白影

隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，購房者紛紛搶奪海外移民“入場券”，而大牌房企看準(zhǔn)商機(jī)紛紛布局海外市場，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。房企“扎堆”出海到底為哪般？其背后又存在哪些隱憂？

搶奪移民“入場券”

在號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策的北京“國五條”細(xì)則剛剛落地不足半月之際，北京房展會(huì)在略有寒意的春天火熱開幕。

走在北京展覽館的大廳內(nèi)，來自世界各地的開發(fā)商們齊聚于此?；顒?dòng)當(dāng)日，碩大的展覽館里人山人海，巨大的參展熱情與剛剛落地的“國五條”形成了鮮明的對(duì)比。

縱觀整個(gè)房展會(huì)，到會(huì)參展的項(xiàng)目多達(dá)500多個(gè)，其中海外項(xiàng)目就占據(jù)了房展會(huì)的9號(hào)、10號(hào)、11號(hào)等三個(gè)展館。隨著歐洲買房移民項(xiàng)目的火熱升溫，塞浦路斯、葡萄牙等歐洲國家受到國內(nèi)投資者的高度關(guān)注。

4月12日是房展會(huì)進(jìn)行的第二天，雖然已是下午3點(diǎn)多，記者仍然看到許多海外房產(chǎn)項(xiàng)目的展位前，眾多參展者在咨詢移民海外的政策與要求，人頭攢動(dòng)。即便是塞浦路斯美宅匯房地產(chǎn)的總經(jīng)理?xiàng)罘逡哺械疆惓Ｆv，他告訴記者：“塞浦路斯的移民門檻較低，只要購買30萬歐元的房產(chǎn)即可全家獲得塞浦路斯的移民身份，而且無須語言、學(xué)歷等要求，辦理周期也比較簡易，獲批只需要兩個(gè)月。除了房產(chǎn)投資額較低外，另外一點(diǎn)吸引國人移民塞浦路斯的就是其護(hù)照免簽國家為73個(gè)，很多人紛紛移民塞浦路斯則是以它為過渡，為移民其他國家做準(zhǔn)備?！睏罘逭f，目前國內(nèi)的塞浦路斯移民者約有2000多戶，且這個(gè)數(shù)字正在持續(xù)增長。

除此之外，另外一個(gè)與塞浦路斯同屬歐洲國家的葡萄牙也在當(dāng)季房展會(huì)上“大出風(fēng)頭”。太平洋加達(dá)出國集團(tuán)市場經(jīng)理關(guān)湘杰負(fù)責(zé)的項(xiàng)目包括葡萄牙的房產(chǎn)投資移民以及加拿大的商業(yè)投資移民項(xiàng)目，她告訴記者，葡萄牙買房金額達(dá)到50萬歐元即可在六個(gè)月內(nèi)獲得該國綠卡，只要購置五年以上的房產(chǎn)且每年住滿7天，該房產(chǎn)即使出售也可保留本人該國的永久居住權(quán)。

“而一些移民熱門國家如加拿大、美國、澳大利亞等相對(duì)門檻較高。”關(guān)湘杰說，這些國家基本以金融產(chǎn)品投資、政府基金投資等為主，也包括商業(yè)投資，且投資額度也較高。目前最火熱的當(dāng)屬加拿大曼省商業(yè)移民，其申請(qǐng)人要擁有至少35萬加幣的個(gè)人資產(chǎn)，其中包括房產(chǎn)、股票、銀行存款和公司資產(chǎn)等。另外被審提名后要向曼省政府繳納7.5萬加幣的保證金，并保證移民加拿大后會(huì)在曼省投資15萬加幣。而之前的7.5萬加幣保證金也會(huì)在申請(qǐng)人定居加拿大曼省兩年之內(nèi)且完成既定投資計(jì)劃之后全額退還。而投資移民加拿大魁北克以及加拿大其他區(qū)域則要求申請(qǐng)人的個(gè)人資產(chǎn)更高。

