趙荻

摘要：房地產(chǎn)公司融資是房地產(chǎn)公司開展項目開發(fā)的重要保證，而房地產(chǎn)公司融資的風險是其客觀存在的。本文從房地產(chǎn)公司融資的特點入手，對房地產(chǎn)公司融資過程中的風險識別、風險評估和風險控制進行了探討。

關鍵詞：房地產(chǎn)；融資；風險控制

進入21世紀以來，隨著我國融入全球經(jīng)濟的步伐加快，我國經(jīng)濟取得了快速發(fā)展，投資額度大幅增加，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資步伐加快，但和我國GDP增長速度以及城市化快速發(fā)展的進程相比，房地產(chǎn)公司資金供給和資金需求不相配合，造成房地產(chǎn)公司資金來源渠道較為單一。為解決房地產(chǎn)公司的“資金瓶頸”，需要采用吸收社會資金，多途徑融資的多元化投資的方式，來加快我國房地產(chǎn)公司投資的步伐，但與此同時，也不可避免的帶來了一定的風險?；诖?，本文對房地產(chǎn)公司融資的風險與控制進行了探討。

一、工程項目融資管理

從定義上來看，融資是指從自身經(jīng)營狀況和資金運用狀況角度出發(fā)，根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營戰(zhàn)略的發(fā)展需要，經(jīng)過科學的測算資金的需要量，并按照一定的渠道采用一定的方式來進行資金的組織的過程，其主要是保障企業(yè)經(jīng)營所需資金的一種行為。融資過程包括了融資渠道、方式和數(shù)量結構等問題，現(xiàn)代融資行為拓展了傳統(tǒng)的融資概念，其不但包括了實體有形資本的融通，也包括了虛擬無形資本的融通。融資過程是一種社會資源的重新配置過程，和投資關系密切，投資行為直接決定了融資的過程，所以說，沒有投資的需求也就沒有融資的需求。同時，投資主體的財務狀況、行業(yè)背景以及投資項目預期風險和現(xiàn)金流量情況都決定了企業(yè)的融資數(shù)量、結構和方式等等。融資的過程也直接決定了投資的過程，一般來說，投資者無法籌集足夠數(shù)量的資金，那么相應的投資量以及投資結構等也將發(fā)生變化。從以上論述可以看出，投資活動和融資活動是一個整體的活動，從這個角度看，投資和融資活動也可以稱為投融資。

二、房地產(chǎn)公司融資風險管理的特點

1、以風險的識別為融資結構依據(jù)

房地產(chǎn)公司的融資是根據(jù)項目的實際狀況進行定位的一種結構性融資，重點是融資結構的確定。成功的房地產(chǎn)公司需要項目的各參與方進行合理的風險分配。但首先需要對項目的風險進行識別，進而確定項目風險管理的目標，為項目風險控制提供重要的參考途徑，以實現(xiàn)企業(yè)在風險分擔情況下合理的融資結構的確定。

2、以項目當事人為風險分擔主體

房地產(chǎn)公司管理重點還是需要人去完成，項目的風險更是需要人的參與，通過建立合同管理的形式，來對風險環(huán)節(jié)以及風險管理人進行約束，進而保證項目融資結構的穩(wěn)定。在此基礎上，需要對項目各個風險因素進行分析，需要考慮到項目建設中各個參與人以及貸款人進行風險分擔。成功的房地產(chǎn)公司的融資結構需要各參與方來進行風險責任的共同承擔，一旦房地產(chǎn)公司融資結構確立以后，需要各方對可能發(fā)生的風險進行提前預計并進行承擔準備。

3、以合同作為風險處置手段

對房地產(chǎn)公司融資的的風險識別和管理以后，落實環(huán)節(jié)是進行風險的處置。在房地產(chǎn)公司融資中，對各個風險進行具體化后，需要通過合同的形式來對房地產(chǎn)公司風險進行量化，同時通過合同的形式來確定各個項目參與人的風險承擔容量，以及以何種形式來承擔項目合同、融資合同，并作為風險處理來在項目周期中進行貫穿，并確保彼此相互銜接，進而實現(xiàn)風險規(guī)避的目的。

三、房地產(chǎn)公司融資與風險管理

1、風險識別

風險管理的基礎環(huán)節(jié)是風險識別，對于房地產(chǎn)公司融資的風險識別因依據(jù)標準不同而存在著差異。首先是項目融資的利率風險，是指項目在經(jīng)營過程中，由于利率變動直接或間接地造成項目價值降低或收益受到的損失。房地產(chǎn)建設項目通常是采用銀團或集團貸款的融資形式，而項目的建設周期一般較長，在此期間沒有收入，項目的總利息數(shù)將有可能占整個項目融資費用的大部分，而項目的實施方一旦付息有困難，所產(chǎn)生的后果多半會是項目完成的延誤，這將會對貸款方的資金回報產(chǎn)生直接的影響。財務風險是指在一定的成本下維持產(chǎn)品質量下，市場上可能帶來的價格波動風險。完工風險，項目的融資完成和工程完工存在本質的區(qū)別，不僅僅是按照項目計劃去進行項目實施完成，而是要在項目完成后達到項目預期的生產(chǎn)能力。因此，完工風險還包括了技術等原因而導致的項目建設期延長，以及項目未到達預期的經(jīng)濟技術指標等等。

