劉楊
經多年奮斗,不知名房企當代置業(yè)“鯉魚跳龍門”——于7月12日成功在香港上市(股票代碼為01107. HK)。據招股材料顯示,招股價最終定價為下限1.49港元,凈籌5.454億港元。由于募資額較少,被業(yè)內稱為“迷你版”IPO。
但上市后股價表現不盡如人意,首日掛牌即跌穿招股價,上市一個月來,其股價依舊在發(fā)行價左右徘徊。當代置業(yè)上市之后,所募集的絕大部分資金將用于獲取土地,今后發(fā)展的主要方向仍是綠色科技產品。但業(yè)內人士認為,企業(yè)所打出的“理念牌”與市場、消費者之間存在著一定偏差,企業(yè)的綜合實力也有待進一步提高。
“拿地是第一要務”
作為一家經歷了樓市“黃金十年”并發(fā)展了十多年的房企,當代置業(yè)近幾年的合約銷售額仍在30億元以下,在上市地產軍營中屬第三陣營。其土地儲備過少也一直被人詬病,招股書顯示,截至 3月 31日,當代置業(yè)土地儲備 223. 5萬平米。
赴港上市讓當代置業(yè)拾得了再次出發(fā)的資本。當代置業(yè)副總裁張鵬向記者明確表示,今年會繼續(xù)補充土地,此次上市集資所得的絕大部分將用于獲取土地,主要還是在已經進駐的二、三線城市中補充。
據記者了解,上市至今,當代已召開過十余次拿地研討會。“拿地是第一要務,目前已經全部動員,目標是在下半年至少取得兩塊土地,中南區(qū)域一塊,華北區(qū)域一塊。公司負責拿地的經營開發(fā)部門,最近也在全國各地頻繁考察?!睆堸i告訴記者。
據媒體報道,在當代置業(yè)的IPO推介會上,其執(zhí)行董事、首席執(zhí)行官兼首席經濟官鐘天降也表示,公司于內地有效覆蓋北京、太原、長沙、南昌、九江及仙桃6個城市的中高端市場,短期內仍會以這6個城市為主,有合適機會時會選擇性進入其他城市,如上海等。
對此,北京中原市場總監(jiān)張大偉分析,對于規(guī)模并不算太大的房企而言,在一線城市拿地難度確實非常大,而在二、三線城市投資,競爭壓力則會較小,如果是繼續(xù)加碼已有項目的城市,在拿地方面也會有所便利。張大偉同時強調,二、三線城市房企利潤率普遍較低,“不過也因具體的執(zhí)行情況,因人而異。”
實際上,在土地價格高漲、政策風險高企的情況下,拿地風險也是必須考慮的因素。
張鵬認為,最穩(wěn)妥的模式是依托現有項目來獲取土地。“簡而言之,就是在已有項目的開發(fā)地,并且有成功經驗的區(qū)域獲取土地。由于直接可以進行產品和團隊復制,至少可以減少人員風險和經營風險。”
綠色難突圍
業(yè)內普遍的印象是,當代置業(yè)區(qū)別與其他房企的最大特征,就是其綠色節(jié)能的產品技術。據當代置業(yè)方面提供的數據顯示,其擁有100多項綠色節(jié)能技術專利。在其發(fā)展版圖中,今后幾年的業(yè)績年增幅擬定在30%,這其中不僅有自身獲取土地出售項目的收益,還包括合作開發(fā)以及代建和輸出綠色節(jié)能舒適技術管理。
但業(yè)內人士認為,其綠色節(jié)能技術與當前市場的匹配度稍低。企業(yè)所打出的“理念牌”與市場、消費者之間存在著一定偏差,企業(yè)的綜合實力也有待進一步提高。
目前,人們對健康、空氣、恒溫恒濕等各方面有了更多關注,可是就當前市場環(huán)境而言,建筑本身的綠色節(jié)能更多時候只是一個附加值?!敖^大多數購房者買房還是更加注重地段、配套、環(huán)境這些外在因素?!睆埓髠フf。
中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉也認為,當代在一線城市拿地能力弱,主要布局在二三線城市,但對綠色概念接受度較強、支付能力強的人群主要集中在一線城市。“從發(fā)展戰(zhàn)略方面來看,企業(yè)主打綠色科技,與當前市場的匹配度稍低。一定程度上可以說企業(yè)所提出的理念有所超前,這會造成企業(yè)在營銷、研發(fā)等方面支付更高的成本,同時產品的可復制性不強?!?/p>
同樣在二、三線城市耕耘多年的陽光100常務副總裁范小沖也表示,借助科技優(yōu)勢,當代或可在與地方政府的拿地博弈中占有一定先機,因為地方政府更愿意引進這樣的科技企業(yè)。可是,過于依賴土地財政的地方政府也不會就此輕易讓利,“能否將科技優(yōu)勢轉化為競爭優(yōu)勢才是當代發(fā)展的關鍵?!?/p>
值得注意的是,這些年來綠色節(jié)能建筑越來越被重視,而限購限貸也加劇了房地產市場產品品質的競爭優(yōu)勢,或許這正是當代節(jié)能的機會所在。
在張鵬看來,當代相信憑借自己的建筑節(jié)能技術和多元的產品組合,最終能夠實現傾注于舒適節(jié)能的科技建筑、生活方式和綠色家園的愿景。上市將有助于擴大公司規(guī)模,加快產品周轉率。