對(duì)于國人紛紛搶奪海外“入場券”的這種現(xiàn)象，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國改革開放以來產(chǎn)生了一批相對(duì)富裕的家庭，他們有閑置資產(chǎn)。綜合考慮孩子教育、養(yǎng)老和生活環(huán)境，他們將眼光投向了海外。這兩年，人民幣匯率走勢大漲，尤其是人民幣兌美元五年內(nèi)累計(jì)上漲22%，進(jìn)一步堅(jiān)定了中國投資者海外置業(yè)的信心。同時(shí)，部分富裕階層通過海外置業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，規(guī)避國內(nèi)政治風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)也是重要原因。

此外，國內(nèi)房地產(chǎn)的限購政策，令不少有錢人喪失了在國內(nèi)買房的資格，他們便開始把目光更多地投向海外。與北京、上海等國內(nèi)一線城市相比，美國等發(fā)達(dá)國家的房價(jià)相對(duì)較低也較為穩(wěn)定，對(duì)中國投資者具有巨大吸引力。數(shù)據(jù)顯示，2012年中國購房者占美國房產(chǎn)物業(yè)國際銷售額的11%，已成為美國樓市最大的海外買家。

“從區(qū)域角度來講，中國人移民國家主要在北美、歐洲及澳洲。從城市角度來講，加拿大溫哥華、英國倫敦、澳大利亞墨爾本等城市成為國人海外置業(yè)首選之地。此外，東南亞一些國家如馬拉西亞、泰國、新加坡，東亞的日本、韓國等也成為中國投資客比較關(guān)注的地區(qū)?！睆埡陚ジ嬖V記者，海外投資對(duì)中國人來說是一個(gè)新鮮事物，所以一定要花時(shí)間去了解當(dāng)?shù)貙?duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策和信息，避免投資風(fēng)險(xiǎn)。和國內(nèi)不一樣，海外置業(yè)投資需要交納各種稅費(fèi)，尤其是物業(yè)稅、房產(chǎn)稅，這些稅費(fèi)因素不一定會(huì)使投資客有比較高的投資回報(bào)收益；另外，中國人投資海外房產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也包括當(dāng)?shù)氐亩愂照?、房價(jià)下跌和匯率變動(dòng)等。

房企“出?！辈患拍?/p>

也許正是海外房產(chǎn)的組團(tuán)試探，讓這種商機(jī)不容被忽視。這種商機(jī)不光讓投資者能看到，更使眾多房地產(chǎn)開放商紛紛加入“出海尋寶”的浪潮之中。

新年伊始的2月13日，萬科與素有“美國頭號(hào)房企”之稱的鐵獅門公司簽約，在舊金山富升街201地塊上合作建造兩幢相連的豪華公寓樓。這將是舊金山最大的公寓項(xiàng)目，也成為萬科首次進(jìn)軍美國房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品。根據(jù)協(xié)議，萬科在注冊(cè)資本2.5億美元的項(xiàng)目中持有70%股權(quán)，鐵獅門持有剩下的30%。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資6.2億美元，另外的3.7億美元成本預(yù)計(jì)通過舉債獲取。而在不久前的1月23日，萬科集團(tuán)旗下萬科置業(yè)（香港）有限公司聯(lián)手新世界發(fā)展有限公司以約34億港元的價(jià)格，成功投得香港荃灣西站六區(qū)物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，樓面地價(jià)約每平方尺5000港元（折合人民幣約36115.57元/平方米）。據(jù)悉，該項(xiàng)目中新世界發(fā)展持有80%權(quán)益，萬科則持有20%，預(yù)計(jì)這一住宅項(xiàng)目可在2016年對(duì)外發(fā)售。

其實(shí)，頻頻傳出的“出海”房企又豈止萬科一家。

早在八年前，就有上實(shí)發(fā)展協(xié)同其他股東在俄羅斯圣彼得堡市承租164萬平方米土地，用于住宅、賓館、辦公、商業(yè)、娛樂、健身、公共設(shè)施等房產(chǎn)綜合開發(fā)。而之后萬通集團(tuán)也吹響了進(jìn)軍海外市場的“號(hào)角”。2010年3月，萬通控股投資巨額承租了美國紐約曼哈頓世貿(mào)中心重建項(xiàng)目世貿(mào)中心一號(hào)樓64層部分與65～69整層，打造一個(gè)集會(huì)務(wù)、商務(wù)路演、文化展覽、餐飲為—體的“中國中心”。

