過去十年，凡投資買房者都經(jīng)歷了投資成功的喜悅。反觀當(dāng)前，大多數(shù)人對國內(nèi)房地產(chǎn)投資分為兩種心態(tài)：一部分人對房地產(chǎn)投資很擔(dān)憂，因?yàn)檎{(diào)控；另外一部分人對房地產(chǎn)投資非常熱衷，覺得房地產(chǎn)仍有金礦可挖。那么，現(xiàn)在是否應(yīng)該投資房地產(chǎn)呢？

我們可以來看一下一些成熟金融發(fā)達(dá)地區(qū)投資人偏好；曾有專家作過統(tǒng)計(jì)，香港的富有投資者主要的投資品種和資金分配比例為：房地產(chǎn)、股票、外匯、黃金和藝術(shù)品=4：3：2：1。 暫且不論這個(gè)比例是否適合內(nèi)地的投資者，在香港這樣的成熟投資市場上，房地產(chǎn)始終是占有重要比重的資產(chǎn)配置選擇。筆者認(rèn)為，投資者在對個(gè)人資產(chǎn)進(jìn)行配置時(shí)，應(yīng)首先考慮未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流。目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要有三方面的方向：1，抗通脹；2，城鎮(zhèn)化；3，互聯(lián)網(wǎng)。只有把握住未來發(fā)展的方向，才能作出正確的投資選擇。不言而喻，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的主力軍。

雖然調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)有所降溫，不少房企從單純依靠銀行提供融資，轉(zhuǎn)向開發(fā)多種融資渠道，轉(zhuǎn)向信托和基金融資獲取資金。比如近期承明投資管理有限公司募集發(fā)行了用于旭輝集團(tuán)（00884.HK）開發(fā)上海南翔項(xiàng)目的地產(chǎn)基金，投資期限1年，預(yù)計(jì)收益率超過9%，目前正在如火如荼地進(jìn)行第二期基金產(chǎn)品募集。

對于個(gè)人投資者而言，政府的限購限貸，二手房轉(zhuǎn)讓稅負(fù)的提高，以及房產(chǎn)稅都在不同程度提高了直接投資房地產(chǎn)的成本。那么，在這樣的環(huán)境下投資者應(yīng)當(dāng)選擇何種工具投資房地產(chǎn)？

對此筆者建議，投資者應(yīng)該從房地產(chǎn)的實(shí)物投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)的金融投資。其益處主要在于：1，投資的杠桿化，比如有些股權(quán)收益類產(chǎn)品，資金用途為土地款支付，享有項(xiàng)目公司分紅權(quán)，未來銷售可分享項(xiàng)目公司收益，實(shí)現(xiàn)了以土地款投入，到以銷售退出之間的杠桿；2，投資退出的多樣化：目前市場上很多融資產(chǎn)品都設(shè)有一定風(fēng)險(xiǎn)控制措施，比如開發(fā)產(chǎn)品的擔(dān)保，以及項(xiàng)目公司股權(quán)回購承諾等多種退出方式，為投資者提供了資金安全保障。

用金融方式投資房地產(chǎn)，可選擇的產(chǎn)品多樣化，具體品種可按投資收益由高到低排列如下：1，股權(quán)基金；2，債券基金；3，資管計(jì)劃；4，信托計(jì)劃。各投資產(chǎn)品收益率的不同，主要原因由融資中介費(fèi)用差異導(dǎo)致。比如，相比信托的較高融資成本，以及固定的收益方式，基金類產(chǎn)品費(fèi)用較低，同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更多樣化，收益也較高。另一方面，基金管理公司通常擁有資深的地產(chǎn)從業(yè)人員，有較為完善的投后管理和項(xiàng)目管理。

如何控制此類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，投資者在選擇時(shí)應(yīng)主要考慮所投資房地產(chǎn)的項(xiàng)目質(zhì)量，重點(diǎn)在于項(xiàng)目現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的評估，筆者建議投資者主要考慮如下幾類項(xiàng)目：行業(yè)50強(qiáng)企業(yè)開發(fā)管理的項(xiàng)目；一、二線城市剛需類項(xiàng)目；項(xiàng)目銷售回款期在2年內(nèi)；土地為產(chǎn)業(yè)配套的，價(jià)格有競爭力的住宅用地；或項(xiàng)目產(chǎn)品本身有特色能迎合未來需求，如綠色地產(chǎn)，教育地產(chǎn)等。

總體來說，未來十年房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，行業(yè)進(jìn)入整合發(fā)展期，投資者的投資方向也應(yīng)順其變化，合理配置房地產(chǎn)金融資產(chǎn)，以獲取更有保障的收益。