于洋

2014年4月25日至10月25日，青島世界園藝博覽會（以下簡稱“世園會”）將在李滄區(qū)百果山森林公園舉行。這是青島繼承辦2008年奧帆賽之后的又一城市發(fā)展亮點(diǎn)。如同奧運(yùn)之于北京、世博之于上海，主題為“讓生活走進(jìn)自然”的青島世園會會給青島帶來什么呢？

事實(shí)上，世園會對于每一個城市來說，都是城市地區(qū)發(fā)展的一個良好契機(jī)。每一個世園會城市，從被確定為舉辦城市之初，就集眾家寵愛于一身，包括房地產(chǎn)商的“愛”。

目前，一個面積約34平方公里、可容納30萬人口的現(xiàn)代化世園生態(tài)都市新區(qū)正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，她不但吸引了青島購房者的關(guān)注，而且來自全國各地的開發(fā)商也紛紛在此落戶，一個宜商宜居的新城區(qū)日漸崛起。

世園板塊強(qiáng)勢崛起

隨著世園會開幕時間的漸漸臨近，圍繞會展所進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施改造正在加速兌現(xiàn)，長期制約區(qū)域發(fā)展的配套短板逐步得到彌補(bǔ)，地處世園板塊周邊區(qū)域的樓盤進(jìn)一步成為購房者關(guān)注的焦點(diǎn)，世園區(qū)域樓市也因此迎來了史上最大的發(fā)展機(jī)遇。

事實(shí)上，在很長一段時間內(nèi)，青島的房地產(chǎn)市場主要集中在市南、市北兩大區(qū)域?！皩幾∈心弦粡埓?，不住滄口一間房”曾影響了很多人的居住觀念。一直到2005年，青島中央居住區(qū)的規(guī)劃確定，李滄的房地產(chǎn)市場局面才得到慢慢的改變。隨著李滄區(qū)CLD規(guī)劃的日漸明晰，這片熱土也吸引了越來越多的外來房企。在繼地產(chǎn)大鱷綠城落戶李滄后，萬科也順勢入駐。而2009年9月，世園會申辦成功的那一刻起，整個李滄樓市似乎找到了項目運(yùn)營的新標(biāo)桿。一大批主打世園會概念的項目樓盤拔地而起。

“萬科當(dāng)初選擇在李滄拿地，除了看重區(qū)域生態(tài)資源外，也是看到了世園會未來將帶來的商機(jī)?！鼻鄭u萬科生態(tài)城策劃仝楠坦言。在她看來，世園板塊本身擁有豐富的生態(tài)景觀資源，屬于生態(tài)宜居帶，加上世園會召開帶來的配套升級預(yù)期，令區(qū)域宜居價值再度放大，從而吸引了眾多追求居住品質(zhì)的置業(yè)者。此外，客戶對區(qū)域發(fā)展前景也普遍看好，認(rèn)為世園會將對項目產(chǎn)生巨大的推動作用。隨著政府配套的進(jìn)一步完善，世園板塊的價值必將更加凸顯。

萬科生態(tài)城相關(guān)銷售人員告訴記者，2010年，金水路剛通車時，路上車很少也基本看不見行人，可一年后，金水路的車流量便開始增大，可見世園板塊的發(fā)展速度之快?！拔覀冞@里的客戶都是看重了區(qū)域的整個環(huán)境配套。大多數(shù)客戶屬于社會中上層，自己有車，去哪里都不算遠(yuǎn)，從項目開車去李村商圈只需10多分鐘車程。另外，他們不喜歡市區(qū)中心嘈雜的環(huán)境，選擇在這里生活對于他們來講舒適度更高。值得一提的是，業(yè)主當(dāng)中也有當(dāng)?shù)夭疬w居民，親身經(jīng)歷了區(qū)域發(fā)展變化的他們非?？春眠@個板塊。”

為城市注入新動力

事實(shí)上，關(guān)于世園會，我們并不陌生。

世園會在我國已舉辦過三次，分別為1999年昆明世園會、2006年沈陽世園會和2011年西安世園會。歷屆世園會在為舉辦城市帶來巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時，也成功塑造了城市形象，有力地推動了城市發(fā)展。

