白影

房企搶灘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

最近幾年房產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，讓市場(chǎng)開始了一段時(shí)間的沉迷。在這次調(diào)控中引發(fā)了很多問(wèn)題，關(guān)于是否住宅市場(chǎng)結(jié)束十幾年的黃金時(shí)代進(jìn)入下半場(chǎng)、關(guān)于企業(yè)轉(zhuǎn)型、關(guān)于未來(lái)中國(guó)房產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展、關(guān)于行業(yè)會(huì)不會(huì)集中于少數(shù)大型企業(yè)等問(wèn)題應(yīng)運(yùn)而生。但無(wú)論如何，地產(chǎn)領(lǐng)域的拓寬與精細(xì)化分工已經(jīng)快速展開，促使產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)擁有了大量進(jìn)入者和準(zhǔn)備進(jìn)入者。

如萬(wàn)通攜手TCL高調(diào)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，而在去年萬(wàn)通又與匯源簽署了一份工業(yè)地產(chǎn)合作備忘錄，宣布對(duì)匯源集團(tuán)旗下工業(yè)地產(chǎn)資源進(jìn)行整合。另外，綠地集團(tuán)也與鄭州市相關(guān)部門簽約開發(fā)總投資額高達(dá)130億元的濱湖國(guó)際總部產(chǎn)業(yè)園。

去年11月底，萬(wàn)達(dá)4天內(nèi)以33億元的代價(jià)接連競(jìng)得通州兩塊地，用于投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)通州文化產(chǎn)業(yè)園綜合項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地90公頃，總建筑面積120萬(wàn)平方米，總投資達(dá)260億元。這是萬(wàn)達(dá)涉足文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的又一投資動(dòng)作。

除了傳統(tǒng)房企，海爾地產(chǎn)也打著產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的旗號(hào)，在全國(guó)各地大舉建造自己的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2012年4月，海爾工業(yè)地產(chǎn)公司宣布將投資10億元，在鄭州經(jīng)開區(qū)建設(shè)海爾產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目二期500萬(wàn)臺(tái)空調(diào)生產(chǎn)基地項(xiàng)目。目前，海爾集團(tuán)在全球范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目超過(guò)20多個(gè)。

在深圳，天安數(shù)碼城、華南城、星河集團(tuán)等開發(fā)商也紛紛建立了自己的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，天安數(shù)碼城在全國(guó)14個(gè)城市建立了以電子產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)為主的工業(yè)園、工貿(mào)園、科技產(chǎn)業(yè)園和城市產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；華南城在深圳、南寧、南昌、西安、鄭州、哈爾濱等城市建立了物流產(chǎn)業(yè)園；星河集團(tuán)則在坂田建立了一個(gè)建筑面積達(dá)180萬(wàn)平方米的中小企業(yè)孵化基地。

而一項(xiàng)關(guān)于全國(guó)工業(yè)用地建設(shè)指標(biāo)增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)，則不難窺探出房企進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的擴(kuò)張步伐正勁。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年前三季度，包括北上廣深在內(nèi)的24個(gè)樣本城市工業(yè)用地成交1197宗，同比增長(zhǎng)17.35%，成交面積4800.15萬(wàn)平方米，成交總額196.39億元。

“總體上看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于牛市下半場(chǎng)和調(diào)控中場(chǎng)。一些關(guān)鍵的趨勢(shì)性變化值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注，如以資源圈占為主導(dǎo)的粗放式增長(zhǎng)及坐地生財(cái)式的時(shí)代基本結(jié)束，以品質(zhì)品牌和規(guī)模實(shí)力為主導(dǎo)的專業(yè)化、規(guī)模化時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨；以土地紅利為主導(dǎo)的時(shí)代即將結(jié)束，以高周轉(zhuǎn)、精細(xì)化成本控制和品牌品質(zhì)溢價(jià)為特點(diǎn)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨?！碧祗K智谷營(yíng)銷總監(jiān)王志強(qiáng)認(rèn)為，從未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度而言，當(dāng)前政策層面正在從注重優(yōu)惠政策向發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)變，尤其是鼓勵(lì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃方面，一些規(guī)劃與政策正在落地實(shí)施，未來(lái)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的集群發(fā)展將迎來(lái)新的時(shí)機(jī)。