而近兩年，房企海外拓展業(yè)務(wù)明顯駛?cè)肓丝燔嚨?，僅2012年在海外拿地的國內(nèi)企業(yè)就有六七家之多。其中去年5月，招商地產(chǎn)境外子公司斥資約2億港元購買了東力控股股權(quán)；6月，上海綠地集團(tuán)宣布加盟濟(jì)州島，建設(shè)占地1500畝、投資額高達(dá)9億美元的健康醫(yī)療城項(xiàng)目——漢拿山小鎮(zhèn)，而其在德國法蘭克福、澳洲、泰國等地的項(xiàng)目都在穩(wěn)步推進(jìn)；6月，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林、中國泛?？毓杉瘓F(tuán)董事長盧志強(qiáng)和俄羅斯北高加索度假村公司董事會(huì)主席阿爾邁德·彼拉羅夫在北京簽署了一份總投資25億～30億美元的意向協(xié)議書；9月11日，首創(chuàng)置業(yè)法國地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中發(fā)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)；9月15日，金地集團(tuán)收購香港星獅地產(chǎn)。

這些投資中，2011年末碧桂園在馬來西亞投資的兩大項(xiàng)目計(jì)劃在今年正式面市，綠地集團(tuán)在韓國濟(jì)州島南部的“綠地健康城”也有望在今年開售。

不難看出，房企“出海”并不寂寞。截至目前，已經(jīng)有不少品牌房企開始布局海外房產(chǎn)市場。來自中國海外投資聯(lián)合會(huì)的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等10余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。

緣何海外“掘金”？

房企的扎堆“出?！辈唤屓怂尖?，除了移民潮的助推，究竟還有何原因，讓中國的房地產(chǎn)企業(yè)如此“瘋狂”？

張宏偉認(rèn)為，一方面是中國房企戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢，吸引國內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，從而這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場上獲得收益。

“部分大型房企的全國化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國際化；而從投資項(xiàng)目來看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，鎖定的客戶多為國內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國內(nèi)客戶投資?！睆埡陚ケ硎尽?/p>

從海外置業(yè)群體的購房目的來看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資三大類。相應(yīng)地，細(xì)觀在中國推廣銷售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其“賣點(diǎn)”也大致可分為三類：移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國內(nèi)龍頭房企開始海外投資開發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來的房地產(chǎn)市場需求的機(jī)會(huì)。

“除此之外，當(dāng)前國際資本市場融資環(huán)境相對(duì)寬松，部分內(nèi)地房企通過在香港或境外上市，建立境外業(yè)務(wù)發(fā)展融資平臺(tái)，開展海外房產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，借機(jī)布局國際房地產(chǎn)市場?！睆埡陚フJ(rèn)為這也是房企“出?！钡囊淮笤?。

有分析人士認(rèn)為，海外較為寬松的融資環(huán)境是吸引中國房企的一個(gè)主要因素。海外市場貸款利息多為4%～5%，不僅融資成本低，融資渠道相比國內(nèi)也要更多?！半m然國內(nèi)企業(yè)初來乍到，建立起自己的信用需要一段時(shí)間，但不得不承認(rèn)，部分房企的海外投資就是意在搭建海外的融資平臺(tái)?！痹撊耸勘硎?。

由于最近幾年美國、歐洲等國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)不景氣，為吸引外國投資，往往還會(huì)給出包括稅收在內(nèi)的諸多優(yōu)惠政策。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光就表示，首創(chuàng)集團(tuán)在法國的此次投資，除了在拿地上有優(yōu)惠外，當(dāng)?shù)卣€在稅收等方面給予優(yōu)惠，例如五年的所得稅全免、第六年免70%、第七年免60%等。

