饒霞飛

近年來，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的興起，各路資本蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)。大型險企如中國平安、中國人壽、泰康人壽，大型房企如綠城、萬科、保利，大型基金如社保、紅杉、IDG等，均已經(jīng)成為各個養(yǎng)老主題地產(chǎn)項目的實際開發(fā)商。

然而，由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)處于發(fā)展初期，可借鑒的經(jīng)驗并不多，這些企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)的試水皆在摸索中進(jìn)行。

“現(xiàn)在都是摸著石頭過河。”克而瑞研究中心一位研究員在接受《新財經(jīng)》記者采訪時表示，“國內(nèi)對養(yǎng)老地產(chǎn)可提供參考借鑒的成功項目幾乎為零?！?/p>

與國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式亂象叢生的現(xiàn)狀不同的是，國際上很多發(fā)達(dá)國家由于早已步入老齡化社會，形成了豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。近幾年，中國的各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、開發(fā)商紛紛走出去參觀、學(xué)習(xí)，于是，國外的一些經(jīng)典項目也成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的樣本。通過這些“樣本”，我們也許能感悟到“中國養(yǎng)老地產(chǎn)”的未來走向。

歐美養(yǎng)老：社會養(yǎng)老

從19世紀(jì)中后期開始，發(fā)達(dá)國家就陸續(xù)進(jìn)入了老齡化社會。目前，發(fā)達(dá)國家60歲及以上人口占總?cè)丝诘谋壤堰_(dá)22%。在長期應(yīng)對老齡化的實踐中，歐美國家形成了許多養(yǎng)老模式。

由于有經(jīng)濟(jì)實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。

以美國為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。

美國的養(yǎng)老模式有盈利和非盈利之分，前者大多為私人公司所辦。其養(yǎng)老社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。太陽城就是其典型代表樓盤。

說起太陽城，很多北京人都不陌生，在北京就有兩個：北京太陽城和東方太陽城。但多數(shù)人不知道，太陽城的“鼻祖”在美國。太陽城中心始建于1961年，坐落在佛羅里達(dá)西海岸，是美國較大的老年社區(qū)之一，現(xiàn)有來自全美以及世界各地的住戶1.6萬戶，并一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。

美國太陽城的整個社區(qū)包括“太陽城中心”（獨立家庭別墅）、“國王之殿”（連體別墅）、“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）、“庭院”和“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）以及“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）六大居住社區(qū)。以上各社區(qū)共同享用一個郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。

在太陽城，無論哪個年齡段的老人，選擇哪種住宅，都能享受到積極活躍的老年生活方式。每人每年繳納一定費用，就能享受室內(nèi)和室外游泳池、網(wǎng)球、推圓盤游戲場、草地保齡球、健身和娛樂中心等設(shè)施。另外，在社區(qū)內(nèi)，還有各種各樣的俱樂部，是老年大學(xué)的組成部分，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種，包括木匠活、縫紉坊等，甚至還有中國畫。太陽城的建筑、管理、經(jīng)營一切以老人為中心。這里還有個規(guī)定：居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30天。

值得國內(nèi)企業(yè)借鑒的是，太陽城屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，盈利模式主要是住宅銷售。另一方面，太陽城社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，這使得前期投入成本大幅降低。

不過，由于國內(nèi)公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不夠完善，如果國內(nèi)企業(yè)在建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)時不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會極大地影響客戶的消費選擇。

歐洲也是較早步入老齡社會的地區(qū)之一，國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)三種元素結(jié)合在一起，講究自理自助。如德國慕尼黑奧古斯提諾姆老年公寓，這是全球誕生的第一家老年公寓，目前通過基金會和服務(wù)公司運(yùn)作，已經(jīng)有40多年的歷史。該公寓設(shè)施齊全，功能完善，服務(wù)優(yōu)良。除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室、發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。

亞洲養(yǎng)老：家庭養(yǎng)老

與西方國家講究獨立自主不同的是，亞洲國家家庭傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)，亞洲國家多致力開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能。

日本、新加坡是較早進(jìn)入老齡化之列的國家。因為有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”）。

在日本，日本的老齡人生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。養(yǎng)老社區(qū)提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活（二代居）的住宅產(chǎn)品。代表樓盤有港北新城。可借鑒之處有：老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助處理。

港北新城是日本典型的“鑲嵌式”養(yǎng)老住宅，它把老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，使老年人的生活更加豐富多彩。

港北新城把老少戶住宅（二代居）、老人專用住宅、養(yǎng)老公寓等鑲嵌在普通住宅中。老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進(jìn)行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護(hù)理人員陪住等。

另外，在日本，現(xiàn)在并不主張蓋大型養(yǎng)老院，而是強(qiáng)調(diào)老人們在自己的家中養(yǎng)老，加強(qiáng)與社區(qū)的互動。目前，日本的養(yǎng)老服務(wù)以推行“小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老”為主。在小規(guī)模、多技能的社區(qū)養(yǎng)老院中，床位在20？30張，包括24小時的入住照顧服務(wù)、白天的日托服務(wù)和居家上門服務(wù)，類似于養(yǎng)老地產(chǎn)的“7-11”。

新加坡主要的養(yǎng)老模式以政府為主導(dǎo)，由政府提供90%的建設(shè)資金，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項服務(wù)提供不同的津貼。同時，政府在建造福利房時，專門設(shè)計適合幾代同堂的戶型，并在購房價格上給予優(yōu)惠。由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達(dá)41%。

據(jù)上述克而瑞研究中心研究員介紹，目前西方國家養(yǎng)老模式主要以家庭養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種基礎(chǔ)養(yǎng)老模式為主。隨著社會發(fā)展，西方發(fā)達(dá)國家的一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在覺察到老人不同的需求后，開始推廣諸如互助養(yǎng)老、以房養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式。

隨著國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向市場，國內(nèi)養(yǎng)老模式逐步出現(xiàn)在大眾視線中。

值得注意的是，一方面，盡管養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在不斷增加，但依然供不應(yīng)求；另一方面，參差不齊的服務(wù)卻難以獲得老年人的認(rèn)同。在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上，我國依然存在很多問題，需要政府及各方不斷摸索，推動產(chǎn)業(yè)成長和發(fā)展。

“國外養(yǎng)老模式值得國內(nèi)企業(yè)借鑒，他山之石，可以攻玉?！痹撗芯繂T表示，吸彼長處，開發(fā)符合國內(nèi)老年人需求的養(yǎng)老產(chǎn)品，是國內(nèi)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。