霍雪梅

摘要：房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在資金管理上不同于一般企業(yè)。而保障性安居工程項目的建設資金的管理，無論從政治角度，還是從財務管理的角度，又不同于一般的房地產開發(fā)項目。建設房屋性質的多樣性、資金來源渠道的復雜性、資金使用上的專項性、建設過程中監(jiān)管主體的多方性、貫穿始終的各方審計機構的嚴密性、建設中監(jiān)管內容的全面性等等，決定了保障性安居工程建設資金管理的重要性，而做好保障性住房項目的資金管理，完善的內控制度是前提，科學的財務核算體系是關鍵、正確的資金預算是重點，有效的溝通和協(xié)調是基礎，嚴格執(zhí)行合同及管理制度是保障。

關鍵詞：保障性安居工程；房地產開發(fā)企業(yè)；資金管理

引言

近年來，黨中央、國務院為保障和改善民生，加快解決中低收入家庭住房困難，促進實現住有所居目標，并推動科學發(fā)展、加快轉變經濟發(fā)展方式，在全國各大城市大規(guī)模推進保障性安居工程建設。中房集團成都房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱中房成都公司）根據成都市委、市政府的部署，于2011年接手了首批六個保障性安居工程項目的代建任務。公司根據企業(yè)財務管理特點，并結合項目業(yè)主（成都市住房保障中心）作為事業(yè)單位對資金管理的要求，同時考慮到中央、省市各級財政部門以及審計單位對保障性住房項目的審計需要，在項目建設過程中，對代建保障性安居工程項目的建設資金的管理摸索出一套行之有效的方法。筆者作為保障性住房項目財務核算及日常管理的具體負責人員，在此將保障性住房項目建設資金管理的做法予以總結，以期為后續(xù)的保障性安居工程項目代建過程中建設資金的管理提供一些借鑒。

一、分析保障性住房項目與一般的房產開發(fā)項目在建設資金管理上的異同

（一）相同點

作為任何一個房產開發(fā)項目，項目建設資金就是“血液”，在資金管理上都要求必須滿足及時到位、安全使用、成本效益原則，否則無法保證項目正常的工作進度和質量要求，也不能有效實現成本控制的目標。

（二）不同點

1.資金籌集側重于資金量的預算

保障性住房項目是民生工程，政府作為投資主體，建設資金的來源較一般房產開發(fā)企業(yè)項目簡單明了，即：一是各級財政資金，二是金融機構貸款，三是業(yè)主單位的自籌資金。作為項目實施主體——代建單位，資金的籌集工作重點由自建房產項目的重點考慮融資渠道、融資方式，轉變?yōu)橘Y金量的預算，即較為準確地測算各階段所需資金總量，以便業(yè)主單位及時安排資金。之所以強調要較為準確地測算，是業(yè)主單位考慮資金安排時，若是財政資金，涉及到財政預算；若是安排貸款資金，關系到銀行貸款的發(fā)放進度，這直接影響到貸款成本；若是安排業(yè)主單位的自有資金，更是關系到業(yè)主單位要提前考慮資金的籌措。

2.資金使用強調專款專用

保障性住房的建設資金無論是財政資金，還是貸款資金，或者業(yè)主自有資金，均要求?？顚Ｓ?，尤其是財政資金的使用。各級財政資金在撥付時，即要求該項資金只能用于什么性質的房屋建設、甚至項目上某部分的建設等等，如中央補助公共租賃住房（以下簡稱公租房）專項資金、中央補助廉租住房（以下簡稱廉租房）專項資金、用于項目直接相關的配套基礎設施建設的中央預算內投資資金、省市級專項補助、債券資金等等。各級財政會對各筆財政資金的使用進行全程管理、績效評價，項目實施單位在建設過程中必須保證資金的專帳核算、專戶存儲、按規(guī)定用途?？顚Ｓ茫坏脭D占、截留、挪用?！皩！弊植粌H體現在工程項目上，也體現在資金的規(guī)定用途上，同時還體現在房屋的性質上。因此對財務核算也提出了更高的要求。

