覽表

而江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011）中規(guī)定辦公建筑密度在35%至45%之間，商業(yè)建筑在50%至55%之間，顯而易見(jiàn)，河西新城中心區(qū)各個(gè)地塊建筑密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

1.2上海陸家嘴

陸家嘴中心區(qū)位于黃浦江東岸，與外灘以及上?，F(xiàn)有商業(yè)心區(qū)僅一江之隔，是浦東新區(qū)的黃金地段，被稱為上海的經(jīng)濟(jì)引擎，東方的曼哈頓、拉德芳斯。

陸家嘴中心區(qū)一共分為19個(gè)地塊（圖2-3、2-4），通過(guò)對(duì)各個(gè)地塊建筑密度分析，上海陸家嘴中心區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地建筑密度為6%至58%之間（表2-2）。

地塊編號(hào)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

建筑密度

25%

23%

19%

10%

19%

46%

23%

30%

10%

24%

地塊編號(hào)

11

12

13

14

15

16

17

18

19

總地塊

建筑密度

58%

30%

33%

2%

40%

29%

6%

24%

40%

19%

表2-2 陸家嘴中心區(qū)建筑密度一覽表

上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011）中規(guī)定，中心城商業(yè)、辦公建筑無(wú)論多層還是高層，其建筑密度上限都為50%。陸家嘴中心區(qū)建筑密度40%以上地塊（包含40%）只有4塊，大部分地塊在25%左右，總建筑密度為19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的上限規(guī)定。

1.3 小結(jié)

從以上兩個(gè)新中心區(qū)的建筑密度分析可以看出，在新中心區(qū)的發(fā)展建設(shè)中雖然有部分地塊的建筑密度大于當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，但是其總體的建筑密度還是較低的，這說(shuō)明目前國(guó)內(nèi)新中心區(qū)多采用高層低密度的開(kāi)發(fā)模式。

2 高層低密度開(kāi)發(fā)模式存在問(wèn)題

2.1強(qiáng)調(diào)空間的開(kāi)敞與綠地的打造

高層低密度的開(kāi)發(fā)模式造成了較大的空地率，導(dǎo)致新中心區(qū)的建設(shè)中，盲目地沉浸在“宏大敘事、狂飆突進(jìn)”的激進(jìn)理念。許多新中心區(qū)為了帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展、提升城市形象、增強(qiáng)城市吸引力，大多數(shù)新中心區(qū)片面追求開(kāi)敞空間，大型廣場(chǎng)和大型景觀綠化成為了不可或缺的構(gòu)成要素，

這些新中心區(qū)的公共空間缺乏活力、親和、吸引力、舒適與人情味，大尺度的廣場(chǎng)與綠地不僅缺乏空間立體層次的變化，造成了單調(diào)和機(jī)械，也不符合城市中心區(qū)人為行為的舒適要求。

2.2 關(guān)注機(jī)動(dòng)車多于關(guān)注人的活動(dòng)

隨著時(shí)代發(fā)展，小汽車以其快捷、舒適的優(yōu)勢(shì)，很快得到了普及，城市隨之步入小汽車時(shí)代，城市主角也逐漸由人演變?yōu)槠嚕踔涟l(fā)展為一切為汽車讓路。

目前新中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)多關(guān)注機(jī)動(dòng)車的交通，忽視人為活動(dòng)，中心區(qū)建設(shè)中卻總是片面地關(guān)注與汽車相關(guān)的群體，追求效率、效益和享樂(lè)，人文精神和資源環(huán)境被忽略。因此新中心區(qū)的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)逐漸形成了以適應(yīng)小汽車時(shí)代的建造模式，其顯著特征是道路尺度、運(yùn)行速度、建筑體量都在變大，公共設(shè)施分布較為散亂、生活出行方式也發(fā)生變化。

過(guò)多的關(guān)注機(jī)動(dòng)車交通導(dǎo)致了街道生活的消失，人為活動(dòng)處于機(jī)動(dòng)車交通與沿街建筑的夾縫之中，城市公共空間毫無(wú)環(huán)境認(rèn)同感、親切感和舒適感可言。

