張芬

對(duì)于福州樓市而言，從今年年初的漲價(jià)風(fēng)波，到“國(guó)五條”的出臺(tái)，從公積金政策變化，到六月樓市成交量觸底反彈，可以說今年上半年的福州樓市可謂是“一波三折”。但不管如何，福州樓市仍穩(wěn)步前進(jìn)。

新房樓市放量同比上漲

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年1～6月份福州市共有46個(gè)項(xiàng)目開盤，共計(jì)開盤77次。開盤項(xiàng)目數(shù)同比上漲15.9%。2013年開盤項(xiàng)目中鼓樓區(qū)有5個(gè)、臺(tái)江區(qū)2個(gè)、晉安區(qū)4個(gè)、倉山區(qū)7個(gè)、馬尾區(qū)6個(gè)、閩侯縣15個(gè)，其余八縣7個(gè)。這些樓盤中今年新開盤的全新項(xiàng)目有9個(gè)，占全市開盤總量的15.56%。

在2013年1～6月份開盤的46個(gè)項(xiàng)目中，閩侯縣有15個(gè)，占全市開盤總量的32.6%，開盤量在全市居首。倉山區(qū)與其余八縣分別有7個(gè)項(xiàng)目開盤，占全市開盤總量的15.21%?？v觀全市，閩侯等八縣盤是當(dāng)之無愧的領(lǐng)跑者，馬尾區(qū)、倉山區(qū)也有新盤推出。

福州資深當(dāng)?shù)禺a(chǎn)專家劉福泉表示，閩侯及八縣樓盤熱推與現(xiàn)在福州樓市密切相關(guān)。2013年上半年被譽(yù)為福州樓市最具爭(zhēng)議的一個(gè)階段。在這短短的6個(gè)月中，福州樓市歷經(jīng)“20%個(gè)稅等史上最嚴(yán)調(diào)控政策”沖擊后，迎來成色最紅的“金三銀四”；愈波折愈清醒的福州房企開始了新一輪的企業(yè)拓進(jìn)，并帶動(dòng)福州購房人行進(jìn)在前所未有的“外遷”路上。

“2013年1月，福州市區(qū)商品房?jī)H有1項(xiàng)目開盤，放量明顯收緊；2月由于春節(jié)假期因素，開盤項(xiàng)目同樣較少；“紅五月”今年福州市區(qū)僅有4項(xiàng)目入市，政策影響顯而易見?？v觀1～6月份，市區(qū)新開盤項(xiàng)目?jī)H占據(jù)開盤總量的1/5?！眲⒏Ｈf。

2013年1～6月，開盤的46個(gè)項(xiàng)目中閩侯及八縣樓盤均有開盤，且占比例較大。而其余區(qū)域開盤較少，臺(tái)江區(qū)由于土地已飽和，基本沒有新盤開盤。

2013年1～6月份開盤項(xiàng)目中，閩侯縣和鼓樓區(qū)分別有4個(gè)與2個(gè)，在全市屬于領(lǐng)跑地位。其余區(qū)域多為加推項(xiàng)目，較少新項(xiàng)目入市。

公積金新政威力大于國(guó)五條

3月初福州版“國(guó)五條”細(xì)則正式出臺(tái)，福州正式被戴上“調(diào)控緊箍咒”。通觀整個(gè)細(xì)則，未直接提及二手房交易征收20%差額個(gè)稅，但通知強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格貫徹落實(shí)“國(guó)五條”精神，要求2013年福州市城區(qū)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅，低于當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。

回顧2013年上半年，福州樓市處于一個(gè)跌宕起伏的時(shí)期。在春節(jié)過后，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)五條”，一時(shí)間全國(guó)各地樓市被殺了個(gè)措手不及，各地紛紛出現(xiàn)了“過戶潮”、“離婚潮”等亂象，搶在國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)前處理房產(chǎn)問題以避免政策帶來的不必要損失，福州也不例外。然而，就在人人都在等候細(xì)則“靴子”落地的時(shí)候，福州公積金新政率先出臺(tái)，福州住房公積金管理中心公布新政：4月1日起，福州二套房首付六成，貸款額度兩名共有申請(qǐng)人最高額度從80萬元降為60萬元，并且認(rèn)房又認(rèn)貸，福州樓市再次被政策風(fēng)暴席卷。購房者以及開放商皆表示，公積金新政對(duì)福州樓市的影響大于“國(guó)五條”。

