作者簡(jiǎn)介：王昶迪（1989.12-），女，漢，江西九江，中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院，碩士研究生在讀，民商法方向。

摘要：由于《物權(quán)法》第101 條中關(guān)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的規(guī)定比較概括，導(dǎo)致在實(shí)踐使用中存在著一定的爭(zhēng)議。在這種情況下，我們可以從解釋論的角度，通過(guò)比較法和規(guī)范意旨的分析，明確《物權(quán)法》第101 條按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適用、行使和相關(guān)的權(quán)利沖突等具體問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：《物權(quán)法》第101 條； 解釋論；按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

1.按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的適用

《物權(quán)法》第101 條規(guī)定： “按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額?！钡?，在具體適用和操作層面來(lái)講，條文的規(guī)定并不明確，有待于進(jìn)一步加以解釋。

1.1如何解釋“同等條件”？

因?yàn)樵趯?shí)踐中不存在絕對(duì)等同的條件，因此其他國(guó)家民法典大多都是采用更加切合實(shí)際的相對(duì)等同標(biāo)準(zhǔn)，筆者認(rèn)為這種方法值得借鑒。下面根據(jù)實(shí)踐，參酌外國(guó)民法典的規(guī)定，闡述“同等條件”的含義。

（一） 主條件。筆者認(rèn)為，主價(jià)格是同等條件中最為基本，最為核心的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)將其視為主條件。如果出賣(mài)人將其他標(biāo)的連同與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有關(guān)的標(biāo)的一起出賣(mài)，數(shù)量和計(jì)算應(yīng)該如何計(jì)算呢？此種情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)該根據(jù)物之整體效用的結(jié)合程度來(lái)確定權(quán)利人的購(gòu)買(mǎi)是否符合“同等條件”?！兜聡?guó)民法典》第467 條規(guī)定在可分離的標(biāo)的中，權(quán)利人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)僅限于有關(guān)的標(biāo)的；但如果是不可分離的物品，出賣(mài)人可請(qǐng)求將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)擴(kuò)大到適用于全部物。

（二）從條件。從條件一般包括價(jià)款的支付、擔(dān)保和從給付或其他支付條件。就價(jià)款的支付方式來(lái)說(shuō)，除非出賣(mài)人與第三人約定延期付款，否則優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人不得主張延期付款，并不得晚于第三人付款。如果出賣(mài)人出于對(duì)第三人人身性的信任關(guān)系，約定允許第三人延期支付價(jià)款，權(quán)利人也不能當(dāng)然享受這種優(yōu)待。參考《德國(guó)民法典》第468條的規(guī)定，只有在權(quán)利人為延期支付的金額提供了擔(dān)保的前提或者是以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之標(biāo)的，為延期支付設(shè)定了抵押的情況下才可以請(qǐng)求延期付款。

另外，擔(dān)保、從給付也屬于“同等條件”的內(nèi)容，根據(jù)“同等條件”的要求，如果第三人為價(jià)款的支付設(shè)定了擔(dān)?；蛘呤秦?fù)有履行從給付的義務(wù)，權(quán)利人也應(yīng)設(shè)定相應(yīng)的擔(dān)?；蚴锹男邢鄳?yīng)的從給付義務(wù)。由于從給付義務(wù)并不是合同的主要內(nèi)容，因而只要能通過(guò)其他方式的方式滿(mǎn)足合同的要求，例如通過(guò)代為履行或是轉(zhuǎn)化為金錢(qián)支付履行這種從給付義務(wù)，便應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為滿(mǎn)足“同等條件”。

1.2共有人之間出賣(mài)共有份額，其他共有人能否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

按照文義解釋?zhuān)段餀?quán)法》第101 條并沒(méi)有將這種情況下其他共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)排除在按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度適用的范圍之外，從這點(diǎn)來(lái)看，法律并不排除共有人在這種情形下取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，似乎是可以認(rèn)為共有人之間出賣(mài)共有份額，其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。

而筆者并不認(rèn)同這種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為《民法通則》第 78 條第 3 款和《物權(quán)法》第 101 條在解釋上應(yīng)該加以適當(dāng)限縮，將共有人之間相互買(mǎi)賣(mài)共有份額的情況排除在外。理由有二：