背后的利益

傳統(tǒng)住宅開發(fā)商放棄原有的老路不走而另辟蹊徑，足以說(shuō)明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)背后的利益鏈條十分引人注意。據(jù)了解，傳統(tǒng)住宅開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入低利潤(rùn)增長(zhǎng)時(shí)期，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率開始超過(guò)住宅，類似華夏幸?；鶚I(yè)、聯(lián)東集團(tuán)這樣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，周轉(zhuǎn)率甚至已經(jīng)超過(guò)住宅開發(fā)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商取得了比住宅更高的收益率，也因此吸引了很多地產(chǎn)商進(jìn)入。

從歷年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上市企業(yè)披露的年報(bào)來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過(guò)60%。一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)利模式有房產(chǎn)銷售、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、土地批租、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)五種。

其中，土地批租的利潤(rùn)率最高，但只有具備強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的開發(fā)企業(yè)才有可能獲得土地批租權(quán)。同時(shí)，房產(chǎn)銷售利潤(rùn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的利潤(rùn)來(lái)源，具有快速回現(xiàn)、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力的特點(diǎn)。但單純的房產(chǎn)開發(fā)銷售與政府意圖通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的相背，實(shí)現(xiàn)難度會(huì)越來(lái)越大。

另外，專業(yè)的園區(qū)配套設(shè)備和服務(wù)，不僅可以大大增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園的招商、銷售能力，也使產(chǎn)業(yè)園擁有普通房地產(chǎn)項(xiàng)目所不具備的不菲的園區(qū)服務(wù)收益。園區(qū)服務(wù)和租金收益，也構(gòu)成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收益來(lái)源。

“住宅開發(fā)商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖做出某種變化，即對(duì)政府主導(dǎo)的市場(chǎng)需求的一種適應(yīng)。從國(guó)家政策上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的難度越來(lái)越大。但是從各地方政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)仍然是占據(jù)地方GDP增長(zhǎng)的主力，政府從本身訴求上更希望將產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)與區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)相結(jié)合。然而政府在這方面的經(jīng)驗(yàn)又存在不足，因此如果有這樣的機(jī)會(huì)不僅能將房地產(chǎn)開發(fā)出來(lái)，又能幫政府帶來(lái)產(chǎn)業(yè)入駐，政府還是愿意給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一些低價(jià)土地進(jìn)行開發(fā)，也免去了房企進(jìn)行招拍掛爭(zhēng)取土地以及一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的復(fù)雜步驟?！绷_蘭·貝格管理咨詢（上海）有限公司全球監(jiān)事會(huì)成員、高級(jí)合伙人兼大中華區(qū)副總裁吳琪告訴記者，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相對(duì)更高的利潤(rùn)、相對(duì)更好的土地資源和看上去更低的風(fēng)險(xiǎn)，成為吸引地產(chǎn)投資商進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要原因。但是早在很多年前，也有大型地產(chǎn)開發(fā)商希望自己能夠成為城市運(yùn)營(yíng)商的角色。然而，過(guò)去幾年政府的導(dǎo)向并不那么明顯，經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，如今這一趨勢(shì)已經(jīng)逐漸明朗化。

對(duì)此，王志強(qiáng)也對(duì)記者表示，現(xiàn)在很多住宅地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在整合公司的資金與人力資源開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這也將成為未來(lái)幾年的趨勢(shì)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是一次性收益，而是持續(xù)性收益。之前略遜于住宅與商業(yè)的原因，是其對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)回報(bào)周期太長(zhǎng)、回報(bào)率太低。如今，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度，隨著政府的嚴(yán)格管控與城區(qū)地價(jià)的攀升而“水漲船高”。門檻的提高，讓中小企業(yè)望而卻步。相反，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)率雖然相比之下最低，但其開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也是最低的。

