徐進(jìn)

拍地硝煙尚未散去，臺湖樓市供應(yīng)目前處在短暫的停滯期，在售項(xiàng)目寥寥無幾。但誰都明白，涌動的市場熱潮將馬上席卷臺湖。隨著地價(jià)“三級跳”，首開萬科聯(lián)合體、泰禾、世紀(jì)鴻等房企產(chǎn)品相繼入市，臺湖的房價(jià)似乎也將輕松飛漲。

僅一住宅在售

臺湖目前幾無二手房市場，區(qū)域內(nèi)僅見大片工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)，大型貨車在街道上揚(yáng)塵駛過。區(qū)域內(nèi)在售的住宅項(xiàng)目僅潤楓·領(lǐng)尚一處，位于臺湖鎮(zhèn)西南部，靠近通州次渠鎮(zhèn)和大興亦莊。東亞·印象臺湖則正主推50年產(chǎn)權(quán)的辦公產(chǎn)品，預(yù)計(jì)下半年入市。

“我們現(xiàn)在是二期‘掃尾，就剩下10來套房源，是前期因?yàn)橘Y格審核未過、或者貸款未批的客戶退出的房源?！表?xiàng)目銷售向記者在極力推銷，“售價(jià)2.1萬元/平米左右， 88平米的三居和兩居。來搶的客戶非常多，因?yàn)榕_湖下半年不可能再有這個(gè)價(jià)錢了?！?/p>

然而，記者查詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示，潤楓·領(lǐng)尚項(xiàng)目在2011年5月和10月兩次取證。其中5月取證的房源已經(jīng)結(jié)束銷售；而10月取證的二期共有7棟住宅，共批準(zhǔn)銷售918套。截至7月4日，二期成交均價(jià)為18555元/平米，共簽約597套，刨去正在資格審驗(yàn)和認(rèn)購期的房源數(shù)量，二期可售套數(shù)仍有幾百套。

同時(shí)，項(xiàng)目2011年的取證價(jià)格在2萬元-2.3萬元/平米，而開盤初期的成交均價(jià)僅為1.5萬元-1.6萬元/平米，屬于典型的“高價(jià)取證低價(jià)賣”，為項(xiàng)目后期漲價(jià)預(yù)留了空間，而目前剩余房源的售價(jià)已經(jīng)緊貼預(yù)售價(jià)。

業(yè)內(nèi)人士分析，這種人為制造“房源搶手”的尾盤銷售策略非常普遍。據(jù)了解，潤楓·領(lǐng)尚三期將推出140-260平米的大戶型，還有部分精裝產(chǎn)品，預(yù)計(jì)單價(jià)為2.5萬元-2.8萬元。隨著價(jià)格的飆漲，潤楓·領(lǐng)尚的產(chǎn)品定位已經(jīng)脫離“剛需”，朝著中高端檔次靠攏。

在臺湖北部，此前區(qū)域內(nèi)的名盤東亞·印象臺湖項(xiàng)目正在“歇場”，剛結(jié)束為期一個(gè)季度左右的住宅銷售。目前主推西區(qū)三棟辦公產(chǎn)品，戶型面積為40-60平米的開間和一居，50年產(chǎn)權(quán)?！懊恳惶锥伎梢宰鲂l(wèi)生間和廚房，商住都可以。”現(xiàn)場銷售人員告訴記者。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，工地上吊塔密布，至少有十幾棟建筑，靠近售樓處的兩棟建筑已經(jīng)出地面四五層?！拔覀兘衲曛魍妻k公產(chǎn)品，剩下的住宅爭取能在明年初實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，因?yàn)榻衲耆∽C太難了?！睎|亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，他預(yù)期二期商辦產(chǎn)品拿到1.9萬元/平米的預(yù)售價(jià)“沒有問題”。

據(jù)了解，東亞·印象臺湖一期住宅實(shí)際成交均價(jià)1.4萬元/平米左右。 “兩三公里外的地價(jià)拍得那么高，樓面價(jià)都超過我們一期的售價(jià)，臺湖在售項(xiàng)目都因區(qū)域價(jià)值提升而獲益?！?賈玉鵬告訴記者。資料顯示，東亞新華地產(chǎn)2011年以不足5000元/平米的樓面價(jià)拿下項(xiàng)目土地。

明年新盤集中入市

臺湖在售項(xiàng)目的心態(tài)，幾乎都是不著急、待好時(shí)。而去年以來拍出的那批“熱土”中，首開萬科聯(lián)合體項(xiàng)目“首開萬科·公園里”已率先亮相，預(yù)計(jì)今年10月入市。大部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)2014年將集中供應(yīng)。

從地鐵亦莊線次渠站往北約1.5公里，是一條大雨過后泥濘不堪的小路，在小路的盡頭，首開萬科·公園里的在建售樓處已初見建筑雛形。記者在現(xiàn)場看到，售樓處施工現(xiàn)場有幾十名工人正在烈日下工作，有的在做外立面裝修，有的在為綠化挖水渠。一位工人告訴記者，再有1個(gè)月左右的時(shí)間就可以完工。而售樓處前方正對的項(xiàng)目地塊上，仍然長滿了雜樹和荒草，大型挖掘施工設(shè)備還沒有進(jìn)駐，北部不遠(yuǎn)處就是列車呼嘯而過的京津城際鐵路。

目前，公園里項(xiàng)目的臨時(shí)售樓處在朝陽區(qū)華威橋?，F(xiàn)場銷售代理告訴記者，他們6月剛剛進(jìn)駐項(xiàng)目，當(dāng)期主推90平米以下三居精裝產(chǎn)品?！皥?bào)價(jià)是2.6萬/平米以上，預(yù)計(jì)10月入市價(jià)很有可能上3萬元/平米，您能接受這個(gè)價(jià)格嗎？”一名王姓銷售試探性地問記者。同時(shí)他表示，累計(jì)到訪客戶約700組，大部分客戶都認(rèn)為價(jià)格“偏高”。

但是在業(yè)內(nèi)人士看來，這個(gè)報(bào)價(jià)和之前預(yù)期一致，因?yàn)檫@三塊地的樓面價(jià)在5000元-8000元/平米之間，若刨去保障房配建的樓面價(jià)已經(jīng)超過1萬元/平米?！叭f科產(chǎn)品單價(jià)肯定會上3萬元”，賈玉鵬語氣肯定地告訴記者。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然報(bào)價(jià)是區(qū)域新高，但公園里定位仍然鎖定為剛需，而其從拿地到開發(fā)的速度也符合一貫的“快銷路線”。他預(yù)計(jì)，與萬科不同，泰禾、世紀(jì)鴻的產(chǎn)品或許將以改善型產(chǎn)品為主。

泰禾曾傳出消息，今年“金九銀十”將臺湖項(xiàng)目安排入市，但目前前期宣傳仍未啟動。泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男也曾表示，產(chǎn)品初步設(shè)想會是高品質(zhì)住宅，配套商業(yè)街，比區(qū)域其他項(xiàng)目的配套更為豐富高端。業(yè)內(nèi)猜測，因?yàn)槠渌玫貕K的容積率為2.6，不可能打造別墅產(chǎn)品，高層板樓或塔樓的可能性較大。不論如何，泰禾和世紀(jì)鴻的產(chǎn)品應(yīng)該會定位高檔，以謀求更高利潤。