摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國(guó)名經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性的產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中各行業(yè)聯(lián)系的重要樞紐，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著核心作用。然而目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在若干系統(tǒng)問(wèn)題，現(xiàn)筆者從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、策劃和定位理論分析，存在這些問(wèn)題的根本原因何提出個(gè)人看法。

關(guān)鍵詞：病癥 原則 策略 定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)十分復(fù)雜的系統(tǒng)工程，只有做到各個(gè)環(huán)節(jié)的緊密配合，協(xié)調(diào)發(fā)展，統(tǒng)籌兼顧，才能很好地完成一項(xiàng)開(kāi)發(fā)。有人對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)分析，認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在不少嚴(yán)重問(wèn)題，具體包括：

1、房地產(chǎn)星座病 房地產(chǎn)樓盤(pán)“生不逢時(shí)，建不逢地，賣不逢態(tài)”。

2、房地產(chǎn)質(zhì)量病 有些房地產(chǎn)公司、建筑公司偷工減料，企圖從材料上、施工上減少成本。

3、房地產(chǎn)貧血癥 不少開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，由于最后資金的沒(méi)有到位，變成了停滯工程。

4、房地產(chǎn)眼科病。許多房地產(chǎn)樓盤(pán)是“先做規(guī)劃后做策劃，房子造出來(lái)了才去找買主。

5、房地產(chǎn)骨骼病 市場(chǎng)盡管“歐陸風(fēng)情”西風(fēng)徐徐，但實(shí)在不敢恭維。

6、房地產(chǎn)五臟病 很多的社區(qū)被規(guī)劃安排到市郊，這帶來(lái)房?jī)r(jià)降低的好處的同時(shí)，也為小區(qū)內(nèi)生活的居民帶來(lái)一系列不便，如交通問(wèn)題，購(gòu)物問(wèn)題，教育入學(xué)問(wèn)題等。

7、房地產(chǎn)管理病 不少項(xiàng)目物業(yè)管理不完善，不規(guī)范，缺乏現(xiàn)代 企業(yè)管理理念。 8、房地產(chǎn)靈魂病 大片片的房地產(chǎn)并沒(méi)有“主題”，沒(méi)有“靈魂”，沒(méi)有“概念”。。

9、房地產(chǎn)皮膚市場(chǎng)上打著歐陸風(fēng)情、羅馬風(fēng)格的地產(chǎn)項(xiàng)目成百上千，不少都是“西服領(lǐng)帶大襠褲”，不倫不類。

10、房地產(chǎn)廣告病 房地產(chǎn)廣告吹吹炒炒浮夸到了極點(diǎn)，幾乎布下了美麗陷境的天羅地網(wǎng)。面積連哄帶朦，缺斤少兩；價(jià)格肆意埋伏，先誘獲，再宰殺。

首先明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)有（1）開(kāi)發(fā)成本高，投資量大（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢（3）市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性（4）需求具有穩(wěn)定性（5）涉及面廣，綜合性強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的程序首先是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題；其次是確定目標(biāo)，目標(biāo)的確定必須有針對(duì)性，明確性，層次性和可行性；接著要擬定方案；然后進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，包括限制因素分析，潛在因素分析和綜合評(píng)價(jià)；最后選擇方案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為可行性研究，前期工作，建設(shè)實(shí)施，房屋營(yíng)銷和服務(wù)四個(gè)階段。可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的首要階段。在此階段，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，尋求投資機(jī)會(huì)，要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，確定開(kāi)發(fā)什么性質(zhì)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目建在何處，規(guī)模多大，投資多少，投資來(lái)源能否落實(shí)，市場(chǎng)前景如何，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否合理，技術(shù)上是否可行，財(cái)務(wù)上是否盈利等。只有經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證并確認(rèn)該項(xiàng)目可行，才能進(jìn)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期工作階段。方案選擇后的開(kāi)發(fā)應(yīng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。

對(duì)于上述出現(xiàn)的問(wèn)題，現(xiàn)從資金運(yùn)轉(zhuǎn)，質(zhì)量控制，營(yíng)銷策劃，市場(chǎng)定位四個(gè)方面提出分析方案。

一：資金運(yùn)轉(zhuǎn)

