如果不是住了將近5年的時間，如果不是為了將來能讓父母到成都也能過上真正的舒居生活，如果不是如此深刻直接地感受到眼下這處76平米的套二戶型住起來是有多逼仄，余洋也不會如此急切地想要在成都的房地產(chǎn)市場上重新覓一處套三的房子。

“65平米能做出緊湊型套三？88平米可以打造舒居套三？”近期猶如雨后春筍般鋪天蓋地的“小三房” 廣告，著實(shí)讓飽受“蝸居”之苦的余洋有些摸不著頭腦，“之前的房子76平米，除去20%的公攤套內(nèi)面積只有60.8平米，近幾年開發(fā)商在戶型打造上都有‘客廳大，臥室小的共性，之前的房子也是不能免俗地將客廳做到了近28平米，剩下的30余平米要由兩間臥室、廚房、衛(wèi)生間、生活陽臺等基礎(chǔ)設(shè)施分?jǐn)?。”回憶起?dāng)初裝修時的光景，余洋更是用“苦不堪言”來形容這段經(jīng)歷，為了讓那兩間加起來還不足20平米的小臥室利用空間最大化，破墻、改線、封陽臺、做柜子……“幾乎是把能經(jīng)歷的裝修流程全部走了一遍?！?/p>

65平米的套三戶型？贈送面積即使能達(dá)到充抵公攤的20%，“這套內(nèi)的65平米又該怎么分？廚衛(wèi)和陽臺怎么也要10平米吧，客廳20平米，剩下的三個臥室均攤每個11平米，放張1.5米的雙人床基本上就放不下其他東西了。”舒居之說從何說起？尚未下手的余洋尚對小三房存如此疑慮，那已經(jīng)收房，著手裝修的“小三房”購房者又將是怎樣的一番光景？

曾經(jīng)讓眾多購房者競相追捧、業(yè)界交口稱贊的“小三房”產(chǎn)品，其無法規(guī)避的后遺癥已是初現(xiàn)端倪了。

可變空間VS小三房：調(diào)控催生的“市場新貴”

也許是數(shù)年來從事房產(chǎn)媒體的“職業(yè)病”，當(dāng)初第一次見到“小三房”產(chǎn)品時，記者總會不由自主地想到前些年同樣是“70、90”的房產(chǎn)調(diào)控政策下應(yīng)運(yùn)而生、且風(fēng)靡一時的“可變空間”。

同為特殊時間背景下的“市場新貴”，或許我們可以把“可變空間”與“小三房”出現(xiàn)背景、產(chǎn)品屬性等多重因素重疊后細(xì)加梳理，更能直觀生動地了解“小三房”這一特殊產(chǎn)品形態(tài)的前世今生。

可變空間：“小三房”的前身名詞解釋

“可變空間”，又稱“偷面積”、“灰空間”，是在規(guī)劃報(bào)批確定項(xiàng)目控制性詳規(guī)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)后，從空中、從地上擴(kuò)張的建筑面積，占用的大多是公共空間?！?/p>

政策背景

2006年，為進(jìn)一步遏制房價的上漲勢頭，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，其第一點(diǎn)中有如此描述：（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉?時期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。

這即是業(yè)界俗稱的“9070新政”，新政出臺不足半年時間，樓市的創(chuàng)新與應(yīng)變在這段時間體現(xiàn)得淋漓盡致。2007年，新建商品房項(xiàng)目中所謂“可變空間”戶型便開始大行其道，尤其是2008-2009年之間，贈送面積的風(fēng)氣在樓市愈演愈烈，得房率超過100%項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)。時至2010年3月1日，《成都市建設(shè)項(xiàng)目容積率計(jì)算規(guī)則》對贈送部分進(jìn)行了較詳細(xì)的規(guī)范，按規(guī)定，可贈送面積遠(yuǎn)比過去的“不超過20%”更少。

權(quán)衡利弊

所謂“可變空間”，最開始的贈送面積主要以陽臺、飄窗為主，慢慢就從室外走進(jìn)了室內(nèi)，設(shè)計(jì)師在可變戶型的贈送上可謂煞費(fèi)苦心。贈送范圍已從贈送景觀陽臺、采光飄窗、入戶花園發(fā)展到贈送地下室、挑高臥室、入戶客廳等空間，形式多樣，手法各異。得房率也水漲船高地從30%～40%一路上揚(yáng)到了100%～150%，甚至更高。