首先，按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的重要目的在于防止共有關(guān)系的復(fù)雜化，簡(jiǎn)化共有人內(nèi)部關(guān)系。共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額，并不會(huì)導(dǎo)致第三人進(jìn)入共有關(guān)系，法律并沒(méi)有規(guī)定其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的必要。也就是說(shuō)，由于共有人之間相互出賣(mài)共有份額并不會(huì)導(dǎo)致共有人內(nèi)部關(guān)系的復(fù)雜化，這種認(rèn)為共有人之間出賣(mài)共有份額其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的解釋并不符合制度的規(guī)范意旨，因而在這種情況下不產(chǎn)生按份共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

其次，從比較法上來(lái)看，《法國(guó)民法典》第815—14 條、《意大利民法典》第732 條、《瑞士民法典》第 682 條、《日本民法典》第 905 條、《澳門(mén)民法典》第 1308 條還有很多其他國(guó)家的民法都將這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)限定在共同繼承人或共有人向第三人即非共同繼承人和共有人以外的人出賣(mài)份額的情形下。筆者認(rèn)為，我國(guó)對(duì)于《物權(quán)法》第101 條進(jìn)行解釋時(shí)，也應(yīng)該根據(jù)我們的立法意旨，參酌其他國(guó)家民法的規(guī)定，將共有人之間相互買(mǎi)賣(mài)共有份額的情況排除在外。

2.按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突

2.1按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)部沖突

當(dāng)按份共有人向第三人出賣(mài)其共有份額時(shí)，數(shù)個(gè)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的按份共有人之間便產(chǎn)生了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突，各國(guó)關(guān)于按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)內(nèi)部沖突的規(guī)定不一，我國(guó)《民事執(zhí)行拍賣(mài)規(guī)定》采用由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人抽簽確定的方法。《中華人民共和國(guó)公司法》第72條第3款規(guī)定，兩個(gè)以上股東主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買(mǎi)比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的出資比例行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但是，對(duì)于按份共有人之間的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，物權(quán)法沒(méi)有明確規(guī)定。

筆者認(rèn)為，并不真正存在共有人之間優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突。依前述的分析，對(duì)于《物權(quán)法》第101 條進(jìn)行解釋時(shí)，應(yīng)該加以適當(dāng)限縮，將共有人之間相互買(mǎi)賣(mài)共有份額的情況排除在外。因此，在此情形下不產(chǎn)生按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.2按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的外部沖突

所謂外部沖突，即按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有關(guān)系以外的第三人所享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間的沖突，主要體現(xiàn)為按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與房屋承租人之間的沖突。據(jù)此，筆者結(jié)合物權(quán)法和合同法的相關(guān)規(guī)定，分析按份共有人與房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的解決之道。

第一種情形，按份共有人出賣(mài)共有房屋的份額，而非房屋整體時(shí)，該房屋的按份所有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否沖突的問(wèn)題。筆者認(rèn)為這種情況應(yīng)適用《合同法》第230 條的規(guī)定，房屋承租人此時(shí)不應(yīng)該享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。理由是此時(shí)房屋的所有權(quán)并不一定發(fā)生變化，只是共有人發(fā)生了變化，承租人的居住權(quán)并沒(méi)有因此遭到破壞，其利益不需要規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)特別保護(hù)。因此，筆者認(rèn)為在這種情況下，不存在與按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間的沖突，因?yàn)榇藭r(shí)根本不產(chǎn)生房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二種情形，按份共有人并非出賣(mài)其共有份額，而是出賣(mài)其共有房屋時(shí)，該房屋的按份所有人與承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否沖突的問(wèn)題。在此情形下，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，理由有二：

其一，從立法目的來(lái)看，規(guī)定按份共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的一個(gè)重要目的就是防止共有關(guān)系的復(fù)雜化，簡(jiǎn)化共有關(guān)系。只有認(rèn)定按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，才能保持共有人之間的緊密關(guān)系，防止因承租人加入而導(dǎo)致共有關(guān)系復(fù)雜化，符合簡(jiǎn)化共有關(guān)系的立法目的。而法律規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的目的，則在于為承租人提供穩(wěn)定的住處，避免房屋所有人的變更影響承租人的居住利益。而僅僅是房屋一定比例所有權(quán)的變動(dòng)，并不會(huì)影響承租人的居住利益，因而沒(méi)必要使承租人優(yōu)先于共有人實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

其二，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原理，基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也應(yīng)該優(yōu)先于基于債權(quán)關(guān)系產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；從時(shí)間上看，共有的關(guān)系發(fā)生在先，而租賃的關(guān)系發(fā)生在后，發(fā)生在先的共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也應(yīng)優(yōu)先于發(fā)生在后的承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。綜上，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（作者單位：中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院）

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