政府與企業(yè)的博弈

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和政府合作較為緊密，它歸根結(jié)底是在為政府服務(wù)，企業(yè)帶來(lái)的稅收、產(chǎn)值都是政府政績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的提升更多的是體現(xiàn)城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃也必然與城市規(guī)劃相輔相成。

在政府方面，追求高效增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)與快速減少的資源之間存在矛盾，一方面要求經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，一方面又要考慮不可復(fù)制的土地資源日益減少，因此迫切需要一種高效可用的平臺(tái)既能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展又能高效利用土地資源。在企業(yè)方面，追求核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高與市場(chǎng)運(yùn)作效率低之間存在矛盾，企業(yè)需要提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要求企業(yè)的成長(zhǎng)環(huán)境日益優(yōu)越。

伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)入大融合時(shí)代，政府、企業(yè)兩方面的需求日益迫切，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)運(yùn)而生，傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

“現(xiàn)在幾乎沒(méi)有園區(qū)會(huì)像以前一樣無(wú)序開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。幾年以前開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有現(xiàn)在要求這么高，企業(yè)只要拿地、開發(fā)就可以了。但經(jīng)常出現(xiàn)的結(jié)果就是住宅、商業(yè)配套銷售一空，在迅速回籠資金的同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分只是一個(gè)空殼，后期招商跟不上，導(dǎo)致并沒(méi)有產(chǎn)業(yè)投資人進(jìn)駐。如今，經(jīng)過(guò)政府與開發(fā)企業(yè)的多年博弈，強(qiáng)勢(shì)的政府會(huì)要求企業(yè)做好前期方案，并以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，才會(huì)給企業(yè)新開發(fā)的工業(yè)園區(qū)立項(xiàng)，且要求企業(yè)將招商與開發(fā)同時(shí)進(jìn)行。”吳琪表示，開發(fā)企業(yè)在為政府帶來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也會(huì)相應(yīng)地要求政府給予企業(yè)低價(jià)土地和商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的配比。

無(wú)疑，做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往需要比住宅規(guī)模更大的土地資源，這顯然離不開政府的支持。那么，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與政府的需求如何實(shí)現(xiàn)對(duì)接？

在跟政府合作過(guò)程當(dāng)中，并不是企業(yè)自身的產(chǎn)業(yè)就可以滿足發(fā)展，政府希望通過(guò)開發(fā)商資源吸引更多的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，包括上下游的合作伙伴和客戶群，以便形成產(chǎn)業(yè)集聚。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在與政府方面合作時(shí)，可能會(huì)面臨很多問(wèn)題。

北大資源地產(chǎn)有限公司副總裁郭琳認(rèn)為，無(wú)論是規(guī)劃還是產(chǎn)權(quán)的分割，都一定會(huì)遇到跟政策相悖的問(wèn)題。如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這可能是每個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都面臨的問(wèn)題。其次是能力問(wèn)題，企業(yè)是否有能力做取舍是不被項(xiàng)目壓垮的先決條件。再次是現(xiàn)金流問(wèn)題，除了產(chǎn)品的快銷、慢銷，以及長(zhǎng)短周期的結(jié)合外，金融如何整合成為現(xiàn)在困擾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最重要的問(wèn)題。項(xiàng)目前期的資金投入大多數(shù)只能通過(guò)融資平臺(tái)完成?，F(xiàn)在全國(guó)工業(yè)用地相對(duì)充裕，缺乏的是資本實(shí)力的強(qiáng)力支持。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不可能一開始就賺很多錢，需要很長(zhǎng)時(shí)間的培育升級(jí)，如果沒(méi)有資本平臺(tái)保證和支撐很難撐到最后，所以資本是這個(gè)領(lǐng)域真正的晴雨表。

王志強(qiáng)也持相同的看法，他認(rèn)為由于資本平臺(tái)的缺失，國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有哪個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商有強(qiáng)大資金后盾保證去做純持有，租售并舉更符合現(xiàn)狀?，F(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，幾乎是賣得出去就賺錢，大家自然會(huì)靠銷售解決問(wèn)題。但是在慢慢發(fā)展后發(fā)現(xiàn)，招商才會(huì)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的真正問(wèn)題，這將對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、園區(qū)品質(zhì)等提出更深的考驗(yàn)。對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，能力比資源更重要，招商能力比現(xiàn)有的資源更重要。

