于洋

“大力發(fā)展新興CBD的地方政府應(yīng)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)寫字樓的實(shí)際需求而調(diào)整甚至?xí)壕徠鋵懽謽峭恋毓?yīng)，同時(shí)加速在這些新興區(qū)域建設(shè)及完善各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，并提供鼓勵(lì)政策來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)駐?！?/p>

2013年4月25日，世邦魏理仕青島分，公司召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上世邦魏理仕發(fā)布了《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》，以十四個(gè)主要一二線城市的數(shù)據(jù)為樣本，探討未來(lái)四年寫字樓的供需情況。

據(jù)世邦魏理仕研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在未來(lái)四年，如果所有項(xiàng)目如期交付，這十四個(gè)城市的寫字樓總量將增加4.080萬(wàn)平方米，增幅達(dá)80%。當(dāng)然，由于普遍存在的工程滯后現(xiàn)象，寫字樓在未來(lái)四年的實(shí)際供應(yīng)未必如上述數(shù)據(jù)顯示一般嚴(yán)峻。然而各大城市是否有足夠的需求來(lái)吸納未來(lái)的供給也有不同的解答。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉評(píng)論道：“從未來(lái)四年的供需關(guān)系上看，北京辦公樓供應(yīng)不足的情況將持續(xù)，上海、廣州及杭州的供需關(guān)系則相對(duì)平衡，而像天津、沈陽(yáng)和重慶市場(chǎng)在未來(lái)幾年將出現(xiàn)供過(guò)于求的情況?！?/p>

相對(duì)于北京、上海、廣州等成熟的市場(chǎng)，大多二線城市政府為刺激財(cái)政收入，大力發(fā)展新CBD并在這些城市新興區(qū)域推出大量的土地發(fā)展商業(yè)物業(yè)。據(jù)世邦魏理仕收集的數(shù)據(jù)顯示，在未來(lái)四年的所有新增供應(yīng)當(dāng)中，約有52%是來(lái)自于城市的新興區(qū)域，而這個(gè)比例在天津則達(dá)到了72.9%。在這些新興區(qū)域，商業(yè)氛圍還有待提升，各項(xiàng)公共生活配套設(shè)施也往往不到位，而基礎(chǔ)設(shè)施如公交、地鐵等仍需相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。

世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛表示，實(shí)際上，在中國(guó)的許多大城市中，寫字樓市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)并非是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而帶來(lái)的需求所推動(dòng)，很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的政策引導(dǎo)所致。對(duì)此，她建議道，“大力發(fā)展新興CBD的地方政府應(yīng)根據(jù)未來(lái)市場(chǎng)對(duì)寫字樓的實(shí)際需求而調(diào)整甚至?xí)壕徠鋵懽謽峭恋毓?yīng)，同時(shí)加速在這些新興區(qū)域建設(shè)及完善各項(xiàng)基礎(chǔ)配套設(shè)施，并提供鼓勵(lì)政策來(lái)吸引企業(yè)進(jìn)駐?！?/p>

在談及青島房地產(chǎn)市場(chǎng)話題時(shí)，世邦魏理仕青島分公司董事張春雨指出，目前青島優(yōu)質(zhì)寫字樓存量中有90.5%的散售項(xiàng)目，而到2016年散售項(xiàng)目比例依然較高，預(yù)計(jì)占存量的92.2%，約176萬(wàn)平方米。由于散售項(xiàng)目在后續(xù)的管理和保持租金穩(wěn)定性方面均有一定難度，無(wú)論從項(xiàng)目的持有者和投資者角度來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。其次，新增寫字樓75.1%將位于傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)外的次中心區(qū)域，上述區(qū)域的交通、配套設(shè)施及商務(wù)氛圍仍需不斷完善。

展望后市，張春雨表示，截止2013年第一季度，青島市市場(chǎng)整體空置率達(dá)15%，維持在相對(duì)較高的位置，如經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，辦公樓主力租戶物流、貿(mào)易類企業(yè)辦公樓需求將回升，但面對(duì)未來(lái)供給偏多的狀況下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體空置率會(huì)繼續(xù)攀高。