鄭磊　劉元春　呂俊友

摘要：住房問題關(guān)系國計民生，從事商品住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的誠信不僅影響住房質(zhì)量，還影響社會穩(wěn)定。文章在界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，通過文獻(xiàn)研究、問卷調(diào)查和分析，構(gòu)建了包含26個指標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信評價指標(biāo)體系，并通過實(shí)例闡述了基于ANP的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信模糊綜合評價過程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；誠信評價；指標(biāo)體系；模糊綜合評價

一、 引言

自取消住房實(shí)物分配的十多年來，商品住宅開發(fā)就成為我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱“房地產(chǎn)企業(yè)”）的主要業(yè)務(wù)，這種狀況將隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)而延續(xù)。我們在肯定房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和改善城鎮(zhèn)居民居住條件做出貢獻(xiàn)的同時，也應(yīng)該看到，房屋質(zhì)量糾紛、綠化面積縮水、虛假品質(zhì)宣傳、拖欠施工企業(yè)工程款等與房地產(chǎn)企業(yè)誠信相關(guān)的問題時有曝光。這些問題會擾亂市場秩序，影響社會安定。因此，需要強(qiáng)化對房地產(chǎn)企業(yè)的誠信管理。

誠信評價是誠信管理的基礎(chǔ)。目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價的研究多著眼在財務(wù)指標(biāo)方面，對于商品住宅開發(fā)建設(shè)、銷售的業(yè)務(wù)過程考察較少，也缺少守約、自律等評價內(nèi)容。

本文從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)出發(fā)，在界定房地產(chǎn)企業(yè)誠信內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，采用理論分析、問卷調(diào)查相結(jié)合的方法對房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價問題進(jìn)行研究。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)誠信內(nèi)涵

誠信是一個歷史范疇，涉及道德、經(jīng)濟(jì)、法律三個領(lǐng)域。在市場經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，誠信已融入社會生活的各個方面，被公認(rèn)為協(xié)調(diào)不同利益主體之間關(guān)系的準(zhǔn)則之一。簡單地說，誠信就是要“說到做到”：“說到”為事前承諾（體現(xiàn)為法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、合同契約和社會道德等中的要求），“做到”是履約表現(xiàn)（體現(xiàn)為守法程度、合同履行狀況等），兩者之間的匹配程度即為誠信水平。誠信具有過程性和積累性。

結(jié)合誠信內(nèi)涵和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)，對房地產(chǎn)企業(yè)誠信內(nèi)涵作如下界定：在一定的誠信環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在從土地獲取直至產(chǎn)品銷售的過程中，其業(yè)務(wù)行為滿足法律法規(guī)和合同要求的程度。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價指標(biāo)體系構(gòu)建

1. 概念模型。分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)過程，結(jié)合以往研究成果，在文獻(xiàn)研究基礎(chǔ)上，從誠信基礎(chǔ)（資本實(shí)力、土地儲備等）、業(yè)務(wù)誠信（包括前期開發(fā)誠信（如規(guī)劃許可誠信）、建設(shè)階段誠信（如竣工驗收誠信）、營銷推廣誠信（如交付使用誠信））、誠信環(huán)境（誠信法律環(huán)境、征信體系建設(shè)水平等）三大方面構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價指標(biāo)體系概念模型。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價指標(biāo)體系確立。根據(jù)構(gòu)建的概念模型，設(shè)計出指標(biāo)體系調(diào)查問卷。問卷包括三大部分，第一部分是問卷調(diào)查背景、目的及房地產(chǎn)企業(yè)誠信概念；第二部分是受訪問對象的背景資料選項，包括供職單位、從業(yè)年限、職稱、學(xué)歷等；第三部分羅列了依據(jù)概念模型細(xì)化出的26個表征房地產(chǎn)企業(yè)誠信的指標(biāo)。

問卷于2012年下半年通過現(xiàn)場和網(wǎng)絡(luò)向來自房地產(chǎn)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、監(jiān)理企業(yè)、主管部門的專家和消費(fèi)者代表發(fā)放240份，回收188份，有效問卷177份，滿足問卷分析樣本數(shù)量要求；被調(diào)查者中具有高級職稱的占69.3%，有15年以上工作年限的占67.6%。調(diào)查對象來源和業(yè)務(wù)水平保證了問卷調(diào)查質(zhì)量。有效問卷統(tǒng)計分析結(jié)果如下：

（1）描述性統(tǒng)計分析。各指標(biāo)評分的均值介于3.37～4.46之間，標(biāo)準(zhǔn)差除“社會貢獻(xiàn)水平”指標(biāo)之外均小于1，說明大部分指標(biāo)的評分趨于一致；偏度絕對值介于0.048～1.016之間，峰度絕對值介于0.014～1.341之間，均滿足“偏度值小于2，峰度值小于5”的基本要求?？傮w表明樣本數(shù)據(jù)滿足正態(tài)分布的要求。