3.資金管理必須分類

由于資金的使用強調專款專用，且資金來源渠道不同、要求不同，故對于保障性住房項目而言，業(yè)主單位撥付的每筆資金均可視為“專項資金”管理，因為即使是項目貸款資金，作為金融機構在建設過程中也會監(jiān)管貸款資金的使用情況。因此代建單位收到的每筆款項必須在帳上分類明細管理，否則根本無法或無法高效應對整個建設過程中及竣工后各級財政、國資委及金融機構委托的審計機構以及過程中業(yè)主單位的監(jiān)管。

二、幾點具體做法

（一）構建科學合理的財務核算體系

專項資金管理最基本的要求即是：隨時能動態(tài)了解當前每種房屋性質的不同來源的資金的收支結余情況。當多種來源渠道的資金都進入一個銀行賬戶時，如何才能有效實現專項管理的目標。

財務核算體系的搭建，包括了資金核算、往來帳核算、成本核算等。本文主要就與資金管理相關的核算科目闡述如何設置核算體系。

1.資金科目按資金來源設置明細

資金明細科目的設置，常見的做法是按照不同銀行帳號分設明細科目，而保障性住房項目，需在此基礎上進一步按不同的資金來源渠道設置三級明細科目，如：“銀行存款——建設銀行×××戶——中央預算內投資”、“ 銀行存款——建設銀行×××戶——省專項補助”等等。

2.資金科目設置項目輔助核算

由于保障性住房項目往往是混合多種房屋性質，如廉租房、公租房、經濟適用房、限價房等。而不同的資金可能要求用于不同房屋性質，故需要將資金科目在明細核算的基礎上同時設置項目輔助核算。利用財務軟件項目輔助核算功能，將資金科目、往來科目、成本科目統(tǒng)一為成本核算大類（因為無論是成本的歸集，還是資金的使用，都需明細到房屋性質，故統(tǒng)一核算大類，這一點不同于一般房產開發(fā)項目）、將工程建設項目設為核算項目、將不同房屋性質分設為項目明細。

3.往來科目設置“供應商+項目”輔助核算

在設置預付賬款、應付賬款科目時，由于前面已將房屋性質設為“項目輔助核算”，故將各個合同與合同主體集中反映在“供應商”中（這一點與一般的房產開發(fā)項目核算也有所不同），如某A建筑公司與代建單位簽訂了B合同，故將供應商設置為：“A單位——B合同”。

4.舉例：

如對于某甲、乙建設項目，甲項目有廉租房、公租房、經濟適用房、限價房，乙項目有公租房、限價房。某A建筑公司與代建單位簽訂了甲項目的B合同，某C設計公司與代建單位簽訂了甲項目的D合同。設置如下：

這樣，充分利用財務軟件的輔助核算功能模塊，既能實現按建設項目統(tǒng)計資金的收支情況，又能按房屋性質、甚至不同資金來源統(tǒng)計、查詢收支情況；既能反映按權責發(fā)生制計量所有合同執(zhí)行過程中應付供應商款項（反映在應付賬款科目貸方），又能通過應付賬款科目借方或資金科目貸方快捷統(tǒng)計出已付款項。

（二）加強會計系統(tǒng)控制

1.財會人員嚴格執(zhí)行合同，掌握付款節(jié)點、付款條件，規(guī)范支付程序、審批權限。

2.按照權責發(fā)生制，會計核算及時準確反映債務，并定期與工程部門核對，付款時嚴格審查所付款項是否與帳上一致；

3.加強資金預警管理。項目的實施進度因受多方面因素的影響，與資金預算肯定有出入。因此，會計人員應及時了解各項目資金狀況，并根據各項目具體情況設置資金預警線，一旦接近資金預警線，應立即組織資金預算、編制資金需求計劃，或與業(yè)主單位及時溝通進行資金調劑等，有效避免因資金鏈斷裂而影響項目建設的正常進行。