2、風險評估

項目融資風險管理是復雜的系統(tǒng)，存在很多定性和定量的因素可以去對項目進行效果評價。而這些因素多是相互影響和相互作用的，這些影響是導致項目變化的重要因素。為了進行科學的項目融資風險管理，不能僅僅只依靠定性分析的手段，還需要通過復雜的定量方法進行項目融資風險評價模型，通過系統(tǒng)分析的方法來進行了解，進而客觀分析出項目融資風險水平。由于定性評估具有較強的針對性，一般根據(jù)房地產(chǎn)公司實際來加以使用。而定量分析法師利用數(shù)學模型對經(jīng)濟指標中的利率風險、財務風險等進行定量評估。定量分析分為經(jīng)濟法和非經(jīng)濟法。經(jīng)濟法是利用現(xiàn)金流量模型求出項目的財務凈現(xiàn)值（NVP），進而進行風險評估。其次，要對項目融資期間現(xiàn)金流量進行客觀計量，進而為融資決策提供風險評估數(shù)據(jù)準備。此時主要選取了累計債務覆蓋率和項目債務承受比率兩個風險評價指標（財務指標）對風險進行評價與衡量。非經(jīng)濟法主要有模糊評價法。模糊評價體系分為初級和多級評價體系，初級是根據(jù)各風險因素等級進行分類評價，其向量評價結果為Bk。多級評價體系是將初級評價體系的結果進行歸一化處理，并組成合成矩陣，再進行評價向量的計算，并進行逐級評價，最終形成在評價集合基礎上的隸屬度矩陣的模型。在進行判斷時，要遵循加權平均和最大隸屬度原則對評價體系的結果進行最終的判斷。

四、房地產(chǎn)公司融資風險控制

融資風險的控制是在對融資風險進行識別的基礎上，對風險進行事前預測，進而通過一定的控制手段，來降低房地產(chǎn)公司風險的發(fā)生以及發(fā)生的損失概率。項目融資風險包括了可控和不可控兩方面的因素。可控風險因素，可以通過組織實施和協(xié)調(diào)的方式進行控制。而對于不可控因素，比如市場需求等導致等系統(tǒng)風險，由于難以避免，因此可以采用風險分散或者風險轉移措施來降低風險。

風險控制是處置風險的最重要工具，風險損失控制比其他風險控制工具更為有效。主動預防可能要比風險發(fā)生后進行風險轉嫁等采取的措施更為有效和有意義。從全面角度出發(fā)，損失控制要優(yōu)于轉嫁風險。從風險轉嫁的角度出發(fā)，風險轉嫁不是風險消失，而只是將風險從一個地方轉嫁到另外一個地方，并沒有減少風險的整體，U型瓶效應突出。例如：對項目開展保險就是一種風險轉嫁措施，是通過對項目發(fā)生損失后進行的財務補償，對于風險控制而言，風險轉嫁是一種被動的風險承擔措施。而風險控制雖然不能對風險進行完全的消除，但作為一種積極主動的風險防范手段，其對風險防范的措施非常有效。與風險轉嫁和風險控制相對應的還有一種風險管理工具，即損失融資方式，這種風險控制方式不是對風險進行轉移，而是自留風險損失以及因此而發(fā)生的損失后果。風險自留和風險處置不同的是，風險自留并不能起到風險控制的作用，它不是以對風險的積極主動防范為目的，而是明確知道項目風險后進行主動的風險損失承擔，并接受因此而產(chǎn)生的不利后果，是一種主動的計劃和準備活動，風險自留情況下發(fā)生的風險都是企業(yè)通過自我資金承擔的。

對待不同的項目風險，在進行項目融資中，要積極采用不同的措施進行控制和規(guī)避可能發(fā)生的風險，進而達到風險控制和規(guī)避的效果。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要建立融資戰(zhàn)略，建立多層次的融資渠道。如創(chuàng)業(yè)期從擔保公司獲取創(chuàng)業(yè)啟動資金，成長期可以通過銀行借款來取得拓展業(yè)務發(fā)展所需資金，成熟期甚至可以引入風險基金或上市融資等等。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)民間融資渠道，目前國家正通過多種政策形式為民間借貸行為松綁。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該充分運用國家的金融政策和對民間資本合法化的有利政策空間，改變過去房地產(chǎn)企業(yè)只能通過銀行融資或等待機會上市融資的狹隘融資觀念，應該把民間借貸陽光化、規(guī)范化，拿到地面上來。通過拓展工作思路，努力拓寬融資渠道，不斷壯大房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力。

總之，房地產(chǎn)公司融資風險是客觀存在的，需要企業(yè)正確認識其風險來源，并采用有效方法加以規(guī)避，不斷提高企業(yè)項目融資的效率，降低企業(yè)融資風險，提高企業(yè)風險管理水平。

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