2.3 街道界面不連續(xù)、不完整

城市街道界面一般由兩側(cè)的建筑圍合構(gòu)成，而街道的空間特征往往由兩側(cè)的建筑物所決定。街道界面空間的連續(xù)性是評(píng)價(jià)其空間質(zhì)量的重要要素，一條優(yōu)美的街道不能缺少兩側(cè)建筑物的連續(xù)性、韻律性的構(gòu)成界面。

因?yàn)樾轮行膮^(qū)空地率較大，在許多新中心區(qū)分布的眾多高層建筑中，普遍存在著高層建筑占據(jù)地塊的邊、角等交通便捷區(qū)域，地塊內(nèi)部的剩余空間成為高層建筑的裙房，甚至是大塊綠地，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)新中心區(qū)高層間距普遍較大。同時(shí)，由于不同地塊之間裙房之間在高度、立面、使用功能上缺乏連接關(guān)系，導(dǎo)致了街道界面的不連續(xù)、不完整。

3區(qū)域集中平衡的建筑密度控制模式

3.1區(qū)域集中平衡模式概念

在控規(guī)中，建筑密度控制的對(duì)象是單個(gè)地塊，但控制的著眼點(diǎn)卻應(yīng)該是包括與該地塊相臨的其它地塊的更大區(qū)域，而應(yīng)該從宏觀的角度對(duì)更大范圍區(qū)域內(nèi)的用地進(jìn)行統(tǒng)一考慮，在保持整體建筑密度指標(biāo)不變的情況下，提升部分地塊的建筑密度指標(biāo)，形成集中設(shè)置的城市公共空間，這就是區(qū)域集中平衡模式的理念。同時(shí)，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，強(qiáng)調(diào)每個(gè)地塊建筑密度指標(biāo)都符合控制規(guī)范要求的做法，雖然操作較為簡(jiǎn)便，但并不一定是處理城市空間的最佳方法。

3.2區(qū)域集中平衡模式的建筑密度控制措施

3.2.1 控制規(guī)范的修訂

區(qū)域集中平衡模式的建筑密度控制措施對(duì)于控制規(guī)范的修訂主要包括兩個(gè)方面：建筑密度控制規(guī)范與容積率獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。

1）建筑密度控制規(guī)范

長(zhǎng)期以來(lái)，為了避免由于公共空間過(guò)于緊密而造成環(huán)境質(zhì)量下降，在控規(guī)中大多采用上限建筑密度進(jìn)行控制，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行下限控制的方式較少。

上限控制有利用保證地塊內(nèi)公共空間的量，但是對(duì)密度指標(biāo)的控制缺乏有效的引導(dǎo)。開(kāi)發(fā)商為了其產(chǎn)品的營(yíng)銷，大多會(huì)采用高層低密度的開(kāi)發(fā)模式，以良好的公共空間為噱頭，為其謀取最大的經(jīng)濟(jì)利益。

區(qū)域集中平衡的密度控制模式是提升一部分地塊的建筑密度，降低一部分地塊的建筑密度，形成集中的公共空間。所以針對(duì)建筑密度控制規(guī)范要相應(yīng)的提高標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)設(shè)定下限控制標(biāo)準(zhǔn)，確保開(kāi)發(fā)中建筑密度指標(biāo)具有實(shí)際的引導(dǎo)作用。

2）容積率獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

目前國(guó)內(nèi)容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度是盡量降低建筑密度的指標(biāo)而獲得建筑面積的獎(jiǎng)勵(lì)。而新中心區(qū)各個(gè)地塊之間公共空間缺乏統(tǒng)一合理的組織，不能提供更多有效的開(kāi)放空間，難以滿足人群的集散、休閑要求。

區(qū)域集中平衡的建筑密度控制模式致力打造一個(gè)舒適、合理、集中的公共空間，需要相應(yīng)的提升周邊城市建設(shè)用地的建筑密度指標(biāo)。