與現(xiàn)下風(fēng)靡市場的“小三房”頗有“異曲同工之妙”的是，大多數(shù)開發(fā)商在做前期設(shè)計(jì)時，都會提出各式各樣贈送的方式，并且研究這些贈送面積如何過規(guī)劃，如何演變成為賣點(diǎn)。一時間，60余平米的套二，80余平米的套三等產(chǎn)品形態(tài)猶如過江之鯽，在房地產(chǎn)市場大行其道。

“這也許就是現(xiàn)下小三房產(chǎn)品的前身了?！彼拇ㄊ∩缈圃荷鐣茖W(xué)研究所副所長胡光偉表示，“可變空間”對于購房者，尤其是剛需的吸引力尤為強(qiáng)大。對于剛需購房者來說，多花幾萬元，即可在功能上多得一個房間，如此性價比著實(shí)誘人。

然而，天下畢竟沒有免費(fèi)的午餐?！斑@樣的產(chǎn)品缺陷也是顯而易見的?！痹啥际蟹课莓a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處某工作人員表示。而這些缺陷，往往在購買后的使用過程中才會體現(xiàn)出來，變成剛需購房者的麻煩。

最明顯的缺陷有兩個。其一，可變空間與“小三房”的某些贈送部分屬于業(yè)主共有，最為常見的一種形式為屋頂?shù)穆杜_，之后又出現(xiàn)底層架空送給二層業(yè)主，這些搭建后的空間，將面臨拆除或罰款的風(fēng)險；樓盤其實(shí)是變相提高了容積率：由于沒有計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，致使實(shí)際建筑容積率大大提高，比如一個社區(qū)的容積率為5.0，如果贈送空間達(dá)到40%，容積率將提高到7.0。這些偷出來的面積，開發(fā)商并不支付土地成本，沒有報(bào)規(guī)、報(bào)建等費(fèi)用，會降低實(shí)際成本。這不僅會導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，還將嚴(yán)重

影響居住的舒適性。

其二，可變空間的改建費(fèi)用往往昂貴，在后期使用過程存在一定的質(zhì)量和安全隱患。比如挑兩層高的客廳，通常情況下面積就是20-30平方米，如果改為躍層，加結(jié)構(gòu)板和樓梯的費(fèi)用往往高達(dá)10萬～15萬元，而裝修公司的施工質(zhì)量難以和正規(guī)土建施工隊(duì)伍相提并論，可能出現(xiàn)漏水、裂紋甚至倒塌的可能。這一“后遺癥”，在現(xiàn)下的“小三房”產(chǎn)品中，甚至體現(xiàn)得更為明確。

小三房：麻煩，從入住后開始名詞解釋

小三房，相對于面積總體較高的“大三房”，是指有三間小型臥室，一般建筑面積在90平米以下，功能實(shí)用，總價相對不高的新興產(chǎn)品形態(tài)。

政策背景

2013年3月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。

限購范圍逐步擴(kuò)張至一線城市的郊區(qū)（市）縣及更多的二、三線城市、二套房貸款首付六成甚至七成、二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率或是同期利率的1.1倍，三套房停止放貸……隨著房產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級加碼，換房成本與二套房購買成本也是水漲船高。

早在4月，本刊就在《單房時代 你準(zhǔn)備好了嗎》一文中明言：在各種房產(chǎn)調(diào)控政策的綜合作用下，買房、賣房、換房的成本都大幅上漲，持有一套房屋將逐漸成為最近5～10年內(nèi)最合理的置業(yè)方式，中國房地產(chǎn)市場的“單房時代”已經(jīng)到來。自持資金少、家庭壓力較大、不堪承受一日千里的換房成本......“單房時代”的換房壓力下，越來越多的剛需購房者為了能達(dá)到置業(yè)一步到位的目的，將“小三房”產(chǎn)品作為了初次置業(yè)的不二首選。

權(quán)衡利弊

不可否認(rèn)的是，僅需要多支出數(shù)萬元便可多出一間房，無論是父母和未來的孩子都能有自己的獨(dú)立空間，“小三房”產(chǎn)品為剛需購房者提供的便利有目共睹。然而，與 “可變空間”類似， “小三房”產(chǎn)品的弊端在收房后也是接踵而至。與當(dāng)初在售樓部看到華麗美觀的樣板間大相徑庭的是，拿到手中的房子，已全然沒有當(dāng)日看到的那般“高端、大氣、上檔次”，購房者不得不請?jiān)O(shè)計(jì)師重新設(shè)計(jì)、砸墻、改線、甚至為了滿足居住功能不得不將兩間小臥室合二為一......林林總總的后續(xù)動作著實(shí)令人頭疼不已。