對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與政府對(duì)接，吳琪認(rèn)為：“以前的傳統(tǒng)開發(fā)商和政府可能更多的是商業(yè)關(guān)系、合同關(guān)系，這種關(guān)系是短期的。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與政府是合作關(guān)系，應(yīng)更加注重戰(zhàn)略層面，關(guān)注于城市發(fā)展和城市整體規(guī)劃、發(fā)展思路的確立?！?/p>

因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要更積極地參與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析，可以說(shuō)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)牽引作用，整個(gè)城市規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)起著約束的作用。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟其他的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或者是住宅類產(chǎn)品不太一樣，它本身有一個(gè)集群效應(yīng)，所以從宏觀到微觀來(lái)講，從城市發(fā)展到具體的規(guī)劃分析和具體的項(xiàng)目而言，必須通過(guò)產(chǎn)業(yè)規(guī)化來(lái)實(shí)現(xiàn)指導(dǎo)分析的作用。反過(guò)來(lái)這種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的效率也在對(duì)于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及城市規(guī)劃進(jìn)行不斷的反饋。具體來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很多項(xiàng)目可能很多企業(yè)都碰到過(guò)，在很多指標(biāo)不明確的情況下已經(jīng)開展了各種各樣的工作，最后通過(guò)調(diào)整規(guī)劃來(lái)調(diào)整指標(biāo)，這就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個(gè)最大的不同之處，可以對(duì)城市規(guī)劃甚至產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生反作用的影響。

高“門檻”下的困局

由于進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)門檻高，雖然產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景遠(yuǎn)大，但并不是所有房企都適合向該領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力、后期招商能力要求較高，這成為實(shí)力不足的中小開發(fā)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的攔路虎。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于目標(biāo)客戶不同，商業(yè)地產(chǎn)的客戶是商家，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面對(duì)的客戶是政府與企業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展模式上不同于其他開發(fā)商，追求的是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化，其在將地產(chǎn)與其他資源整合的基礎(chǔ)上，更注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境營(yíng)造和軟環(huán)境建設(shè)，以及對(duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的助力。因此，這也要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在立項(xiàng)之初要做好定位。

“由于產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展升級(jí)，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)由以往的加工型工業(yè)為主，轉(zhuǎn)向新能源、新材料以及高科技通訊等新興行業(yè)。這些新興行業(yè)不僅受到政府的扶持，中遠(yuǎn)期有不錯(cuò)的發(fā)展前景，更重要的是他們往往對(duì)于園區(qū)服務(wù)有較高的營(yíng)建配套要求?！眳晴髡J(rèn)為，另外不同的城市、不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、不同的地段，將促使產(chǎn)業(yè)產(chǎn)差異也較大。企業(yè)在做定位之前，首先要從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上符合政府意愿并且要深入了解政府的期望，將這一區(qū)域的政府期望與區(qū)域條件相結(jié)合。而這期間開發(fā)商也要避免同質(zhì)化的發(fā)生，優(yōu)良的產(chǎn)業(yè)定位會(huì)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的升級(jí)。以華夏幸福基業(yè)為例，它從廊坊起家，當(dāng)時(shí)我們?yōu)樗?guī)劃的是汽車零部件產(chǎn)業(yè)，事實(shí)證明我們的規(guī)劃是正確的，后期影響力也比較大。這源于北京擁有眾多大牌汽車企業(yè)，其汽車零部件供應(yīng)肯定不會(huì)設(shè)在勞動(dòng)力昂貴、土地資源稀缺的大城市核心區(qū)，只能選擇靠近大城市的邊緣區(qū)域以節(jié)約成本。

