李永良

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價的重要性

隨著我國改革開放的深入，經(jīng)濟和社會的發(fā)展，人們物質(zhì)文化生活的各方面需求越來越豐富，城市房地產(chǎn)建設(shè)突飛猛進就是其中的一個方面，目前房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展中非常突出的一個熱點，它在促進經(jīng)濟社會發(fā)展的同時，帶來的環(huán)境問題也日益突出，引發(fā)的環(huán)境污染糾紛也時有發(fā)生，作為房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境管理的重要制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價顯得越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價是在傳統(tǒng)建設(shè)項目環(huán)境影響評價基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，與傳統(tǒng)建設(shè)項目相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價開展較晚，技術(shù)尚未成熟，還沒有形成一套適合自身特點的完整的技術(shù)規(guī)范。因此，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價探索與實踐，具有十分重要的意義。

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響的特點

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的主要類型包括住宅、寫字樓、酒店、公寓、商業(yè)、金融等建筑工程，其對環(huán)境的影響具有兩重性：一方面項目在建設(shè)過程及建成使用中自身產(chǎn)生的廢水、廢氣、噪聲、固體廢物等排放對外部環(huán)境產(chǎn)生的不利影響，是一個環(huán)境污染源；同時房地產(chǎn)項目又是居住、休閑、工作的場所，需要舒適、安靜的環(huán)境，又屬于被保護的對象。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價，既要評價它對外環(huán)境的影響，還要評價外部環(huán)境對建設(shè)項目的環(huán)境影響。這是房地產(chǎn)項目與其它類型項目環(huán)評的一個重要區(qū)別點。

房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價中關(guān)注的環(huán)境問題

項目選址和總平面布置要充分考慮環(huán)境條件，特別是污染氣象條件。

在環(huán)境影響評價中，應(yīng)注意外環(huán)境噪聲（特別是交通噪聲）、異味、油煙等對開發(fā)項目的影響以及開發(fā)項目內(nèi)部的相互影響和施工過程中噪聲擾民影響，這常常是房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生污染糾紛的重要因素。

商住、辦公、酒店等房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價，應(yīng)盡量考慮景觀效果、光污染評價和生態(tài)適宜性分析內(nèi)容。在進行上述項目的環(huán)境影響評價時最好能包括這部分內(nèi)容。

在考慮項目可能引起的環(huán)境影響是否可以接受的同時，對周圍污染源以及建設(shè)場地可能對項目引起的污染進行預(yù)測和評價，確定對其項目功能和景觀等影響是否可以接受，綜合考慮兩方面的因素，確定項目建設(shè)的環(huán)境可行性。

隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和人們環(huán)保意識的提高，主要源于建筑、裝飾材料和家具的室內(nèi)環(huán)境污染也日益突出，由此引發(fā)的環(huán)境污染糾紛日益增多，為了體現(xiàn)以人為本的思想，保護人們的身體健康，房地產(chǎn)開發(fā)項目環(huán)境影響評價應(yīng)對此予以關(guān)注，要求建設(shè)單位嚴(yán)格執(zhí)行《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》，盡量生產(chǎn)成品房，防止二次裝修造成的環(huán)境污染。

在現(xiàn)代城市建設(shè)中，高層建筑越來越多，隨著人們環(huán)境意識的不斷提高，高層建筑物導(dǎo)致的許多環(huán)境問題不斷出現(xiàn)，并且越來越受到人們的關(guān)注，因此，從環(huán)境影響評價角度看，高層建筑物導(dǎo)致的環(huán)境問題將會逐步成為今后環(huán)境影響評價的重要內(nèi)容。高層建筑帶來的主要環(huán)境問題有高樓風(fēng)、光遮擋、光污染、地下車庫的尾氣排放以及風(fēng)險評價等。

高樓風(fēng)。高樓風(fēng)的影響并不小，對周圍環(huán)境和人身都有可能造成嚴(yán)重的危害，高層建筑物的高風(fēng)速與建筑物的高度、長度和深度以及建筑規(guī)劃布局都有關(guān)系，在環(huán)境影響評價中最好通過風(fēng)洞實驗來進行說明。

光遮擋。在現(xiàn)代大城市建設(shè)中，由于高層建筑物密度過大，需要特別重視這個問題，根據(jù)《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180—93）的規(guī)定，居民白天日照時間在大寒日滿足兩個小時要求。

光污染?，F(xiàn)代大城市的高層建筑中玻璃幕墻的應(yīng)用很普遍，其所帶來的主要環(huán)境問題是玻璃幕墻反射光所帶來的光污染，其對交通安全及周圍居民生活都有不同程度的影響。

地下車庫的尾氣排放。高層建筑物一般都設(shè)有地下車庫，根據(jù)實測，在設(shè)計換氣風(fēng)機正常運行的情況下，地下車庫內(nèi)污染物濃度高出環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)幾倍，但低于大氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)，廢氣排出后會造成排氣口周圍污染物濃度偏高，一般不會出現(xiàn)超標(biāo)現(xiàn)象，但由于地下車庫的體積較大，換氣量也較大，設(shè)計時為了周圍景觀和平面布局的考慮，通常會設(shè)置較少的排放口，存在污染物排放速率超標(biāo)的可能。因此，地下車庫排氣的大氣環(huán)境影響評價重點不是模式計算，而是合理設(shè)置排放口的個數(shù)和高度。

風(fēng)險評價。由于高層建筑物本身的特點，再加上人流較為集中，故風(fēng)險評價在某些情況下還是必要的，如高層建筑物火災(zāi)所造成的慘重后果并不少見，此時應(yīng)按規(guī)定進行評價。

房地產(chǎn)開發(fā)項目既是污染源又是被保護的對象，其對環(huán)境的影響具有兩重性。在環(huán)境影響評價過程中，依據(jù)項目特點和周圍環(huán)境狀況，全面、綜合的考慮分析房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的主要環(huán)境影響，才能使房地產(chǎn)項目環(huán)評工作得到比較客觀，真實的評價，使項目評價工作真正為項目服務(wù)，有利于為項目建設(shè)單位的決策提供合理化，科學(xué)化建議和要求，減少或避免了環(huán)境污染糾紛，也有利于房地產(chǎn)項目環(huán)境影響評價工作日趨完善。