作者簡介：梁曉嵐（1993-），女，湖南婁底人，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院財政系本科生，研究方向：財政學(xué)。

摘要：近年來，我國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展引起了社會各界的關(guān)注和憂慮。本文通過論述土地制度對住宅市場的影響，分析地價對房價影響的三種理論：成本推動輪、需求引致論和互為因果論，發(fā)現(xiàn)地價對房價在長期與短期有著不同的影響。最后本文根據(jù)上述分析給出了相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：土地制度；房價；地價

一、引言

房價與地價一直都是社會熱點(diǎn)話題之一，與之聯(lián)系在一起的還是對當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)單一的增長模式報以擔(dān)憂。在房價、地價持續(xù)上漲的背景下，關(guān)于房價與地價關(guān)系的爭論成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前，對于房價與地價的看法主要有以下三種宏觀的看法：成本推動論、需求引致論、互為因果論。而二者之間的本質(zhì)問題，還是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。

本文從分析現(xiàn)行土地制度對住宅市場的影響入手，進(jìn)而探討房價與地價關(guān)系的三種理論，從而發(fā)現(xiàn)從短期上看，地價和房價互相作用產(chǎn)生影響；從長期上看，房價水平?jīng)Q定地價水平，地價對房價的影響不顯著。本文還對上述分析作出了總結(jié)與政策建議。

二、現(xiàn)行土地制度對住宅市場的影響

我國人多地少，土地資源有限，制約了住房的供給。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的推進(jìn)，城市對勞動力的需求不斷增加，農(nóng)村大量富余勞動力涌入城市，導(dǎo)致對購房的需求上升。在現(xiàn)行土地制度下，一方面，土地及其相關(guān)收入是地方政府財政收入的重要來源，另一方面，農(nóng)地的取得成本低，而轉(zhuǎn)為城市用地的預(yù)期收益又很高，導(dǎo)致各城市政府謀求土地收益的最大化。同時，土地也是地方政府招商引資的重要手段，地方政府一般以“成本價”向企業(yè)供地。結(jié)果使僅有占15%～20%的商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性用地以“招、拍、掛”方式出讓，使得地方政府采用“饑餓式”供地等方式千方百計抬高這部分土地的出讓價格，從而推動了住宅成本的上升。并且我國法律規(guī)定，城鎮(zhèn)土地屬于全民所有，采取國有或者說政府形式，由于城鎮(zhèn)土地資源有限，地方政府為了增加財政收入，千方百計提高出讓土地使用權(quán)的價格。

另外，現(xiàn)行土地制度對城市政府?dāng)U大拆遷規(guī)模也具有激勵作用。擴(kuò)大拆遷規(guī)模，一方面可以獲得優(yōu)等區(qū)位土地的級差地租，另一方面可以制造被動需求，提升二手房和城市周邊區(qū)域低等價位住宅的價格，使房地產(chǎn)熱進(jìn)一步升溫。

還有，為了顯化土地收益，轉(zhuǎn)移土地儲備風(fēng)險，地方政府往往縱容房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地和改變土地用途。對于開發(fā)商而言，如果地價上漲快，就會愿意通過囤積土地獲取利潤，如果房價上漲快，就會愿意通過囤積房源獲取利潤，這兩種行為取向都會刺激房價的進(jìn)一步攀升。

三、房價與地價關(guān)系的三種視角

（一）成本推動論

土地是一個重要的生產(chǎn)要素，房子進(jìn)入買賣市場，就意味著土地成為了一種特殊的要素存在于要素市場之中。正如我們在上一部分中提到，我國現(xiàn)在的土地政策對于城鎮(zhèn)住宅采取的“招、拍、掛”的方式和其他的土地供給制度、地方政府稅收制度以及房地產(chǎn)方面的財政政策和金融政策是造就房地產(chǎn)價格不正常的根本因素。從另一方面上看，政府將土地交給了房地產(chǎn)開發(fā)商，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)商在中國處于較明顯的壟斷地位，購房者失去了討價還價的能力，從而推動房價在未來的上升趨勢，所以這也是目前“望樓興嘆”的原因之一，且地價又在住宅比例中占有最大一部分比重，因此我們往往把其認(rèn)定為的房地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