“出?！辈懓挡?/p>

早在2011年中坤集團(tuán)董事長黃怒波就打算斥資約1億美元，在冰島購買300平方公里土地，相當(dāng)于冰島國土面積的0.3%，用于修建豪華酒店和生態(tài)度假村。然而2012年5月，冰島通過當(dāng)?shù)孛襟w主動(dòng)釋放信息，同意將冰島地塊由售轉(zhuǎn)租給黃怒波，租期為九十九年。2012年12月，冰島國家無線廣播電臺(tái)報(bào)道稱，因黃怒波所提供的材料不完整，原本定于近期舉行的簽約儀式將推遲。中坤集團(tuán)一波三折的冰島投資計(jì)劃雖然尚未落定，卻沒有阻礙中坤集團(tuán)董事長黃怒波進(jìn)軍冰島的決心。黃怒波近日表示：“不會(huì)放棄冰島項(xiàng)目，2013年中坤集團(tuán)將開始進(jìn)入旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上升通道?！迸c此同時(shí)，中坤集團(tuán)的其他旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)也在快速推進(jìn)中。

冰島拿地一事遲遲未塵埃落定，不難看出中國房企布局海外市場進(jìn)行海外投資時(shí)，也存在著重重阻礙和風(fēng)險(xiǎn)。

從表象來看，中國房企布局海外市場確實(shí)存在布局、實(shí)際市場需求等問題，但是應(yīng)該注意哪些問題，怎樣不斷地反思和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生？

張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前中國房企相繼赴海外拓展業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀來看，雖然當(dāng)前布局海外房地產(chǎn)市場具有一定的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)，但目前有拓展計(jì)劃的都是國內(nèi)龍頭房企，規(guī)模并不大，更多的只是測試市場反應(yīng)，且大多數(shù)都采取與當(dāng)?shù)匕l(fā)展商合作發(fā)展的模式，風(fēng)險(xiǎn)并不是太高。但是，要進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張勢必會(huì)存在種種問題。

“海外的開發(fā)模式和中國不同，國內(nèi)房企需要因地制宜進(jìn)行突破。中國房企基本為香港模式，各個(gè)環(huán)節(jié)只靠自己；而國（境）外大量使用金融機(jī)構(gòu)，分幾個(gè)層面來融資，中國開發(fā)商可能不適應(yīng)，其中涵蓋了對(duì)銷售流程以及對(duì)企業(yè)信用的控制。由于布局海外的基本為國內(nèi)大型品牌房企，而大公司模式已經(jīng)固化，就很難再有突破，這樣在海外開拓市場，短期內(nèi)也就難以有規(guī)?；瘮U(kuò)張的突破?！睆埡陚フf，除此之外，布局海外市場需要充裕的現(xiàn)金流或融資渠道進(jìn)行支撐，否則難以抗拒國際金融市場風(fēng)險(xiǎn)。例如，去年5月大連萬達(dá)與全球第二大院線集團(tuán)AMC簽署并購協(xié)議，萬達(dá)的此次并購總交易金額為26億美元，包括購買100%股權(quán)和承擔(dān)債務(wù)兩部分。如果沒有中國銀行、中銀國際、中國進(jìn)出口銀行等的支持，萬達(dá)也很難在國際舞臺(tái)上施展收購的拳腳。

而政治壁壘與障礙或許會(huì)成為中國房企布局海（境）外的最大阻力之一。在海外國家，政治上的不穩(wěn)定性、稅費(fèi)制度的不同、匯率變動(dòng)等均有可能成為中國房企布局海外的障礙。另外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場購買力有限，不一定像國內(nèi)那樣具有買房投資的市場氛圍。即使依靠“綠卡”將國內(nèi)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的購房者也會(huì)存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)，投資客投資海外不一定就非常可靠。

綜合以上分析來看，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，進(jìn)軍海外市場并不簡單，如果沒有充裕資金和開發(fā)模式、沒有更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求及特色、沒有熟悉當(dāng)?shù)氐恼苇h(huán)境與稅費(fèi)制度等，那么房企布局海外有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。海外市場看似藍(lán)海，但并不一定會(huì)有好的收益。比較現(xiàn)實(shí)的是，在中國城市化進(jìn)程尚未完成的市場背景下，中國的房地產(chǎn)市場仍然會(huì)有至少10～20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動(dòng)影響下，盡管樓市會(huì)一直經(jīng)受調(diào)控的影響，但是國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然比國外具有投資價(jià)值。