觀察本輪房地產(chǎn)調(diào)控，“限購、限貸”政策直接管控需求，旨在遏制投資、投機(jī)性購房需求。然而，需求調(diào)控為何無助于房價下跌？此前相關(guān)部門出現(xiàn)了多種解釋，最為常用的解釋是“剛需托市”，即本輪房產(chǎn)價格上升不是由于投機(jī)投資形成的，而是那些真正需要住房的人進(jìn)入市場導(dǎo)致的價格暫時性上升。細(xì)究容易發(fā)現(xiàn)，這種解釋蒼白無力。一方面，為何剛需在之前價格下跌時不發(fā)力，而在當(dāng)前價格上升的時候才出手，難道剛需者喜歡買漲？另一方面，什么是剛需？當(dāng)前主要將符合限購政策的人群稱為剛需，這種做法的弊端顯而易見，類似通過婚姻狀況變更或者補(bǔ)交社保等手段變身為所謂的剛需人群的做法屢見不鮮，甚至滋生了幫助轉(zhuǎn)換為剛需人群的的中介專業(yè)組織，揭示了行政限購短期內(nèi)難以規(guī)避投機(jī)投資的難題。

剛需既然無助于解釋房價波動，那當(dāng)前房價為何上漲呢？從理論上上說，房價上漲必須有資金的支撐。然而，中國2012年人均收入才超過6000美元，收入偏低是中外差異的重要體現(xiàn)。在此背景下，高房價下對房地產(chǎn)進(jìn)行大幅投機(jī)投資缺乏必要的收入支撐。進(jìn)一步觀察發(fā)現(xiàn)，中國盡管收入不如外國，但中國市場流動性資金總量卻不比外國少，當(dāng)前中國貨幣供應(yīng)量M2已經(jīng)超過100萬億人民幣，貨幣供應(yīng)量M2占GDP比重位居G20國家首位，如此寬松的貨幣供給顯然為市場購買力形成了支持。同時，去年以來房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠利率再次出現(xiàn)，在實體經(jīng)濟(jì)不樂觀的情形下，寬松貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)尋求獲益成為必然，今年以來地王的再次出現(xiàn)表明投機(jī)投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的跡象。

貨幣寬松背景下投機(jī)投資的客觀存在會促使住房需求難以有效緩解，但今年以來出臺的20%住房交易個稅征收為何也沒能穩(wěn)住市場價格？目前來看，盡管北京等大城市出臺了相應(yīng)的較為嚴(yán)格的規(guī)定，但執(zhí)行過程中卻大打折扣，買主與賣主之間通過實行雙重價格規(guī)避稅收，向政府低報房產(chǎn)真正售賣價格以降低甚至規(guī)避個稅，由此讓房地產(chǎn)新政流于形式，而且導(dǎo)致統(tǒng)計局發(fā)布的住房價格數(shù)據(jù)有偏低的可能。同時，本次新政臨時增加20%的個稅，將壓縮二手房賣方的利潤空間，由此將導(dǎo)致市場上住房售賣數(shù)量的減少，結(jié)果將刺激新房需求，原來購買二手房的客戶轉(zhuǎn)向新房的購買，由此可能刺激新房價格上升，對房價產(chǎn)生推升的作用。另一方面，二手房市場營業(yè)稅等賣方承擔(dān)的稅收極容易轉(zhuǎn)嫁給買方，即賣方在簽訂買賣協(xié)議時約定相關(guān)的稅收由買方承擔(dān)，否則房東將選擇惜售，20%個稅的征收無疑可能由于轉(zhuǎn)嫁的現(xiàn)象而隱性提高購房者成本。綜合來看，20%個稅征收可能推升房價或者隱性提高購房價格，并無助于降低房價。