4.定期自查會計核算中的錯誤或不當。

項目在建設過程中，會定期向業(yè)主單位或相關政府部門報送建設情況或資金到位情況。財務人員可以借此自查自糾核算過程中的失誤或業(yè)務處理方法的不當。

（1）通過銀行序時賬款或合同執(zhí)行情況備查賬與財務軟件中的項目輔助核算帳相核對，可以及時發(fā)現核算過程中不同性質之間、不同資金來源的“串項”誤操作；

（2）通過資金科目的項目輔助賬與預收賬款的項目輔助帳，可以及時發(fā)現業(yè)務處理中的正確但未必“合理”之處。例如：常見的銀行退票的業(yè)務處理：

借：銀行存款 100萬元

貸：應付賬款 100萬元

一般情況下，上述處理并無不當，但對于保障性住房項目的核算，上面的處理就不太合適，在統(tǒng)計過程中，會造成收支資金流量均虛增（對于保障性住房項目，專項資金的收支統(tǒng)計貫穿于項目始終，虛增虛減不僅會造成代建單位向業(yè)主申請資金時帶來不便，面對各項審計時更是會平添許多工作量）。結合實際，科學的處理：原方向紅字沖銷，即：

借：應付賬款 -100萬元

貸：銀行存款-100萬元

（三）建立資金管理內控制度

分析項目建設各環(huán)節(jié)的風險控制點，理順、優(yōu)化業(yè)務流程，建立嚴格的資金授權、批準、審驗等相關管理制度，加強資金活動的集中歸口管理，明確各環(huán)節(jié)的職責權限和崗位分離要求，落實責任追究制度，并將各項要求傳遞到各管理層級及項目所有相關人員。如項目建設中每月的產值計量，未經工程監(jiān)理人員、工程項目負責人的簽字，財務人員不得提前簽字，嚴格執(zhí)行工程監(jiān)理制度，明確各方責任。同時財務人員審驗資料時要求承包單位提供足夠的工程成果證明資料，并實地考查工程形象進度，確保資金安全和正確使用，一經發(fā)現有超額報進度等舞弊現象，嚴查并追究責任，并與相關的考核掛鉤。

（四）建立項目協(xié)調溝通機制

要切實保障建設資金的及時到位和正確使用，建立項目協(xié)調溝通機制不可或缺。一是財會部門應當加強與承包單位的溝通，準確掌握工程進度，根據合同約定，按照規(guī)定的審批權限和程序辦理工程價款結算；二是加強與工程部門的銜接，及時統(tǒng)一對各項“專項資金”的理解，如財務部門有一筆基礎設施的專項配套資金，要求該項資金僅能用于電力、綠化、道路、給排水等基礎設施建設，如何界定“基礎設施”范圍，如何在“建筑安裝工程費用”與“基礎設施”費用之間區(qū)分，則必須有一個統(tǒng)一的正確認識，相應的每月的進度資料也要有正確的反映等，否則就違背了資金的專款專用原則。；三是財務人員還需加強與金融機構的溝通，配合金融機構的監(jiān)管要求，確保資金的正確使用；四是財務人員應及時與業(yè)主單位溝通，滿足業(yè)主單位的過程控制需要，并及時籌措建設資金。

（五）加強資金預算管理

加強資金預算管理的目的，一是為了及時籌措資金，二是為了控制資金成本，同時還可嚴格控制工程變更，確需變更的，應當按照規(guī)定的權限和程序進行審批，相關手續(xù)并報財務部門，以作為后期增加支付工程款項的證明。避免項目因資金不到位而陷入財務困境，也防止資金冗余而增大財務成本（主要是指貸款資金部分），還可防范建設中隨意提高工程總造價的風險。

三、建議

綜上，要做好代建保障性安居工程項目的建設資金的管理，建立完善的內控制度是前提，搭建科學的財務核算體系是關鍵、正確全面的資金預算是重點，有效的溝通和協(xié)調是基礎，嚴格執(zhí)行是保障。只有搞好了項目建設資金管理，才能確保保障性安居工程項目建設的正常運轉。