豪宅市場(chǎng) 巋然不動(dòng)

自“8.31大限”以來(lái)，地產(chǎn)調(diào)控浪潮接連不斷。十年來(lái)，政府密集發(fā)文規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控力度甚為少見(jiàn)。

盡管如此，豪宅市場(chǎng)卻依然保持著良好的市場(chǎng)走勢(shì)，其中雖然也曾經(jīng)歷過(guò)銷售放緩的階段，但富裕階層對(duì)于豪宅的趨之若鶩，促使豪宅市場(chǎng)保持良好走勢(shì)。同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商也跟隨著政策走勢(shì)，調(diào)整著自己的豪宅營(yíng)銷策略。

2006年國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策規(guī)定，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。一些開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)這個(gè)被稱為“70/90”的政策，想出了建造“一房?jī)善础苯討粜偷姆ㄗ印?/p>

一位購(gòu)買中關(guān)村某項(xiàng)目的業(yè)主告訴記者，他買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商特意告知，將兩戶型之間的承重墻換做非承重墻，以滿足客戶必要時(shí)收購(gòu)鄰居家、二戶合一戶的潛在需求。高端項(xiàng)目拼接“拼接法”讓開(kāi)發(fā)商規(guī)避政策可以說(shuō)是鉆了一個(gè)空子。

而隨著2013年京版國(guó)五條細(xì)則落地，豪宅的金融杠桿再度發(fā)威。根據(jù)北京住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，京版國(guó)五條細(xì)則發(fā)布一周內(nèi)，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為2845套，日均網(wǎng)簽僅為406套，比3月份下跌37%，二手住宅日均網(wǎng)簽量更是較3月份大跌83.2%。與此形成鮮明對(duì)比的是二環(huán)內(nèi)豪宅市場(chǎng)銷售穩(wěn)定，根據(jù)區(qū)域在售某豪宅銷售人員透露，房貸新政對(duì)項(xiàng)目銷售并沒(méi)有明顯影響，與新政之前相比，近期項(xiàng)目到訪數(shù)量也沒(méi)有明顯變化。據(jù)了解，某豪宅入市以來(lái)，雖然歷經(jīng)市場(chǎng)多次調(diào)控，但始終成交量穩(wěn)定，目前已完成逾70%的銷售。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，高端樓盤有非常明確的購(gòu)買群體，購(gòu)買人群對(duì)樓盤價(jià)格的變化幅度敏感度較弱，因而，這類產(chǎn)品的價(jià)格和成交一般不會(huì)因?yàn)檎哒{(diào)整而出現(xiàn)大的浮動(dòng)。

“事實(shí)上，這正是豪宅成為投資品的原因之一?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示，類似的行情曾在之前的調(diào)控中多次上演。例如，2010年“國(guó)十條”提出“二套房50%首付、1.1倍利率”之后的一個(gè)月內(nèi)，北京4萬(wàn)元/平方米以上公寓成交未見(jiàn)明顯波動(dòng)，均價(jià)甚至逆市反漲。

之所以，豪宅能夠不為政策所動(dòng)，在于豪宅的增值屬性，給予了財(cái)富人群充足的資本安全感和信心，因?yàn)楹勒槐皇袌?chǎng)左右。“在每次的房產(chǎn)調(diào)控中高端市場(chǎng)都表現(xiàn)堅(jiān)挺?？v觀豪宅市場(chǎng)發(fā)展歷程可見(jiàn)，豪宅供給市場(chǎng)受政策影響不大，在種種政策限制之下繼續(xù)發(fā)展?！睎|匯置地投資管理有限公司CEO 劉東指出。2003年“8.31土地政策”之后，2004年豪宅市場(chǎng)出現(xiàn)了供應(yīng)放量的階段，高端產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流。并保持了強(qiáng)勁的走勢(shì)，并使原本就占有優(yōu)勢(shì)地理位置的高端住宅項(xiàng)目資源更加稀缺，價(jià)格不降反升。