“原本打算買了這套房子，至少5年內(nèi)省去了換房成本和辦理相關(guān)繁瑣手續(xù)的奔波之苦，現(xiàn)在才剛交房，我們就已經(jīng)開始想著換房了?！币粚Σ攀辗康牧中招》蚱尴蛴浾呷缡潜г?。

這對夫妻購買的這處僅64平米的“小三房”地處成都的西三環(huán)外，當(dāng)初買房參觀樣板間時，兩人沒有注意到開發(fā)商在裝修時大面積采用了落地鏡，顯得使用空間較為充裕，結(jié)果收房后才發(fā)現(xiàn)效果遠(yuǎn)不是那么回事。“我們自己在裝修時不可能用到那么多的落地鏡來裝飾，直到收房時，才體會到這樣的房間再裝修究竟要花多大的氣力?！眱扇藷o奈之下，只有將能動的墻體全部打掉、水電全部換線改完，他們所期盼的那種時下年輕人想要的“自由空間狀態(tài)”，才勉強(qiáng)完成了冰山一角。后期裝修成本高、裝修時間長，夢想和現(xiàn)實(shí)沖突多，是小三房、小兩房不得不面對的問題。

這對八零后的小夫妻還告訴記者，收房后才發(fā)現(xiàn)這套小三房的廚房非常狹窄，想要個L型操作臺，就必須把生活陽臺和廚房打通，原本想要在生活陽臺安放洗衣機(jī)的想法就此化為泡影；而另一處與陽臺聯(lián)通后形成的近9平米房間，除了放置一張1米5的床以外，“連衣柜都只放得下布藝的，要是勉強(qiáng)把木質(zhì)衣柜放進(jìn)來，我這個1米83的大個子就只得從此過著頭頂床沿，腳踩衣柜的生活了。”小林不無辛酸的自嘲。更為悲催的是，這個接近9平米的房間竟然是三個“小臥室”中最大的一個，其中最小的一個僅為5.4平米，這樣的空間就連放置榻榻米都尤顯逼仄，除了當(dāng)嬰兒房、雜物間外確是別無他法。更讓小林頭疼的還有即將到來的麻煩： “如果父母來幫著帶小孩，即使房間勉強(qiáng)足夠，衛(wèi)生間只有一個，非常不方便?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著年末“小三房”交房潮的日益臨近，類似的“后遺癥”發(fā)作將呈愈演愈烈之勢。

“小三房”之四宗罪

時尚簡約、甜蜜溫馨、一步到位滿足全家人的居住夢想......聽著平面、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告等各類媒體在宣傳“小三房”產(chǎn)品時的甜言蜜語；看著傾其所有購得住房、想要從此安居樂業(yè)的剛需們在收房后欲哭無淚、愁眉深鎖的表情，委實(shí)讓人有天壤之別的感覺。

如此反差的始作俑者，是“唯銷售論”主導(dǎo)下的房屋設(shè)計(jì)理念。作為特定市場環(huán)境和政策背景下的產(chǎn)物，很多“小三房”產(chǎn)品顯然難逃設(shè)計(jì)不合理之罪。這一點(diǎn)，孰是孰非，市場業(yè)界自有公議。

一宗罪居住舒適度較低

5平米究竟有多大？最直觀的表述應(yīng)該就是一處能勉強(qiáng)放置馬桶和洗漱臺的衛(wèi)生間而已。衛(wèi)生間也能算是一間臥室嗎？在現(xiàn)下的成都樓市中大行其道的“小三房”戶型中，5平米是作為“臥室”定位的存在。

業(yè)界曾有人用這樣一番不太中聽的言論為“小三房”的戶型設(shè)計(jì)寫下了生動注腳：“同樣大小的布料，原本是要做成一條長褲，但裁縫卻煞費(fèi)苦心地將它做成了三條短褲，到往外賣時卻想賣出兩條長褲的價格和一條長褲的舒適度。最后才發(fā)現(xiàn)，三條短褲始終是三條短褲，即使價格再怎么變化，也達(dá)不到一條合身長褲那般的舒適。”