八縣市土地升溫

6月25日是全國(guó)第23個(gè)“土地日”，本次的宣傳口號(hào)是“珍惜土地資源節(jié)約集約用地”，而土地和房?jī)r(jià)齊飛的福州，2013上半年卻地王頻出。

“面粉”越來越貴，“面包”的價(jià)格自然水漲船高。房企瘋狂高價(jià)拿地導(dǎo)致地價(jià)暴漲、地王頻現(xiàn)，是非常危險(xiǎn)的信號(hào)。一方面不僅不利于房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，不利于穩(wěn)定樓市與房?jī)r(jià)預(yù)期，容易形成新一輪房?jī)r(jià)上漲心理預(yù)期，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)；另一方面也會(huì)增加房企開發(fā)成本，擠壓其投資利潤(rùn)，加速房企后市風(fēng)險(xiǎn)。

于此同時(shí)，福州郊縣土地集中集中放量，市區(qū)霸主地位被奪。

福州市區(qū)土地市場(chǎng)的冷清同周邊縣市土地市場(chǎng)的活躍形成強(qiáng)烈的發(fā)差。據(jù)福州土地局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1～4月，閩侯已經(jīng)成功出讓土地24幅，福清成功出讓21幅地塊，連江成功出讓25幅地塊，長(zhǎng)樂成功出讓33幅地塊。而福州城區(qū)土地市場(chǎng)持續(xù)冷清，截至5月30日，福州五區(qū)僅掛牌出讓4幅地塊，面積總計(jì)不過446.2畝。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱賣，也催熱了各縣城的土地市場(chǎng)。

“很火爆噢，一塊地拍三百多輪，拍到12點(diǎn)多，搞得閩侯國(guó)土局給競(jìng)買人買面包墊肚子呢?！备Ｖ菀晃环康禺a(chǎn)業(yè)界人士說，去年，各縣市的土地市場(chǎng)賣火了，特別是閩侯市場(chǎng)受到了開發(fā)商的青睞，一些地塊溢價(jià)率翻番。據(jù)統(tǒng)計(jì)，閩侯去年的商住地拍了48幅，遠(yuǎn)超過福州市區(qū)的拍賣量。

目前，泰禾、陽光、融信、軒輝、深深、正榮、正祥、融僑等福州多家大型房企已經(jīng)布局閩侯?！霸谶^去的一年，福州各縣市的土地市場(chǎng)儼然擺脫了配角的位置，躋居福州土地市場(chǎng)的主力軍?！鄙鲜鰳I(yè)界人士如此評(píng)價(jià)。

“主要是看中開發(fā)潛力”，劉福泉認(rèn)為，這些縣市除了離福州近的區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，吸引大批開發(fā)商的另外一個(gè)原因是，縣城也在加快舊城改造的步伐，一些縣中心位置舊屋區(qū)改造，原拆原遷，開發(fā)商土地成本低，且房源就地消化，而這些舊屋區(qū)一般區(qū)位好，教育商業(yè)等配套資源好，很容易得到當(dāng)?shù)鼐用竦那嗖A，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較低。

上半年銷售創(chuàng)新高

據(jù)福州搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年第二季度福州五大城區(qū)成交商品房6112套，環(huán)比2013年第一季度（7010套）下跌12.80%，同比2012年第二季度（4923套）上漲24.15%；簽約面積730903.82平方米，環(huán)比2013年第一季度（849794.01平方米）下跌13.99%，同比2012年第二季度（550534平方米）上漲32.76%。

2013年第二季度，福州樓市價(jià)量小幅度波動(dòng)，2013年元月，成交量2047套。2013年的2月份只有28天且受春節(jié)影響，成交下降為1713套。2013年3月1日，“新國(guó)五條”出臺(tái)，規(guī)定要征收20%個(gè)人所得稅，這將大部分觀望的購房者，擠入新房市場(chǎng)，促使五月份住宅成交套量暴增至3250套，近乎2月份的兩倍?！皣?guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，福州樓市受到影響，2013年4月份成交量回歸至1910年，五月份更是爆冷成交量跌至1763。六月份福州樓市回暖，開發(fā)商加大宣傳力度，邀請(qǐng)明星助陣福州樓市，而且“國(guó)五條”未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，六月成交量明顯上升達(dá)到2431套。