“豪宅受新政影響有限，由于豪宅客戶的購(gòu)買力比較強(qiáng)，樓市轉(zhuǎn)寒后雖然也會(huì)受到一定的影響，但波動(dòng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有普通住宅市場(chǎng)劇烈?！睒I(yè)內(nèi)地產(chǎn)人士劉勛表示，目前北京高端項(xiàng)目購(gòu)買者多為長(zhǎng)線投資型業(yè)主。他們的投資趨于理性，不會(huì)受到市場(chǎng)恐慌氣氛左右，對(duì)其持有的房產(chǎn)絕不會(huì)輕易出手。尤其房產(chǎn)并非其投資的唯一途徑，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定回調(diào)，也不會(huì)很快撤出拋盤。豪宅作為一種資產(chǎn)，保值增值性突出，在通脹預(yù)期嚴(yán)重的情況下，對(duì)于豪宅購(gòu)買者是一種非常好的抵御通脹的產(chǎn)品。

顯然，在當(dāng)今的金融背景下保值增值能力較強(qiáng)的高端項(xiàng)目，再度成為頂級(jí)人士的資金避風(fēng)港。調(diào)控也無(wú)從限制得住真正有需求的高端客戶的購(gòu)買。

“北京真正的高端物業(yè)不會(huì)超過(guò)1萬(wàn)套，”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示，“從需求量上來(lái)講，北京的千萬(wàn)級(jí)富豪和億萬(wàn)級(jí)富豪人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)豪宅套數(shù)，一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)不能用本地居民的收入水平來(lái)衡量了。未來(lái)北京乃至上海的豪宅的銷售不成問(wèn)題，高端產(chǎn)品的江湖地位不可代替。”

此外，在需求不變的情況下，高端項(xiàng)目的稀缺價(jià)值還將繼續(xù)發(fā)酵。

據(jù)了解，北京市住建委對(duì)新建商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行管理規(guī)定，“新盤取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能高于該樓盤此前的成交價(jià)，也不能高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格”，否則將“不發(fā)預(yù)售許可證”。這被認(rèn)為是對(duì)北京國(guó)五條細(xì)則中“加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商管理，提高商品房預(yù)售門檻”的北京“限價(jià)令”。而這一政策的實(shí)施將對(duì)高端市場(chǎng)供應(yīng)構(gòu)成致命影響，不僅新盤入市門檻大大提高，已入市項(xiàng)目后期也面臨同樣問(wèn)題。相反，在售豪宅項(xiàng)目則有望獲得巨大的市場(chǎng)空間，尤其是可售房源本已十分稀少的市中心區(qū)域。

從目前二環(huán)內(nèi)高端樓盤供應(yīng)來(lái)看，二環(huán)內(nèi)可供選擇的現(xiàn)房項(xiàng)目為個(gè)位數(shù)，除2012年現(xiàn)房入市的一個(gè)樓盤之外，其余項(xiàng)目均剩個(gè)位數(shù)尾房。“從今后樓市發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，高端樓盤供應(yīng)還將受到進(jìn)一步擠壓，但不能否認(rèn)這一市場(chǎng)仍是樓市最堅(jiān)挺的板塊。”業(yè)內(nèi)人士表示道。

越禁越漲 豪者愈豪

“地產(chǎn)調(diào)控”執(zhí)行十年間，全國(guó)主要城市的豪宅項(xiàng)目并沒(méi)漸趨“絕跡”。相反，豪宅項(xiàng)目的稀缺性引發(fā)投資熱潮，令豪宅項(xiàng)目越禁越漲。此外，土地稀缺與通貨膨脹使得一、二線城市開(kāi)發(fā)商不得不按豪宅標(biāo)準(zhǔn)建造，使豪宅產(chǎn)品越禁越豪。

“別墅用地禁批十年，別墅產(chǎn)品未來(lái)的趨勢(shì)一定是減少的，存量的逐步減少使別墅的升值空間比較大。如老牌別墅項(xiàng)目麗宮單套總價(jià)由最初的1000萬(wàn)元，已經(jīng)賣到如今的4000萬(wàn)～6000萬(wàn)元?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅說(shuō)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年上半年北京別墅市場(chǎng)成交均價(jià)為26198元/平方米，同比去年同期上漲7.5%。