（二）需求引致論

從我們在第一部分的引例中可以看出地價對于房價的推動作用并不是那么的明顯。從而讓我們聯(lián)系到微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中的消費(fèi)者市場上的引致需要。在消費(fèi)者市場上，通過消費(fèi)者在產(chǎn)品市場對產(chǎn)品的需求來決定生產(chǎn)商在要素市場上對要素的需求，因此，在房價上漲的過程中，地價的上漲存在一定的時滯，這個可以解釋上部分的情況。誠如，房地產(chǎn)正在市場上發(fā)揮著和生產(chǎn)商一樣的作用，而地價只是起著“李嘉圖租金”的作用，還存在著諸如建筑成本、對房價的預(yù)期、居民的收入水平狀況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等。如圖2為表示的需求引致論的模型：

其中HP表示的房價，Q表示的是購房數(shù)量，而R表示的就是地價，首先通過右側(cè)購房市場的供給和需求曲線的變化至達(dá)到市場均衡，市場均衡的房價再來決定地價R

（三）互為因果論

當(dāng)房價與地價這二者中某一方存在上漲趨勢時，勢必會拉動另外一個因素上升，這是互為因果論的主要核心，其實(shí)這種理論的看法就是處在一個中立的態(tài)度上，它認(rèn)為地價與房價的關(guān)系并沒有誰起著主導(dǎo)地位，也是房價和地價在各自的市場中擁有較大的彈性，能夠?qū)崿F(xiàn)直接影響，的確從有關(guān)資料上顯示出短期內(nèi)會房價和地價之間存在互相之間影響的波動，但這種理論需要一種房價和地價都共同擁有的內(nèi)生變量，能起到傳導(dǎo)機(jī)制。但事實(shí)上目前這個能夠發(fā)揮傳導(dǎo)作用的內(nèi)生變量并未被發(fā)現(xiàn)，并且相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，房價和地價并不存在強(qiáng)相關(guān)，因此這種理論并不被大部分人所接受。

從相關(guān)資料和統(tǒng)計年鑒上看，房價與地價在短期內(nèi)相互影響，其實(shí)這種影響是歸咎于房地產(chǎn)市場對房價的預(yù)期導(dǎo)致地價升高，地價作為房屋主要成本構(gòu)成之一，是房價上漲的一個重要而非決定性因素，土地需求作為引致需求受即期房價影響較大。同時，當(dāng)期地價的變動又會對該地塊建成后的房價及其周邊地域即期房價產(chǎn)生影響。因此，這就會形成房價與地價的相互影響的結(jié)果。但從長期上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對于短期的地價上升會馬上做出回應(yīng)，利用壟斷競爭的優(yōu)勢，通過對土地的囤積和提高土地利用率并進(jìn)行捂盤惜售，這樣一來保證了的房價的穩(wěn)步上升和購房者的數(shù)量并減少地價預(yù)期上升對房價的沖擊。因此從長期結(jié)果上來看，地價只是房價上升的一個重要的但并非決定性的要素，相反，土地的需求作為引致需求受到了房價的影響較大。

四、結(jié)論與政策建議

結(jié)合以上論述與理論分析，我們可以得出以下結(jié)論：（1）現(xiàn)行土地制度刺激地方政府經(jīng)營土地，推動房地產(chǎn)熱。（2）無論在短期還是長期，地價和房價二者之間存在互相影響，但房價對地價的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地價，地價需求是一種引致需求，而房價的上漲還受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們對房價預(yù)期的影響。（3）土地市場對宏觀經(jīng)濟(jì)具有顯著影響，土地要素對于中國經(jīng)濟(jì)增長具有顯著貢獻(xiàn)（4）中國經(jīng)濟(jì)目前以房地產(chǎn)較為首的單一發(fā)展模式，為長期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。

通過分析和得出的結(jié)論制定以下政策：（1）宏觀調(diào)控政策的兩條主線：一是嚴(yán)把土地關(guān)，二是嚴(yán)把信貸關(guān)。其根本的宗旨和政策目標(biāo)是：抑制投資過快增長，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。（2）建立一個保障土地市場有效運(yùn)行的長效機(jī)制，對于保持宏觀經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定增長至關(guān)重要。因此中央政府必須進(jìn)一步出臺相關(guān)文件，將土地以拍賣形式出讓的數(shù)量嚴(yán)格控制在一定比例以下，而且還要打破房地產(chǎn)行業(yè)高度壟斷的市場格局，通過增加供給來直接打壓房價；另一方面，大力整頓土地市場，嚴(yán)禁大規(guī)模的囤積土地，使土地出讓市場更為透明化、規(guī)范化。同時，運(yùn)用土地儲備制度，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，通過抑制地價來達(dá)到控制房價的目標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和健康的發(fā)展。（作者單位：廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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