整體看來，受到“新”國(guó)五條政策影響，除鼓樓區(qū)、馬尾區(qū)外，其他三區(qū)住宅成交套數(shù)環(huán)比今年第一季度，都有大幅度下跌。鼓樓區(qū)一直被視為福州市中心的中心，是不少購房者第一選擇。二季度鼓樓區(qū)共成交1094套，環(huán)比上漲10.06%。馬尾作為新興片區(qū)，成交2040套，占五區(qū)成交總量34%，環(huán)比上漲33.16%，位列五區(qū)第一位。

倉山、臺(tái)江和晉安片區(qū)，目前在售樓盤較少，又因今年第一季度這幾大片區(qū)熱銷，均突破1000套，自3月開始國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，預(yù)計(jì)4月份福州受到政策影響，將部分觀望的購房者轉(zhuǎn)手買人市區(qū)房或價(jià)格相對(duì)適宜的馬尾區(qū)域樓盤。二季度倉山區(qū)和臺(tái)江區(qū)成交量相近，倉山區(qū)成交672套，占據(jù)11%份額，臺(tái)江區(qū)成交641套，占據(jù)10%份額。

隨著大福州東擴(kuò)南進(jìn)、沿江向海發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，馬尾新城建設(shè)步伐加快，三環(huán)通車、魁歧互通、馬尾大橋動(dòng)建……曾經(jīng)制約馬尾的交通問題不斷得到改善，福州政務(wù)中心落定東部新城，也極大地提升了該區(qū)域的熱度，馬尾區(qū)正在由由單一的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)向宜居宜業(yè)、開放現(xiàn)代的新市區(qū)轉(zhuǎn)變。二季度馬尾區(qū)共成交2040套，占比34%，馬尾區(qū)不再是成交的冷門區(qū)域，已然成為福州樓市“熱盤”。

猜想下半年樓市

今年上半年福州樓市創(chuàng)造了“金三銀四紅五月”的成交業(yè)績(jī)，大量剛需產(chǎn)品入市拉動(dòng)了市場(chǎng)成交。進(jìn)入7月，隨著“錢荒”出現(xiàn)和房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)大等各種不確定因素出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況變得復(fù)雜起來。

近期，有媒體報(bào)道，樓市風(fēng)險(xiǎn)因金融業(yè)面臨最嚴(yán)重的“錢荒”或提高，頓時(shí)在全國(guó)范圍內(nèi)引起熱議，加上房貸利率優(yōu)惠繼續(xù)收窄，購房者的心情可謂“喜憂參半”。

“目前很難預(yù)測(cè)到錢荒會(huì)帶來多大影響?！庇袠I(yè)內(nèi)人士表示，“如果一兩個(gè)月錢荒過去，樓市基本不受影響，但如果錢荒持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，可能會(huì)影響到房貸，從而影響樓市。”

福州某置業(yè)咨詢公司總經(jīng)理助理李先生認(rèn)為，錢荒會(huì)影響到各行各業(yè)，亦會(huì)影響到房地產(chǎn)業(yè)。在政策不明朗情況下，房企只要不拿地，受影響就不大。因?yàn)槿ツ晗掳肽辍⒔衲晟习肽?，福州土地市?chǎng)交投熱烈，房企土地積蓄充足。預(yù)計(jì)短期內(nèi)土地市翅降溫，賣樓速度會(huì)加快，降價(jià)不一定，但是大幅度提價(jià)就不可能了。

2011年底、2012年第一季度，福州房?jī)r(jià)處于相對(duì)穩(wěn)定，而現(xiàn)在房?jī)r(jià)比當(dāng)時(shí)增長(zhǎng)了10%，也就是均價(jià)升了1000元左右。

李先生表示，下半年“貴盤”居多，即中高端樓盤貨量比上半年略大。很多品牌開發(fā)商在今年上半年已完成主要目標(biāo)，現(xiàn)在的局面是撲朔迷離。目前來看，決策層調(diào)控樓市把結(jié)構(gòu)優(yōu)化放在首要位置。預(yù)計(jì)下半年形勢(shì)不會(huì)優(yōu)于上半年，尤其在今年第四季度或明年初會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。整體成交量有保證，但略低于上半年。但從中長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)是處于上升通道的。