據(jù)了解，前后持續(xù)184天的青島世園會預(yù)計將吸引國內(nèi)外游客1100萬人次，她所產(chǎn)生的巨大的“世園會效應(yīng)”，將拉動旅游、餐飲、金融商貿(mào)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將給城市結(jié)構(gòu)帶來重大的轉(zhuǎn)型力。對于正在加速建設(shè)宜居幸福的現(xiàn)代化國際城市的青島來說，世園會的舉辦無疑為這座城市的發(fā)展和功能提升提供了難得的歷史機(jī)遇。

長期以來青島市區(qū)南北差距較大，有人戲稱青島“只是鑲著一條金邊”。

的確，與青島濱海地帶的城市建設(shè)相比，北部城區(qū)面貌確實(shí)與整個城市的景觀不相搭配。城市發(fā)展的歷史積累和先前的規(guī)劃導(dǎo)向，導(dǎo)致了青島的區(qū)域發(fā)展南北不均衡。而隨著世園會落戶李滄區(qū)，北部城區(qū)迎來了大發(fā)展的契機(jī)。

在青島市政府的大力投入下，全區(qū)的道路、管網(wǎng)、房地產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將全面加速，城區(qū)承載能力和服務(wù)能力將全面提高，會吸引更多高端人才人住李滄、創(chuàng)業(yè)李滄，居民的文明素質(zhì)和城區(qū)的文明程度也將大大提升，從而使城市的發(fā)展走向南北均衡、內(nèi)外均衡的良好局面。

與此同時，世園會也將成為青島知名度提升的爆發(fā)點(diǎn)，讓全世界的人們認(rèn)識青島、了解青島。世園會期間，國內(nèi)外的媒體都將匯聚青島，在展示世園會的同時，青島的城市形象和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成就也將廣為播揚(yáng)，對提升青島在國內(nèi)外的知名度和影響力都具有極大的推動作用。這筆巨大的無形資產(chǎn)其價值是無法估量的，它既為青島在世界奠定了應(yīng)有的聲譽(yù)、地位，更為青島走向世界舞臺和長遠(yuǎn)發(fā)展帶來巨大的推動力。

再造一個“八大關(guān)”

上海世博會總規(guī)劃師、青島世園會總規(guī)劃師吳志強(qiáng)曾斷言，世博的影響力將至少持續(xù)50年。換言之，一場大型國際博覽會，對于舉辦城市的影響力絕不僅僅在于當(dāng)下的改變。吳志強(qiáng)表示，青島世園會規(guī)劃的最大亮點(diǎn)便在于展后的會址利用。

據(jù)悉，世園會在滿足6個月展覽需求的同時，從更長遠(yuǎn)的角度考慮了后續(xù)利用。世園會之后，位于青島市中心城區(qū)東北部，李滄區(qū)、嶗山區(qū)和城陽區(qū)交界處，總面積約194平方公里的世園生態(tài)都市新區(qū)，將按照“園、林、城、區(qū)”的建設(shè)時序逐次展開，進(jìn)行“八大關(guān)式”的深度開發(fā)，建設(shè)世園文化休閑中心，從而形成“南有奧帆中心、北有世園景區(qū)”的旅游新格局。

“世園會的舉辦都會對承辦城市的房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響，特別是旅游地產(chǎn)的影響?！贝鞯铝盒胁呗园l(fā)展顧問部部門主管說?！芭f城改造，道路、鐵路、航空等基礎(chǔ)建設(shè)上的巨大投入，對區(qū)域未來的發(fā)展都起到了不可估量的作用。另外，由于世博園在世園會之后得到了完整的保留與更加深入的開發(fā)，世博園都會成為舉辦城市當(dāng)?shù)匦碌穆糜问杖朐鲩L點(diǎn)以及城市名片。同時通過旅游+地產(chǎn)的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的相互促進(jìn)、相互依托，共同發(fā)展。從整個城市的宏觀角度來看，世園會能夠加速周邊區(qū)域基礎(chǔ)配套的完善，成就區(qū)域迅速成熟，能夠直接提升區(qū)域價值，是區(qū)域地產(chǎn)崛起成為必然?！?/p>

古語云：“以古為鏡可以知興替?！痹?jīng)舉辦過世園會的城市的地產(chǎn)發(fā)展歷程是值得我們借鑒的。回顧以往三屆世園會的城市發(fā)展，不難看到，世園會的舉行將使城市的建設(shè)提速5-10年?？梢灶A(yù)見，隨著世博園的二次深度開發(fā)，世園生態(tài)新區(qū)也會成為青島像八大關(guān)一樣的城市旅游名片。