建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策建立和完善房地產(chǎn)業(yè)金融政策。

1.建立宏觀信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制系統(tǒng)，強(qiáng)化信用風(fēng)險(xiǎn)管理。建立健全全國(guó)性的房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人信用檔案系統(tǒng)，為金融機(jī)構(gòu)提供借款人較為客觀的信用度，使金融機(jī)構(gòu)根據(jù)信用等級(jí)，針對(duì)不同的借款人給予不同的貸款條件。

2.拓寬房地產(chǎn)融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資結(jié)構(gòu)多元化。通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開(kāi)拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，更大限度地吸納社會(huì)資金，是解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺的重要手段。為此應(yīng)加快制定房地產(chǎn)金融在體制、機(jī)制、產(chǎn)品和服務(wù)方面的創(chuàng)新政策，提高金融資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量和效率，以更好地為住房投資者和消費(fèi)者服務(wù)。

二：質(zhì)量控制

工程質(zhì)量應(yīng)當(dāng)達(dá)到協(xié)議書(shū)約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)定以國(guó)家或行業(yè)的質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。因承包人原因質(zhì)量達(dá)不到 約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，承包人承擔(dān)違約責(zé)任。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量控制包括，施工階段質(zhì)量控制；事前質(zhì)量控制；事中質(zhì)量控制；事后質(zhì)量控制；工序質(zhì)量控制；隱蔽工程驗(yàn)收檢查，工程成品保護(hù)。房地產(chǎn)安全關(guān)乎生命，質(zhì)量的把控絕對(duì)不能含糊。作為開(kāi)發(fā)商，一定要以質(zhì)量求發(fā)展，做良心工程，所以要切實(shí)做好質(zhì)量的驗(yàn)收監(jiān)督。

三：營(yíng)銷策劃

1：營(yíng)銷基于市場(chǎng) 。開(kāi)發(fā)商的相應(yīng)體驗(yàn)與表現(xiàn)相同。所以惟有在搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動(dòng)他奪得更多的市場(chǎng)。

2 ：營(yíng)銷策劃與銷售緊密呼應(yīng)。營(yíng)銷策劃要與銷售緊密結(jié)合，銷售情況也是驗(yàn)證前期所有策劃工作效果的標(biāo)準(zhǔn)。因此，銷售也應(yīng)該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。策劃的目的就是為了促進(jìn)項(xiàng)目成交，優(yōu)化項(xiàng)目品牌。市場(chǎng)與信息的變化是永恒的策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應(yīng)，這才是真正負(fù)責(zé)且科學(xué)的營(yíng)銷思維方式。

3 ：始終保持整體營(yíng)銷的觀念。 營(yíng)銷策劃講究的創(chuàng)意，然而思維上的靈機(jī)一動(dòng)表現(xiàn)在具體的策劃工作上可能就成為了孤軍深入 。 因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實(shí)于總的主題?？蛻糇罱K選擇產(chǎn)品的因素中，性價(jià)比是競(jìng)爭(zhēng)勝出的關(guān)鍵，廣告的發(fā)布，工程的進(jìn)展，設(shè)計(jì)的優(yōu)化，物業(yè)管理，價(jià)格變動(dòng)等，都要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷的整體性，完善后期的項(xiàng)目管理。

四：市場(chǎng)定位

定位是否準(zhǔn)確往往是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，其目的就在于要為產(chǎn)品在潛在顧客的大腦中確定一個(gè)合適的位置，一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了，會(huì)影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。

1、具體要從“大”、“小”兩方面入手，大的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)、宗旨，指導(dǎo)思想，總體規(guī)模，功能身份，發(fā)展方向，等等。小的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位，包括主題定位、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶定位、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位、營(yíng)銷推廣定位，等等。

2、把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用。要做到這一點(diǎn)，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn)，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo)。

3、要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧。在項(xiàng)目定位過(guò)程中，方法和技巧運(yùn)用得好，往往會(huì)達(dá)到事倍功半的效果。

論文結(jié)合當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的若干問(wèn)題分析并提出方案。當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)要從自身企業(yè)管理入手，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，跟隨國(guó)家政策，做好市場(chǎng)分析，避免問(wèn)題的發(fā)生從而繁榮我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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