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        調(diào)控政策下的巨大問(wèn)號(hào)

        2013-04-29 18:21:58孫華良
        財(cái)富堂 2013年6期
        關(guān)鍵詞:高房?jī)r(jià)買(mǎi)單浦東

        孫華良:

        易居中國(guó)易居資本執(zhí)行總裁,著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大師,上海最資深地產(chǎn)媒體人,最早房地產(chǎn)專(zhuān)刊創(chuàng)辦者,曾任《新聞報(bào)》房地產(chǎn)專(zhuān)刊主編,新圣營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)。

        政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策是目前最具權(quán)威性的,但毋庸諱言,房產(chǎn)商不敢直面抨擊,卻無(wú)數(shù)次地調(diào)侃政策的權(quán)威性。尤其,各地“地王”的屢現(xiàn),給整個(gè)行業(yè)留下了許多沉重的問(wèn)號(hào),也消解了調(diào)控,迷亂了市場(chǎng)的房?jī)r(jià)預(yù)期。

        今年4月10日上午,上海迎來(lái)一幅重量級(jí)地塊——浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01住宅地塊的出讓。某集團(tuán)以37.75億元,溢價(jià)65.43%競(jìng)得該地塊,而樓板價(jià)達(dá)到了18199元/平方米,成為了今年上?!巴僚摹笔袌?chǎng)的“雙料冠軍”。據(jù)悉,拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)慘烈,猶如“餓狼撲食”之勢(shì)。拍槌雖落定,但確攪亂了不少人的猜測(cè)。

        筆者在4月26日讀到了一篇對(duì)話(huà)浦東唐城投資發(fā)展公司的文章,標(biāo)題是“贏(yíng)在‘節(jié)奏感”。文章中有這樣一句話(huà):“是什么原因讓眾多知名開(kāi)發(fā)商對(duì)占有唐鎮(zhèn)一席之地如此重視?”同時(shí),文章總體上是以“禮贊”的文筆,肯定了唐鎮(zhèn)地塊“雙料冠軍”的誕生。

        絕對(duì)不是巧合,唐鎮(zhèn)地塊“雙料冠軍”誕生之后的4月18日,一家媒體文章標(biāo)題是:“唐鎮(zhèn)板塊或迎來(lái)豪宅時(shí)代”?!盎颉弊钟玫煤铍[晦,但看得出也是引導(dǎo)式的提示。文章中提到:“本次發(fā)布會(huì)以‘浦東正中心新一代豪宅集聚區(qū)價(jià)值挖掘?yàn)橹黝}……該區(qū)域內(nèi)出讓地塊價(jià)值的不斷提升及品牌房企的不斷相繼入駐,唐鎮(zhèn)板塊內(nèi)鄰近軌交2號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)地區(qū)將形成龐大高端住宅群落,有望成為繼浦東濱江之后的又一個(gè)豪宅集聚區(qū)”。稍有文化的人都能讀得懂“白紙黑字”里的內(nèi)涵,業(yè)內(nèi)也有人在私下議論這種現(xiàn)狀是:在最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,房產(chǎn)商“含笑被奸”。我也迎合一句對(duì)此現(xiàn)象的評(píng)語(yǔ):“含笑被奸”恰恰也是房產(chǎn)商“暗送秋波”而誘導(dǎo)的,不少知名房企赤膊上陣將此地塊溢價(jià)率推高至65%以上。

        高溢價(jià)率表面上是房產(chǎn)商買(mǎi)單,但開(kāi)發(fā)商敢于加價(jià)65%以上,實(shí)際上是將價(jià)格轉(zhuǎn)移到樓板價(jià)上。簡(jiǎn)單地說(shuō),樓板價(jià)就是每平方米土地價(jià),土地價(jià)加房屋的造價(jià)等于房?jī)r(jià)。當(dāng)然,懂房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的知道,這里的住宅土地價(jià)是要乘以容積率的,造價(jià)也不僅僅是建筑材料的價(jià)格,還要加上其他各項(xiàng)費(fèi)用,包括隱性費(fèi)用。同時(shí),房?jī)r(jià)肯定還要包括房產(chǎn)商的利潤(rùn)。那么,結(jié)論就很簡(jiǎn)單了,高溢價(jià)率表面上是房產(chǎn)商高價(jià)買(mǎi)單,讓土地出讓方賺取65%以上的額外收益,而實(shí)際上最終是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到高房?jī)r(jià)上,而真正為如此高房?jī)r(jià)買(mǎi)單者是廣大購(gòu)房者。除非出現(xiàn)特殊情況,就是房產(chǎn)商銷(xiāo)售的高房?jī)r(jià)市場(chǎng)不接受,那么開(kāi)發(fā)商就自己買(mǎi)單。否則,任何“禮贊”高溢價(jià)率、高樓板價(jià)的目的,就是忽悠購(gòu)房者為高房?jī)r(jià)買(mǎi)單。令人費(fèi)解的是,房地產(chǎn)調(diào)控政策是穩(wěn)定房?jī)r(jià),控制漲幅。土地溢價(jià)率都65%以上了,房?jī)r(jià)漲幅控制在10%以下能行嗎?

        看起來(lái)結(jié)論很簡(jiǎn)單,那就是購(gòu)房者買(mǎi)單。其實(shí)并不是那么簡(jiǎn)單,浦東唐鎮(zhèn)地塊“雙料冠軍”的樓板價(jià)為18199元/平方米,而地塊周?chē)话憬ǔ傻淖≌?,房?jī)r(jià)賣(mài)價(jià)也就是這個(gè)價(jià)格?!懊娣郾让姘F”的比喻,會(huì)讓人聯(lián)想到這包面粉制造出來(lái)的面包將要貴到什么程度?用一個(gè)數(shù)據(jù)提示大家一下,目前上海房?jī)r(jià)的均價(jià)在21000-22000元之間,而地處浦東唐鎮(zhèn)的“面粉”要賣(mài)到18199元。首先,浦東唐鎮(zhèn)肯定不是傳統(tǒng)意義上的黃金地段;其次,浦東最發(fā)達(dá)地區(qū)在濱江地區(qū),在地塊價(jià)值上唐鎮(zhèn)根本不能與濱江相比,那么,何來(lái)“浦東正中心新一代豪宅區(qū)”的“禮贊”偽命題呢?這種偽命題的目的,就是誘惑購(gòu)房者為高房?jī)r(jià)買(mǎi)單。不少專(zhuān)家預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)下跌,而政府主導(dǎo)下的地價(jià)節(jié)節(jié)攀高,購(gòu)房者聽(tīng)誰(shuí)的?

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        UNIQLO叫你來(lái)買(mǎi)單了
        必買(mǎi)單品就是她!
        Coco薇(2015年11期)2015-11-09 00:50:48
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