土地稀缺為別墅創(chuàng)造“物以稀為貴”的市場(chǎng)價(jià)值的同時(shí)，也為高端項(xiàng)目提供了創(chuàng)造“被豪宅”市場(chǎng)空間。樓市傳媒董事長(zhǎng)蔡鴻巖分析說(shuō)，近些年土地競(jìng)拍推漲中心城市地價(jià)，2010年限購(gòu)政策之前，北京“地王”風(fēng)起云涌一般出現(xiàn)。這也客觀上逼迫拿地企業(yè)不得不開(kāi)發(fā)豪宅以應(yīng)對(duì)成本高企的壓力?！氨缓勒痹诰┏且咽侨怂仓氖聦?shí)。從現(xiàn)有格局和城市發(fā)展趨勢(shì)上看，北京五環(huán)以內(nèi)區(qū)域都被視為城市中心區(qū)，都具備豪宅供應(yīng)相匹配的需求市場(chǎng)。京城豪宅遍地正在成為人們不得不接受的現(xiàn)實(shí)。

蔡鴻巖表示，北京市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)最具抗跌性早已為業(yè)界所共知。集全國(guó)所有最優(yōu)質(zhì)資源于一個(gè)城市，同時(shí)又是全國(guó)人民奢望向往的目的地，北京近十年來(lái)市區(qū)內(nèi)新建樓盤始終受買家追捧，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。而隨著北京城市的快速擴(kuò)充和功能區(qū)的擴(kuò)大優(yōu)化，原先意義的豪宅區(qū)域，已不再局限于CBD、金融街、中央別墅區(qū)等區(qū)域。只要是市區(qū)以內(nèi)，特別是臨近商務(wù)區(qū)和機(jī)場(chǎng)區(qū)域，都已名正言順地算作了豪宅區(qū)。

如此“魚(yú)龍混雜”的豪宅市場(chǎng)，投資熱度從未消減。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，當(dāng)前豪宅市場(chǎng)活躍主要依靠一次性付款類客戶的支撐。在改善型需求逐步釋放的同時(shí)，已經(jīng)出現(xiàn)針對(duì)高端不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)投資需求回暖。而此前，專門研究高端豪宅的麗茲行市場(chǎng)研究中心也有類似調(diào)查顯示，千萬(wàn)級(jí)豪宅貸款率僅為15%，多選擇全款購(gòu)房，這部分客群的貸款率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均貸款水平。

自2007年至今，高端住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，2007年價(jià)格在2萬(wàn)元/平方米徘徊，2009年已接近3萬(wàn)元/平方米，2010年成交均價(jià)更是突破4萬(wàn)元大關(guān)/平方米，之后一路上漲。2012年1月～5月高端住宅成交均價(jià)達(dá)到50062元/平方米，與2011年相比上漲0.4%。2013年3月份以來(lái)，北京56個(gè)公寓豪宅項(xiàng)目平均報(bào)價(jià)為71630元/平方米，北京公寓豪宅成交中套均總價(jià)1000萬(wàn)元以上的產(chǎn)品占比為39%，套均總價(jià)500萬(wàn)元以下的產(chǎn)品占比為42%，頂級(jí)豪宅與經(jīng)濟(jì)型豪宅同時(shí)受捧，兩類產(chǎn)品共占據(jù)了總體成交量的八成以上。

北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱對(duì)記者說(shuō)，目前我國(guó)的投資環(huán)境一般，投資渠道單一，對(duì)于有大量閑錢的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，如何進(jìn)行資產(chǎn)投資配比至關(guān)重要。股市、基金風(fēng)險(xiǎn)極高，不宜大額投入。房地產(chǎn)市場(chǎng)雖受限購(gòu)限貸影響，交量萎靡不振，投資客離場(chǎng)，但對(duì)于房地產(chǎn)高端住宅而言，其稀缺性更加決定了它的保值性，投資性不言而喻。

張坤昱認(rèn)為，高端住宅需求具有一定持續(xù)穩(wěn)定性，主要是全國(guó)各地的富裕人群進(jìn)京置業(yè)，雖然受限購(gòu)影響，但這個(gè)需求基數(shù)很大，對(duì)高端住宅的需求持續(xù)不斷。這部分人群選購(gòu)高端住宅的原因主要有三個(gè)方面：第一是滿足居住功能，包括一些追求身份象征的首次置業(yè)者；第二是一些為了追求生活品質(zhì)的改善性需求者；第三是為了滿足部分人群的資產(chǎn)配置需求。