徐進(jìn)

近期，北京多個(gè)“天價(jià)房”冒頭，幾乎都打著學(xué)區(qū)房的旗號(hào)。雖然實(shí)為“攪局者”，但也從側(cè)面反映著市場(chǎng)對(duì)學(xué)區(qū)房的普遍認(rèn)知：最貴的剛需。不論是依托新學(xué)區(qū)的郊區(qū)教育地產(chǎn)，還是傳統(tǒng)學(xué)區(qū)的二手房市場(chǎng)，均是和教育資源捆綁的樓市，在政策制定和市場(chǎng)策略中存活，既有持久的魅力，也有難解的癥結(jié)。

僧多粥少 催熱學(xué)區(qū)房

北京市學(xué)區(qū)房主要集中東城、西城、海淀。學(xué)區(qū)房備受市場(chǎng)熱捧，主要原因是教育資源供不應(yīng)求。根據(jù)北京市教委公布的數(shù)字顯示，今年預(yù)計(jì)全市小學(xué)入學(xué)適齡兒童人數(shù)將超過17萬人，比去年增長(zhǎng)逾2.6萬人。而在2010年以前，這一數(shù)據(jù)幾乎連續(xù)十年穩(wěn)定在10萬人左右，2012年增長(zhǎng)到13.7萬人，預(yù)計(jì)到2014年將增加到18萬人左右。“幼升小”生源暴增，是城區(qū)學(xué)區(qū)房持續(xù)高熱的根本原因。

記者了解到，近年來知名教育盤如遠(yuǎn)洋萬和城、遠(yuǎn)洋一方、璞瑅、唐寧one、中糧萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島等，其成交價(jià)格都普遍高出周邊樓盤。

目前，位于大興天宮院板塊的住總?cè)f科橙項(xiàng)目，今年下半年即將入市，目前對(duì)外報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.3萬/平米左右，而目前區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目最高報(bào)價(jià)在 1.8萬元/平米左右，標(biāo)志著該板塊將突破2萬元/平米關(guān)口。而住總?cè)f科橙社區(qū)內(nèi)引入的24班學(xué)位的育才學(xué)校就是其重要賣點(diǎn)。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為，學(xué)區(qū)房政策的本質(zhì)是把教育資源和商品住房掛鉤，這種依據(jù)家庭貧富情況來進(jìn)行的資源分配模式，造成了教育資源分配不公平，其實(shí)質(zhì)是社會(huì)機(jī)會(huì)的不均等?！扒∏”砻髡诼男胸?zé)任方面，工作做得還很不夠”，學(xué)區(qū)房熱以及相關(guān)糾紛的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺。

教育地產(chǎn)困境難解

教育地產(chǎn)漸成房地產(chǎn)市場(chǎng)的潮流，但這種地產(chǎn)模式卻屢陷入“入學(xué)難”的困境。教育資源本來樓盤銷售王牌，卻常常淪為“雞肋”。

從近期頻發(fā)的教育地產(chǎn)糾紛案例來看，業(yè)主常因?yàn)槿狈孀C據(jù)而維權(quán)艱難。秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)的劉玨庚告訴記者，如果在合同中未涉及學(xué)區(qū)入學(xué)等相關(guān)內(nèi)容，銷售人員的口頭承諾很難成為有效證據(jù)。而在實(shí)際情況中，由于在學(xué)區(qū)劃片、入學(xué)方案都由當(dāng)?shù)亟涛瘺Q定，開發(fā)企業(yè)的宣傳承諾并無約束效力，一般都不會(huì)將這方面內(nèi)容寫入合同條款，因此，消費(fèi)者要警惕其教育資源承諾的真實(shí)性。

由于目前教育地產(chǎn)發(fā)展尚不規(guī)范，的確有少部分樓盤在銷售宣傳中存在虛假宣傳、夸大宣傳以及混淆學(xué)區(qū)概念等誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，將教育地產(chǎn)的水“攪得更混”。

此外，房山長(zhǎng)陽(yáng)某開發(fā)商曾向記者透露：“不論名校的教育資源是如何引進(jìn)，學(xué)校建成后辦學(xué)模式、招生政策、學(xué)位分配等都是由地方政府決定。當(dāng)然這其中有利益的博弈，但開發(fā)企業(yè)基本上處于被動(dòng)狀態(tài)?！比f科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、萬科北京總經(jīng)理毛大慶也曾在回應(yīng)長(zhǎng)陽(yáng)學(xué)區(qū)糾紛的微博中表達(dá)了相似的無奈。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，教育地產(chǎn)涉及房地產(chǎn)業(yè)和教育行業(yè)，一個(gè)是依據(jù)商品化邏輯的市場(chǎng)準(zhǔn)則，而另一個(gè)則是公平化 的社會(huì)準(zhǔn)則，這是教育地產(chǎn)模式的天然缺陷。具體而言，開發(fā)企業(yè)和當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T能否有效地協(xié)調(diào)合作，決定著這種地產(chǎn)模式的成功與否。目前教育地產(chǎn)的模式，依然困境重重。

警惕學(xué)區(qū)政策風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于在城區(qū)購(gòu)買二手學(xué)區(qū)房而言，也要警惕學(xué)區(qū)政策變更的風(fēng)險(xiǎn)。記者了解到，各學(xué)校的學(xué)區(qū)劃分、招生政策并非一成不變。

按照慣例，每年北京市各區(qū)（縣）的小學(xué)和初中招生計(jì)劃在四五月間公布，在依據(jù)前一年招生劃片方案的基礎(chǔ)上，各學(xué)校對(duì)口的樓盤和小區(qū)會(huì)隨著招生計(jì)劃有所變化，往年的招生計(jì)劃只能供參考。

學(xué)區(qū)劃片的每年微調(diào)是慣例，因此處于學(xué)區(qū)內(nèi)、特別是學(xué)區(qū)邊緣的房產(chǎn)更需要留心政策變更。

此外，在學(xué)區(qū)內(nèi)買房也不一定擁有入學(xué)資格。如部分學(xué)校規(guī)定學(xué)區(qū)內(nèi)房產(chǎn)6年之內(nèi)只能入學(xué)一人，有的甚至規(guī)定一套學(xué)區(qū)房?jī)H有一次入學(xué)資格；而大部分學(xué)校要求學(xué)齡兒童在學(xué)區(qū)內(nèi)落戶3年以上，如果是招生旺季這個(gè)年限還會(huì)延長(zhǎng)。如今年西城區(qū)黃城根小學(xué)規(guī)定只有學(xué)齡兒童、父母、四老（祖父母、外祖父）的戶口和房產(chǎn)都在學(xué)區(qū)之內(nèi)滿3年，才屬于片區(qū)生源。這在2010年該校的招生章程上并無相關(guān)要求。

郭毅告訴記者，在房屋交易過程中，銷售人員對(duì)學(xué)區(qū)招生情況并不熟悉，有的甚至是故意隱瞞，購(gòu)房人要謹(jǐn)防虛假宣傳，應(yīng)向當(dāng)?shù)亟涛?、學(xué)校、戶籍管理等相關(guān)部門尋求權(quán)威信息。此外，在房屋買賣合同中，應(yīng)有戶籍遷出、遷入的條款，以保證順利落戶。