“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析，重點(diǎn)是要解決空間資源如何配置的問(wèn)題。在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃里重點(diǎn)解決一下控規(guī)、土地政策等問(wèn)題。首先是選址論證，可以說(shuō)選址是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃分析中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。其中之一是交通，交通是否便利直接影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展；之二是土地政策，現(xiàn)在各地政府對(duì)土地實(shí)施了一系列政策，比如有一些是把稅收加在土地里面，有一些是對(duì)就業(yè)有反作用的措施；之三是產(chǎn)業(yè)政策，如果能利用這些產(chǎn)業(yè)政策，使客戶在這個(gè)區(qū)域能夠有興趣來(lái)參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，便能提升終端客戶吸引力，產(chǎn)業(yè)客戶是必須掌握的一點(diǎn)。對(duì)于自身的能力來(lái)講，到底有多大的招商能力、運(yùn)營(yíng)能力、融資能力，是決定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利推進(jìn)的關(guān)鍵。”吳琪表示。

只有清楚了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值，方可把握公司發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位和方向。首先，不動(dòng)產(chǎn)的第一個(gè)核心價(jià)值是使用價(jià)值，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也一樣，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)離不開它具體的產(chǎn)業(yè)客戶的使用價(jià)值。住宅的核心價(jià)值是給居住者提供好的居住價(jià)值，從地段、配套、物業(yè)、戶型、裝修等各個(gè)方面創(chuàng)造好的居住品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也一樣，是給產(chǎn)業(yè)客戶提供優(yōu)質(zhì)的使用價(jià)值，從交通、產(chǎn)業(yè)聚焦、配套設(shè)施、政府政策、建筑功能等各方面提供好的使用價(jià)值。

“作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，研究并明確判斷自己的客戶是誰(shuí)，是什么產(chǎn)業(yè)類型，就像研究住宅的客層一樣，只是會(huì)更加要求明確和精準(zhǔn)。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的跨度和類型特別多，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的要求差異很大，不像住宅有更多的共性和可比性，所以困難更大。然后研究這些產(chǎn)業(yè)的需求和能為他們創(chuàng)造的使用價(jià)值，這樣才能逐步展開產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前期定位、開發(fā)、招租或銷售、后勤管理等流程。”郭琳如此認(rèn)為。

而未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化密切結(jié)合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在由單純的園區(qū)向新城轉(zhuǎn)變，綜合化、社區(qū)化的趨勢(shì)越來(lái)越顯著。

未來(lái)趨勢(shì)將是形成所謂的產(chǎn)業(yè)綜合體，是融合了研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)辦公、高端制造，以及其他綜合型配套服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體。這和我們平時(shí)看到的城市綜合體的概念有點(diǎn)相似，相對(duì)應(yīng)地會(huì)形成一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，為特定的某個(gè)產(chǎn)業(yè)提供更好的生產(chǎn)研發(fā)或服務(wù)的平臺(tái)。

同時(shí)在發(fā)展理念上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也將越來(lái)越多地結(jié)合每一個(gè)時(shí)代或每一個(gè)階段的最前沿理念，如生態(tài)、環(huán)保、智慧、低碳、可持續(xù)發(fā)展等，這些宏觀層面的指導(dǎo)政策、對(duì)產(chǎn)業(yè)扶持的政策等都將迅速而深刻地融入到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中，起到重要的指引作用。

“從產(chǎn)品層面，賦予更高附加值的趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越明顯。”王志強(qiáng)指出，這種附加值有幾個(gè)維度，包括硬件產(chǎn)品上的附加值、配套設(shè)施的附加值以及產(chǎn)品服務(wù)體系上的附加值。即便是很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品未必有過(guò)人之處，但其在軟性附加值上更加精細(xì)，也會(huì)贏得市場(chǎng)青睞。而最重要的則是服務(wù)升級(jí)的趨勢(shì)，這也將成為未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以產(chǎn)業(yè)為核心，以客戶服務(wù)為重點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)商能否在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中的一個(gè)環(huán)節(jié)給予相應(yīng)的扶持和引導(dǎo)十分關(guān)鍵，這無(wú)疑是爭(zhēng)取客戶和市場(chǎng)的殺手锏。