國際盛會往往給舉辦地帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的機(jī)遇，而世園會所專注的環(huán)境美化和園藝技術(shù)，恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)所青睞的內(nèi)涵元素。也正因為這種內(nèi)在的“默契”，造就了開發(fā)企業(yè)在世園會板塊的投資熱度，使得這一區(qū)域全方位升溫。

好前景需要好產(chǎn)品

區(qū)域升溫，土地市場自然一片“紅火”。

據(jù)統(tǒng)計，2006年沈陽世園會期間，沈陽棋盤山地區(qū)的土地價格一年漲了3倍，周圍房地產(chǎn)價格一路攀升。就連周邊城市撫順的房地產(chǎn)價格都被拉動起來。那么，較之沈陽，青島的土地市場又如何呢？

據(jù)悉，在2012年3月—5月之間，世園會周邊土地頻繁且大量上市，均被順利拍出，21宗土地中19宗落人青島世園（集團(tuán)）有限公司囊中。此外，除了第一次拍賣的16幅地塊外，后期的5幅地塊均為非底價成交。其中，一幅位于天水路以北的文體娛樂地塊起拍價就高達(dá)14115元/平方米。

然而，土地市場一直是樓市價格的“晴雨表”，地價的上漲無疑讓周邊區(qū)域的樓盤找到了價值提升的硬道理。

1999年昆明世園會舉行的時候，展會區(qū)域東部地區(qū)的房價、地價增長明顯。據(jù)統(tǒng)計，2002年昆明東部區(qū)域房價上漲約2000元/平方米。無獨(dú)有偶，受2011年西安世園會的影響，西安世園會周邊區(qū)域樓盤價格已從最初的2000元/平方米增長到6000元/平方米以上?，F(xiàn)在瀘灞半島的樓王高層產(chǎn)品的價格已達(dá)到10000元/平方米，別墅價格也在13000-17000元/平方米。世園會對舉辦城市的房地產(chǎn)價格的拉動作用可見一斑。

而記者在采訪中也了解到，除了萬科生態(tài)城之外，綠城理想之城、米羅灣、中海國際社區(qū)、李滄萬達(dá)廣場等項目銷售均打出了“世園名片”，將世園會作為一個典型配套來告訴客戶，同區(qū)域樓盤的競爭十分激烈。然而，激烈的市場競爭并未帶來市場價格的回落。

據(jù)克而瑞對青島世園板塊地產(chǎn)項目監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2011年至今，區(qū)域成交量一直伴隨供應(yīng)量而增加，價格也是步步走高。

其中，萬科生態(tài)城項目更是兩次開盤均高奏凱歌。在同區(qū)域樓盤的比拼中，究竟是什么因素成就了生態(tài)城的熱銷呢？

“一個區(qū)域有好的發(fā)展前景，也必須有好的產(chǎn)品與其相匹配?！辟陂硎?，除了注重區(qū)域價值之外，購房者更加看重區(qū)域樓盤的產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價值。作為中國地產(chǎn)的持續(xù)領(lǐng)跑者，萬科始終把持續(xù)提供超越客戶期望的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量作為自己的追求?！澳壳?，大部分的剛需客戶都是80后，這個群體對精裝房接受度很高，同時對萬科品牌的認(rèn)可度也很高。但歸根結(jié)底，讓一個項目或一個產(chǎn)品賣的好的原因還是產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價值?！?/p>

實(shí)際上，世園會，這樣一個規(guī)模巨大、影響深遠(yuǎn)的項目對于其周邊板塊的價值提升作用是毋庸置疑的。今天的世界正處在一個新的生活方式革命中，越來越多的都市人向往著自然、健康的生態(tài)住宅環(huán)境，并且對養(yǎng)生、休閑等生活方式的追求越來越高。世園會的召開，使得人們對綠色生態(tài)的價值認(rèn)知更加深入，它也勢必將撬動區(qū)域生態(tài)居住的潛在價值，引領(lǐng)新的生活方式。

可以預(yù)見的是，隨著世園會的召開以及遍布該區(qū)域的房地產(chǎn)項目建設(shè)的推進(jìn)，世園生態(tài)新區(qū)必將吸引來自全國乃至全世界的目光。而青島的歷史發(fā)展，也將因此展開一個新的篇章。

其實(shí)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)走近世園，一場有關(guān)城市的變革便悄然拉開帷幕。