熊杰

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計顯示，社區(qū)商業(yè)MALL一直占到國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的60%或以上，因此，筆者近年來也一直在關(guān)注國內(nèi)的社區(qū)集中性商業(yè)的發(fā)展，當然，“社區(qū)商業(yè)”的概念在國外是沒有的，它是具有中國特色的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，也是符合我國國情的。社區(qū)商業(yè)綜合體，對于“商業(yè)綜合體”的概念筆者有必要先作一下簡單說明，商業(yè)綜合體與近幾年來風靡全國的“城市綜合體”兩者有著明顯區(qū)別。

城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。而“商業(yè)綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上側(cè)重于商業(yè)為主的功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。

以深圳為例，深圳新建大型集中性綜合商業(yè)正在向關(guān)外快速推進，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近幾年來，隨著深圳市羅湖與福田兩個區(qū)的大型購物中心即shopping mall在市區(qū)相繼落成并開業(yè)，如深圳的星河COCO PARK 、歡樂海岸、寶能ALL CITY MALL，加上已經(jīng)開業(yè)的國內(nèi)購物中心標桿萬象城、海岸城、益田假日廣場等，現(xiàn)這些集吃、住、玩、樂、購、游、賞等于一體的消費中心，現(xiàn)正在潛移默化地逐漸改變著深圳這座移民都市人原來逛大賣場與傳統(tǒng)百貨的生活與消費習(xí)慣。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計顯示2013～2014年，深圳即將入市的大型商業(yè)項目將達19個之多，增加商業(yè)面積170萬平方米以上，較過去兩年呈大幅增長，大量綜合體涌現(xiàn)，大型商業(yè)正在向外蔓延，社區(qū)大型商業(yè)配套漸成氣候。在大量新增商業(yè)項目入市的背景下，在城市規(guī)劃及政府主導(dǎo)下，在軌道交通及城市舊改的催化下，深圳城市綜合體項目正不斷涌現(xiàn)，并將在未來兩年集中爆發(fā)。

社區(qū)商業(yè)作為目前主要的商業(yè)供應(yīng)類型，其發(fā)展也越來越成熟，深圳現(xiàn)有的項目開發(fā)商甚至采取自主招商或租售結(jié)合的方式運營，在商業(yè)形式、功能、業(yè)態(tài)、檔次及運營上趨于專業(yè)化，這也與之前大批住宅開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)的策略緊密相關(guān)，社區(qū)商業(yè)由住宅的單純配套逐漸演變?yōu)樯鐓^(qū)或組團的大型集中商業(yè)，使居民的多種消費能就近滿足，逐漸集結(jié)人氣，形成區(qū)域商業(yè)中心，并與城市商業(yè)中心在功能上形成良好互補，一直專注于住宅產(chǎn)品的萬科也不甘寂寞，萬科紅便是萬科在社區(qū)商業(yè)的一次試水，2012年12月便已開業(yè)的深圳寶安時代城、2013年3月份開業(yè)的深圳天虹即合正匯一城、綠景佐鄰等或?qū)⒊蔀樯钲诖笮蜕鐓^(qū)商業(yè)運營的先驅(qū)……

站在純商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的角度來思考，由于大量的購物中心開發(fā)并投入市場運營，購物中心在未來3～5年將嚴重趨同質(zhì)化，國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)MALL或社區(qū)商業(yè)綜合本無疑是一塊較誘人的“大蛋糕”。

傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)基本就是一些沿街缺乏系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計與綜合功能的零散街鋪，缺少組織性，國內(nèi)目前最缺乏的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品才能解決社區(qū)家庭消費為單位的綜合商業(yè)，這種社區(qū)商業(yè)綜合體能提供并滿足家庭各種生活、娛樂、休閑的功能?，F(xiàn)國內(nèi)那種求大求全動輒10萬～20萬平方米的購物中心其投資與經(jīng)營風險極大，雖然有的對城市樞紐與交通做了科學(xué)規(guī)劃與對接，但仍對諸多城市廣大的中產(chǎn)家庭的日常生活與娛樂休閑非常不便利，并且，這種消費方式也不環(huán)保、低碳，“動不動就得開車”，而社區(qū)商業(yè)綜合體能夠彌補這一塊。

筆者認為，深圳的社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢，其實嚴格地說是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)及未來國內(nèi)商業(yè)發(fā)展的一個縮影，也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的最佳商業(yè)模式。許多社區(qū)商業(yè)綜合體將成為城市新的區(qū)域商業(yè)中心。

傳統(tǒng)的社區(qū)超市與社區(qū)百貨曾一度成為社區(qū)商業(yè)的新寵，未來這種單一功能的零售業(yè)態(tài)將逐漸淡出，取而代之的是更貼近現(xiàn)代家庭消費與潮流的高度復(fù)合型的社區(qū)商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)綜合體將在未來大展拳腳，筆者相信二、三線城市社區(qū)商業(yè)綜合體必將迎來黃金發(fā)展機遇期，傳統(tǒng)的商業(yè)將升級換代為社區(qū)商業(yè)綜合體，社區(qū)集中性商業(yè)或商業(yè)綜合體將取代傳統(tǒng)的商業(yè)。

以國內(nèi)目前的社區(qū)商業(yè)綜合體的發(fā)展勢頭，社區(qū)商業(yè)綜合體的運營在未來二、三年將漸趨成熟，社區(qū)集中性商業(yè)在形式、功能、區(qū)域、運營等方面得到質(zhì)的提升，并與城市快速發(fā)展的區(qū)域商業(yè)中心點面結(jié)合，形成功能互補、業(yè)態(tài)豐富的高度復(fù)合型社區(qū)購物中心業(yè)態(tài)，從而有效規(guī)避購物中心同質(zhì)化，降低商業(yè)地產(chǎn)的投資風險，進而為我國商業(yè)走出一條完全不同于西方發(fā)達國家且具有符合中國消費特色社區(qū)商業(yè)綜合體之路。