60余平米的面積，不管你再怎樣包裝和打造，它始終只有60余平米的面積，做成套一能達(dá)到現(xiàn)代都市的舒居標(biāo)準(zhǔn)，做成套二還能說是緊湊經(jīng)濟(jì)型小戶，做成套三就基本上是為了炒作項(xiàng)目，拉近與剛需距離的手段了。

二宗罪基礎(chǔ)配套大都不完善

曾經(jīng)有幸在8：30～9：00這一時間段在東大街的一處號稱“五星級甲級寫字樓”中，體驗(yàn)了一把排隊(duì)15分鐘才能上電梯的感受，當(dāng)時的情境歷歷在目：人聲鼎沸、接踵摩肩的“侯梯大廳”里，看著或大牌、或大眾的白領(lǐng)們手持豆?jié){油條、牛奶包子等形狀各異，氣味迥然的早餐排隊(duì)等候上電梯，套用星爺?shù)囊痪湓挘骸皥雒婧纹鋲延^?！?/p>

究其根本：需求旺盛，供給太少。說白了就是人多梯少，“小三房”的資源配置又何嘗不是這樣。有些項(xiàng)目甚至能做到兩梯六戶、三梯八戶。試想，一棟33層的住宅，如果5樓以上的住戶均有在上班時間搭乘電梯的需求，按兩梯六戶、每戶三人計(jì)算，上班高峰期將有504人跟你爭搶這寶貴的一席之地，按每部電梯最多搭載10人，每次上下樓需要2分鐘計(jì)算，你在等候電梯的時間極有可能超過20分鐘。長期以往，睡眠少了是小事，經(jīng)常遲到產(chǎn)生的不良后果卻是無法估量的了。

三宗罪遷入戶口受到限制

隨機(jī)采訪的近30位剛需購房者中，超過九成的購房者之所以會選擇“小三房”，其根本原因是想給老家的父母、未來的孩子留下獨(dú)立的居住空間，讓辛苦了大半輩子的父母老有所依，孩子們能在更為廣闊的天地中自由發(fā)展、茁壯成長。然而，坐享天倫之樂的同時，絕大多數(shù)的剛需卻忽略了一個至關(guān)重要的問題——購房入戶。

根據(jù)成都市的現(xiàn)行購房入戶政策，凡在成都市購買商品房（含二手房）面積在70平方米以上的市外人員，可申請本人、配偶、未成年子女的常住戶口，但遷入人員人均住房建筑面積不低于上年度我市城鎮(zhèn)家庭人均住房建筑面積（27.89平方米/人）水平。即70平米以下的商品房（含二手房）只能遷入一人的戶口而已。

即使是“小三房”產(chǎn)品暫時滿足了全家人的居住需求，然而70平米的購房門檻，令眾多的“小三房”業(yè)主想讓孩子享受到更為權(quán)威優(yōu)良的教育，想讓父母享受到周到優(yōu)質(zhì)醫(yī)療服務(wù)的念想，成了可望而不可即的鏡花水月。

四宗罪裝修手續(xù)繁多 成本居高不下

根據(jù)2011年10月1日起正式施行《成都市房屋使用安全管理?xiàng)l例》中明文規(guī)定：實(shí)施房屋裝修、改造和維修加固的，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政管理部門備案，并保證原有的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全，不得擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)，不得危及毗鄰房屋的使用安全。確需拆改房屋結(jié)構(gòu)、增加夾層，以及其他可能危及房屋整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全的行為，應(yīng)向房產(chǎn)行政管理部門提出書面申請，取得《房屋結(jié)構(gòu)安全批準(zhǔn)書》，違反該規(guī)定的，住宅可處三千以上一萬以下罰款。

“小三房”收房后務(wù)必要“大動干戈”的情況幾乎已是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。重金聘請的設(shè)計(jì)師幾乎需要將室內(nèi)布局重新設(shè)計(jì)，破墻改線，手工衣柜的制作......“小三房”的室內(nèi)裝修，哪一樣不是價值不菲。有過裝修經(jīng)驗(yàn)的購房者一定會對裝修過程中“日出斗金”的流水賬記憶猶新，更何況是這樣一套甚至需要重新設(shè)計(jì)布局的小三房。