（2）t檢驗。對問卷數(shù)據(jù)進(jìn)行t檢驗，假設(shè)H0：u<3（即調(diào)查對象認(rèn)為該指標(biāo)不重要或很不重要），顯著性為0.05。計算結(jié)果顯示拒絕H0，即有95%以上的被調(diào)查者認(rèn)為所有指標(biāo)一般重要、重要或很重要，表明問卷設(shè)置指標(biāo)有效。

（3）信度分析。問卷的整體量表Cronbach's Alpha值為0.909，大于0.7；并且刪除任意指標(biāo)之后整體量表的Cronbach's Alpha值均有所下降，表明量表中各指標(biāo)具有很高的內(nèi)部一致性，問卷具有較高的信度。

（4）效度分析。問卷有效樣本數(shù)據(jù)KMO值為0.795，大于0.50，Bartlett球形檢驗“卡方值”顯著性概率0.000<0.001，適合做因子分析。應(yīng)用最大方差法進(jìn)行因子旋轉(zhuǎn)，從中抽取的5個公因子，其方差累計解釋變異量為63.24%>60%，因子分析效果顯著。

構(gòu)建結(jié)構(gòu)方程模型，各擬合指標(biāo)計算結(jié)果（見表1）均滿足判斷要求，說明模型具有較好的擬合效果，指標(biāo)體系通過效度檢驗。

根據(jù)上述分析確立如表2所示的房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價指標(biāo)體系。該模塊化體系可根據(jù)誠信信息獲取情況有選擇地采用，如“誠信環(huán)境”指標(biāo)模塊（多為主觀定性指標(biāo)）因不易獲取權(quán)威數(shù)據(jù)，當(dāng)前評價時可略去。

四、 模糊綜合評價實(shí)例應(yīng)用分析

根據(jù)設(shè)置的評價指標(biāo)特點(diǎn)，選擇模糊綜合評價法對房地產(chǎn)企業(yè)誠信進(jìn)行評價。根據(jù)企業(yè)年度報告，廣泛收集企業(yè)相關(guān)誠信信息，對兩家房地產(chǎn)企業(yè)誠信進(jìn)行實(shí)例評價。

1. 確定評價因素集。評價因素集由表2中的各指標(biāo)構(gòu)成，指標(biāo)評語集設(shè)定為V={較差、差、一般、好、很好}，賦值為S={60，70，80，90，100}，并設(shè)置“三等五級”的誠信等級分級標(biāo)準(zhǔn)。

2. 設(shè)定評價指標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)單位不良行為記錄認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（A1）》等相關(guān)法律法規(guī)以及哈爾濱、重慶、煙臺等地的管理辦法，在專家研討基礎(chǔ)上，制定了房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價指標(biāo)的評分標(biāo)準(zhǔn)（見表2）。

3. 計算指標(biāo)評分值，確定指標(biāo)隸屬度矩陣。根據(jù)評分標(biāo)準(zhǔn)對樣本企業(yè)誠信評價指標(biāo)打分，采用分級隸屬度函數(shù)法（梯形分布函數(shù)）計算定量指標(biāo)的隸屬度，采用“模糊統(tǒng)計法”計算定性指標(biāo)的隸屬度，最終形成判斷矩陣。

4. 確定指標(biāo)權(quán)重Wij。采用網(wǎng)絡(luò)分析法（Analytic Ne-twork Process，ANP）作為賦權(quán)方法，并借助超級決策軟件（Super Decisions，SD）計算出房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價指標(biāo)權(quán)重，詳見表2括號中數(shù)值。

5. 模糊運(yùn)算和綜合評價。經(jīng)過一、二級模糊運(yùn)算，結(jié)合評語集賦值，最終得到兩家實(shí)例房地產(chǎn)企（下轉(zhuǎn)第120頁）業(yè)的誠信分值分別為86.85分和95.19分，對應(yīng)“三等五級”的誠信等級分級標(biāo)準(zhǔn)，這兩家企業(yè)的誠信等級分別為“AA”和“AAA”級。請相關(guān)專家進(jìn)行直觀評價對比，與研究評價結(jié)果一致，表明評價結(jié)果合理、實(shí)用。

五、 結(jié)語

本文通過文獻(xiàn)研究和問卷調(diào)查的方法建立了一套較為全面的房地產(chǎn)企業(yè)誠信評價指標(biāo)體系；運(yùn)用模糊綜合法進(jìn)行了實(shí)例評價，評價結(jié)論符合評價對象實(shí)際情況，研究結(jié)果合理。但部分指標(biāo)設(shè)置略顯籠統(tǒng)，評分標(biāo)準(zhǔn)亦需進(jìn)一步細(xì)化，多項目同時參評時如何綜合計算等問題有待深入研究。當(dāng)然，制度設(shè)計也是推進(jìn)誠信評價的必要保障。

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7. 呂俊友.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信評價研究.南京：東南大學(xué)碩士學(xué)位論文，2013.

基金項目：國家社科基金項目（項目號：09CJY070）。

作者簡介：鄭磊，博士，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系副教授；劉元春，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系碩士生；呂俊友，東南大學(xué)建設(shè)與房地產(chǎn)系碩士生。

收稿日期：2013-04-17。