【摘 要】：我國社會人口老齡化形式越來越嚴(yán)峻，但當(dāng)前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)還處于起步階段，供給嚴(yán)重不足，巨大的養(yǎng)老需求和嚴(yán)重的供給不足，將在我國催生出一個體量驚人的現(xiàn)代化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。本文對目前國內(nèi)外養(yǎng)老項目的盈利模式做了梳理，并以實例方式對房地產(chǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的方式做了比較分析，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式提供了研究參考。

【關(guān)鍵詞】：養(yǎng)老地產(chǎn)、盈利模式、房地產(chǎn)企業(yè)

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)指的是終端客戶為老年人和準(zhǔn)老年人（退休準(zhǔn)備期的老年人）的地產(chǎn)產(chǎn)品，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中重要和基礎(chǔ)的環(huán)節(jié)之一，是地產(chǎn)產(chǎn)品市場中深具潛力的一個板塊[1]。

1、國外養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式

國外發(fā)達國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其針對養(yǎng)老的預(yù)防性需求、支持性需求、長期看護需求和精細看護需求等不同細分市場，提供活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護理居住社區(qū)及持續(xù)看護社區(qū)等五種類型的養(yǎng)老社區(qū)業(yè)態(tài)。其盈利模式包括開發(fā)收入、租金收入、服務(wù)收入、管理收入及增值收入。

2、國內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)盈利模式[2]

國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品主要有三種：一是保險資金推出的升級版養(yǎng)老機構(gòu)，即把養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；二是開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采取在項目開發(fā)過程中配建針對老人的住宅；三是政府部門推出的有福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施。盈利模式主要包括出售型盈利模式，如北京太陽城老年社區(qū)，及運營型盈利模式，如上海親和源老年社區(qū)。

3、未來國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的主要盈利模式[3]

通過對以上國內(nèi)外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式的分析，我們認為養(yǎng)老社區(qū)項目未來的盈利模式應(yīng)以土地開發(fā)收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入、物業(yè)增值收入、物業(yè)租金收入、配套服務(wù)收入及管理輸出收入這六塊收入為核心點。

二、房地產(chǎn)企業(yè)介入方式比較

針對目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，結(jié)合養(yǎng)老項目的具體運作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有幾種介入方案可以選擇，包括：純土地一級開發(fā)、純養(yǎng)生項目開發(fā)、養(yǎng)老項目為主配建一定規(guī)模商品住宅、以及一二級聯(lián)動，出讓養(yǎng)老項目以外建設(shè)用地等，下面以實例對幾種方案作以分析：

* 項目概況

某養(yǎng)老養(yǎng)生生態(tài)城項目，位于京津唐環(huán)渤海區(qū)域，項目規(guī)劃面積15.2平方公里，項目區(qū)位輻射力強、交通便利、自然環(huán)境好、發(fā)展成本低、市場支撐有力，適合建設(shè)規(guī)模較大、示范性較強的大型綜合性養(yǎng)老養(yǎng)生基地。

* 項目發(fā)展方案

方案1：純土地一級開發(fā)

對生態(tài)城啟動區(qū)的土地資源進行統(tǒng)一整理和開發(fā)，并按市場價全部上市交易，據(jù)此獲取開發(fā)利潤，判斷在常規(guī)市場條件下（養(yǎng)老項目不介入），項目的土地價值及投資收益水平。

開發(fā)規(guī)模：15.2平方公里（其中可出讓8.26平方公里）。

開發(fā)進度：分四期開發(fā)，每期開發(fā)周期為3年，總共持續(xù)約12年，每年開發(fā)量約為70公頃，土地在開發(fā)完成后延后一年出讓。

土地出讓價格：2009年土地基準(zhǔn)出讓價格按90萬/畝考慮，價格年增長率假定為5%。

方案2：純養(yǎng)老項目開發(fā)

根據(jù)目標(biāo)客群的人口數(shù)量，合理規(guī)劃養(yǎng)老項目的建設(shè)規(guī)模，對所占用土地及養(yǎng)老項目自身的開發(fā)成本和市場收益進行綜合測算，判斷純粹的養(yǎng)老項目開發(fā)（不含額外的商品房開發(fā)和土地出讓）的經(jīng)濟可行性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里（約占生態(tài)城啟動區(qū)可建設(shè)用地的15%）。

開發(fā)進度：分四期開發(fā)，各期開發(fā)規(guī)模為15%、15%、20%、50%。項目從2010年開始，到2021年建設(shè)完工，持續(xù)12年。

會員銷售進度：在前期策劃和建設(shè)階段即進行項目營銷推廣，項目建成后開始入住，每期社區(qū)第一年入住率為20%，此后每年遞增10%，最高入住率為80%（國際上成熟養(yǎng)老社區(qū)穩(wěn)定階段入住率可達90%以上）。