正在裝修新房的小林告訴記者，剛開始預(yù)計(jì)8萬將新房裝修出來，“現(xiàn)在甚至連做柜子的木料等材料都還沒有買就已經(jīng)花去了近7萬元，光是改線改水電就花了兩萬余元?！币晃谎b修現(xiàn)場的潘姓負(fù)責(zé)人告訴記者，如果是同樣面積的套一小戶型，同樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)，“小三房” 的裝修成本比套一戶型高出了一倍有余。

專家支招 剛需選“小三房”有訣竅

盡管“小三房”后遺癥風(fēng)險頗多，但也有一些“小三房”產(chǎn)品是值得消費(fèi)者選購和考慮的。作為市場的又一創(chuàng)新產(chǎn)品，剛需人群的首選置業(yè)類型，“小三房”還是有自己靈活多樣、可塑性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)。隨著竟?fàn)幖觿。_發(fā)商也紛紛給小三房增加不同的設(shè)計(jì)元素，例如增加了入戶花園、或者贈送面積較大的陽臺等，給有限的空間增加了不少附加值，增加了居住的舒適度。

而面對市場上魚目混雜、種類繁多的“小三房”產(chǎn)品，不免讓剛需購房者感覺有些“亂花漸欲迷人眼”的不知所措。一些形形色色的，并不是成熟有價值的居住產(chǎn)品，僅停留在華而不實(shí)的概念包裝上，空有房間卻毫無實(shí)用性。

在此，業(yè)界專家們給想要購買小三房的剛需們支招，在購買小三房產(chǎn)品時務(wù)必注意幾大訣竅：

訣竅一：戶型要方正 客廳開間不得小于3.5米

空間怎么才合理，怎么選才不至于使用過程中覺得浪費(fèi)？專業(yè)人士認(rèn)為，挑選小三房要特別注意看客廳開間的寬度，一般情況下，為了把三間房的面積做大，開發(fā)商往往會縮減客廳的面積，使客廳開間變窄，過窄的客廳就只能量身訂造家具，給業(yè)主增添不少麻煩。一般來說，客廳的開間最少要達(dá)到3.5米，主臥室最小也不得小于12個平方米，客房以及書房最好也能達(dá)到8個平方米左右。

無論是樣板間還是清水房，選小三房，就看最小的房間。戶型最好方正，大小以能放得下兒童床為標(biāo)準(zhǔn)。不少購房者并不計(jì)較作為書房的小房面積，但其實(shí)對于一家三口來說，建議小房還是能擺下一張床的位置為好，以增加小房的多功能用途。

訣竅二：房型緊湊 南北通透是首選

房型要緊湊，過道、陽臺等面積控制合理，客廳的進(jìn)深不宜太小，一切從實(shí)際需要出發(fā)，避免無謂的面積浪費(fèi)。從市場上的產(chǎn)品面積段來看，小三房普遍集中在90平方米以下的區(qū)間段，戶型有的是“2+1”戶型，有些是三房設(shè)計(jì)，但普遍表現(xiàn)為戶型十分緊湊，相對于大三房來說，其每個房間和客廳都顯得相對袖珍一些，但是可以實(shí)現(xiàn)主人房、兒童房和多功能房的功能，部分高實(shí)用率戶型還可以做到兩個洗手間。因此，對于三口之家來說，能夠滿足基本的日常需求就足夠了。

此外，挑選戶型時南北通透很重要，有良好的通風(fēng)條件，居住起來會舒適很多。

訣竅三：采光很重要 明廚明衛(wèi)最相宜

除了南北通透外，采光也是“小三房”戶型選擇中的重中之重。市面上有一些小三房戶型做不到南北通透，但一定要保證廚房和衛(wèi)生間容易產(chǎn)生氣味的區(qū)域有窗戶。

訣竅四：不要輕信樣板間 實(shí)地測量是王道

購買“小三房”尤其不能一味輕信置業(yè)顧問的表述及樣板間的華麗，一定要親身前往現(xiàn)樓實(shí)地踏勘。“小三房”從在設(shè)計(jì)伊始，便將每一個功能區(qū)間縮小至最低限度，購房者最好能拿著皮尺到現(xiàn)場量度清楚，實(shí)地廚、衛(wèi)、廳、房是否適合使用，購房時應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況量體裁衣地選擇“小三房”產(chǎn)品。