長(zhǎng)期以來，“管委會(huì)+融資平臺(tái)”是產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍的操作手法，然而中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩、企業(yè)投資意愿相對(duì)變?nèi)跻约案鱾€(gè)地方政府對(duì)投資機(jī)會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，政府招商舉步維艱，創(chuàng)新活力不足，以政府為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)日漸出現(xiàn)弊端。與此同時(shí)，大量新生力量加入到園區(qū)開發(fā)中來，這些力量涵蓋多種背景，包括強(qiáng)勢(shì)的地產(chǎn)開發(fā)商、有實(shí)業(yè)背景的大型企業(yè)、專業(yè)的民營(yíng)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商以及外資工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商等，這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商以市場(chǎng)化的商業(yè)模式，正為產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展帶來變化。隨著越來越多企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如何做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，成為擺在地產(chǎn)投資人面前的一個(gè)至關(guān)重要的問題。

經(jīng)過多年無序的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)越來越嚴(yán)格，強(qiáng)勢(shì)的政府會(huì)要求企業(yè)做好前期方案，并以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，才會(huì)給企業(yè)新開發(fā)的工業(yè)園區(qū)立項(xiàng)，且要求企業(yè)將招商與開發(fā)同時(shí)進(jìn)行，因此精準(zhǔn)定位變得尤為重要。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更多的參與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析，可以說產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)牽引作用，整個(gè)城市規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起著約束的作用。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟其他的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是住宅類產(chǎn)品不太一樣，它不僅要考慮滿足單一企業(yè)的投資條件，而且要考慮產(chǎn)業(yè)集群的生成規(guī)律和發(fā)展所需要的生態(tài)環(huán)境。此外，在大的城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，規(guī)劃還需要考慮其它的配套政策和條件。

我在羅蘭貝格公司工作了十八年，負(fù)責(zé)過多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，其中包括寧夏化工產(chǎn)業(yè)園區(qū)、鄭州國(guó)際物流園等，特別是近幾年我最大的感觸就是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要深度發(fā)掘行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從而做好前期定位以便于后期招商，而地產(chǎn)只是一個(gè)載體，是配套的部分而已。目前，政府也開始慢慢從整體規(guī)劃開發(fā)這個(gè)角度開始考慮城市發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展，無疑這個(gè)思路是極為正確的。我們也能夠看到，越來越多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以及各地方政府開始形成自己獨(dú)特的、成體系的發(fā)展模式。另外，也有很多區(qū)域開始考慮差異化的發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，同質(zhì)化的發(fā)展帶來的結(jié)果就是難形成規(guī)模效應(yīng)與規(guī)律。

我認(rèn)為，未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)絕不會(huì)是簡(jiǎn)單的幾個(gè)企業(yè)的組合，傳統(tǒng)建開發(fā)區(qū)的初衷就是讓企業(yè)聚集，更高效地建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，政府的投資也更高效。未來的企業(yè)聚集則會(huì)根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求形成不同的聚集規(guī)律。從政府層面來看，它更想看到新的產(chǎn)業(yè)類型，來改變城市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，而另外一種需求則是在尋求原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上缺失的，且能夠帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)完善的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)類型，這也是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)重要特點(diǎn)。

在我看來，未來十年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展會(huì)越來越艱難。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，吸引產(chǎn)業(yè)的難度加大以及政府期望值的變高，使得企業(yè)在滿足政府要求的過程中，所付出的代價(jià)也就變得更大，對(duì)于后期的操作復(fù)雜性也就更高。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在滿足吸引產(chǎn)業(yè)的“硬條件”之外，更要關(guān)注在開發(fā)商業(yè)、醫(yī)療、教育等軟環(huán)境基礎(chǔ)配套上，如果沒有好的基礎(chǔ)配套，產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身的吸引力仍然是有限的。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅需要滿足投資人的條件，還需要考慮吸引人才等方面的需要。

在目前房地產(chǎn)的大變局下，僅僅靠住宅地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推動(dòng)園區(qū)的發(fā)展是不夠的，政府在調(diào)控政策方面也需要有更多地思考和有針對(duì)性的政策設(shè)計(jì)。以西安的航空產(chǎn)業(yè)基地為例，為了吸引一些航空制造業(yè)的上下游企業(yè)，園區(qū)管委會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格通過補(bǔ)貼的形式加以控制，因?yàn)檫@些住宅項(xiàng)目建設(shè)的戰(zhàn)略意圖并不僅僅是盈利，而且是作為吸引人才、留住人才的手段。這才是一個(gè)良性的循環(huán)，而不是簡(jiǎn)單的限價(jià)、限購(gòu)政策。

在過去的十年里，房地產(chǎn)營(yíng)銷策略經(jīng)歷了巨大變化，從平媒、門戶網(wǎng)站、短信、客戶活動(dòng)，到新媒體大流來襲，對(duì)于這一趨勢(shì)，我認(rèn)為新媒體未來的吸引力會(huì)越來越大，新媒體更能讓客戶有親臨感，讓客戶能夠全方位的了解項(xiàng)目的情況，效果要比平面媒體好很多。