所以對(duì)容積率獎(jiǎng)勵(lì)制度要進(jìn)行反其道而行之的調(diào)整，在控規(guī)中對(duì)建筑密度指標(biāo)的控制應(yīng)包括兩個(gè)方面：適宜的建筑密度指標(biāo)與最大建筑密度指標(biāo)。適宜建筑密度是地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的最小建筑密度指標(biāo)，在規(guī)劃建設(shè)中，每提升1平方米建筑密度覆蓋率，相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)應(yīng)的建筑面積，建筑密度的提升不超過(guò)最大建筑密度指標(biāo)控制標(biāo)準(zhǔn)。

建筑密度每提升1㎡，政府應(yīng)相應(yīng)建設(shè)1㎡公共空間，使建筑密度總體指標(biāo)不變，每獎(jiǎng)勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商1㎡建筑面積，開(kāi)發(fā)商提供1㎡的公共空間建設(shè)費(fèi)用，費(fèi)用由政府單位統(tǒng)一管理開(kāi)發(fā)城市公共空間。

3.2.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的反思

目前新中心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)重視城市的形象建設(shè)而忽視生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，突出表現(xiàn)為忽視城市空間的生態(tài)價(jià)值和人文意義，重視機(jī)動(dòng)車交通以及大量非人性化、大尺度的環(huán)境建設(shè)，缺乏對(duì)城市文脈的解讀，必然難以形成有生機(jī)有活力的城市空間。

大多數(shù)新中心區(qū)采用高層低密度的開(kāi)發(fā)模式，導(dǎo)致“大尺度”的街道空間的不連續(xù)、不完整，“小尺度”的公共空間人性化尺度的缺失，這是其規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的偏差。在構(gòu)筑新中心區(qū)雙重尺度時(shí)，應(yīng)摒棄規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，地塊與地塊之間形成車行的大尺度空間，地塊內(nèi)部通過(guò)提升地塊建筑密度指標(biāo)，一方面減少相鄰地塊建筑物的距離，完善街道兩側(cè)界面；另一方面建筑密度的增加，減小地塊內(nèi)公共空間的尺度，形成人性化尺度的公共空間。

3.2.3 開(kāi)發(fā)模式的調(diào)整

目前我國(guó)的土地出讓的主要方式是土地“招拍掛”（招標(biāo)、拍賣、掛牌），其往往將街區(qū)劃分成很多小地塊，并以此為建設(shè)開(kāi)發(fā)單元引入多個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)共同參與完成整個(gè)街區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，這樣導(dǎo)致我國(guó)新中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，相鄰地塊之間規(guī)劃設(shè)計(jì)缺乏溝通與聯(lián)系，建筑密度的控制只是針對(duì)一個(gè)地塊而言，缺乏區(qū)域的整體考慮。

當(dāng)一個(gè)街區(qū)需要不同的開(kāi)發(fā)商共同參與開(kāi)發(fā)建設(shè)，因街區(qū)規(guī)模過(guò)大，街區(qū)內(nèi)不同部分或不同地塊需由不同的建筑師參與設(shè)計(jì)時(shí)，為保證建成后街區(qū)環(huán)境的整體性，并營(yíng)造出相應(yīng)的街區(qū)環(huán)境特色，往往采用成片開(kāi)發(fā)的模式。

成片開(kāi)發(fā)避免了新中心區(qū)建設(shè)中各個(gè)地塊各自為政的情況，有利于對(duì)整個(gè)區(qū)域建筑密度指標(biāo)的控制，其步驟是先構(gòu)思出街區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，相應(yīng)提升單個(gè)地塊的建筑密度與容積率，保證街區(qū)整體開(kāi)發(fā)的建筑密度與建筑面積不變，剩余的土地作為城市公共空間進(jìn)行建設(shè)。

4 小結(jié)

本文針對(duì)我國(guó)現(xiàn)狀新建城市中心區(qū)建筑密度開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行分析，探討了常規(guī)控制的缺陷。同時(shí)，為創(chuàng)造更好的城市公共空間，提出一種區(qū)域集中平衡的建筑密度控制措施。

5參考文獻(xiàn)：

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[3]張捷，熊馗.新城中心區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)探索[J].規(guī)劃師，2003，19（7）