方案3：養(yǎng)老項目為主，配建同等土地規(guī)模商品房

考慮配建一定規(guī)模的商品房，以提高收益水平，評價商品房開發(fā)對養(yǎng)老項目收益的貢獻。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，1.21平方公里建設(shè)商品房。

養(yǎng)老基地開發(fā)進度及會員銷售進度：同方案2。

商品房產(chǎn)品及開發(fā)進度：商品房規(guī)劃為低密度產(chǎn)品，容積率為0.6，規(guī)模為72.7萬平米。與養(yǎng)老基地進度相對應(yīng)，也分為四期，每期開發(fā)量為25%，持續(xù)12年。

商品房銷售價格：本項目低密度產(chǎn)品基準(zhǔn)價格（2009年）按6000元/平米考慮。

方案4：一、二級聯(lián)動，出讓養(yǎng)老項目以外建設(shè)用地

進行全部15.2平方公里的土地一級開發(fā)，除養(yǎng)老項目之外的可建設(shè)用地全部出讓，以獲取利益，并享受養(yǎng)老項目對周邊土地所帶來的溢價和增值空間，評判綜合開發(fā)方案的經(jīng)濟可行性和合理性。

開發(fā)規(guī)模：1.21平方公里為養(yǎng)老基地，其他土地全部出讓。

養(yǎng)老基地開發(fā)進度及會員銷售進度：同方案2。

土地開發(fā)及出讓進度：分四期開發(fā)，持續(xù)12年，各期土地開發(fā)后延后一年出讓。

土地出讓價格：根據(jù)前文測算，2009年土地基準(zhǔn)出讓價格為90萬/畝，考慮到養(yǎng)老城項目對區(qū)域的重大推動作用，未來土地價值將顯著提升，其價格年增長率假定為10%（前5年），之后為5%。

* 不同方案的財務(wù)測算

表1：不同方案財務(wù)測算結(jié)果

編號

總開發(fā)成本

自有資金投入

稅后IRR

稅后NPV

稅后投資回收期（年）

（萬元）

（萬元）

（萬元）

方案1

890114

56000

31.1%

251579

4.5

方案2

480087

142350

14.5%

171495

19.4

方案3

777098

129800

17.9%

278685

14.8

方案4

1167001

75400

22.4%

346186

9.3

圖1：不同方案財務(wù)現(xiàn)金流結(jié)果

* 發(fā)展方案比選

通過對可行的4套開發(fā)方案進行了比較，認為除方案1以外，在后3個方案中，從自有資金的投入規(guī)模、項目整體的收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等指標(biāo)綜合判斷，方案4的財務(wù)表現(xiàn)最好（IRR和NPV）；且方案4的稅后凈現(xiàn)金流顯示，土地出讓能有效平衡養(yǎng)老項目的資金支出，顯著提高項目整體的收益率，縮短投資回收期，項目整體的現(xiàn)金流表現(xiàn)也較為理想，故初步評判方案4為最佳可選方案。

再通過對方案4的土地成本、建安成本、會員費等幾項重要假設(shè)條件的敏感性分析，發(fā)現(xiàn)當(dāng)條件變動幅度在±20%內(nèi)變化時，IRR指標(biāo)在18.1%～29.3%之間變動，NPV指標(biāo)在26.7～42.6億元之間變動。通過敏感性分析，我們認為在可預(yù)測的波動范圍內(nèi)，方案4的財務(wù)表現(xiàn)在可比方案中仍為最佳方案，符合養(yǎng)老養(yǎng)生項目的投資回報預(yù)期。

三、結(jié)論

目前我國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，而針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機和財富空間[4]。在國家對商品房住宅領(lǐng)域調(diào)控不斷加強的宏觀形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以針對養(yǎng)老社區(qū)項目盈利模式中的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)增值及租金收入幾塊區(qū)域，提前規(guī)劃、準(zhǔn)確定位，扮演好自己在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的角色，不失為一條可持續(xù)發(fā)展的健康道路。

參考文獻：

[1]袁緝輝. 養(yǎng)老的理論和實踐[J]. 老齡問題研究， 1996，（7）.

[2] 楊宗傳. 居家養(yǎng)老與中國養(yǎng)老模式[J]. 經(jīng)濟評論，2000，（3）.

[3] 肖向華.多元化社區(qū)養(yǎng)老的發(fā)展模式[J].熱點觀察.2004年，（11）.

[4] 龔靜怡. 居家養(yǎng)老—社區(qū)服務(wù)：符合中國國情的城鎮(zhèn)養(yǎng)老模式[J].河海大學(xué)學(xué)報. 2004， （12）.