于洋

伴隨著海底隧道、跨海大橋的通車，“十二五”規(guī)劃將大力發(fā)展西海岸的利好。西海岸樓市成為了青島樓市中最具活力的板塊。萬科、保利、龍湖、世茂等地產(chǎn)大鱷紛紛涌入，一個(gè)個(gè)新樓盤如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。西海岸新區(qū)這片地產(chǎn)熱土迎來了房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)代。

然而。房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展產(chǎn)生的后果是庫(kù)存的高企，以及步步高升的房?jī)r(jià)。隨著橋隧利好漸漸被消磨以及隨之而來的樓市調(diào)控。西海岸樓市也正式邁進(jìn)了“下半場(chǎng)”——去庫(kù)存。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年3月底，西海岸樓市庫(kù)存總量為29452套，其中原黃島區(qū)庫(kù)存總量為14651套，原膠南市庫(kù)存總量為14801套，存銷比分別為22.35和25.57。也就是說，在市場(chǎng)沒有新增庫(kù)存的情況下，保守估計(jì)西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化周期為兩年左右，未來西海岸樓市的去化壓力可想而知。

一方面是庫(kù)存高壓給企業(yè)資金鏈帶來的極大考驗(yàn)；一方面是未來區(qū)域發(fā)展的重大利好，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖的背景下，開發(fā)企業(yè)該何去何從？

高庫(kù)存與高房?jī)r(jià)

隨著橋隧順利通車，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)規(guī)劃的通過，新黃島區(qū)在大青島的格局中所扮演的角色越來越重要。一系列城市發(fā)展的利好因素使得西海岸區(qū)域一度成為置業(yè)新興板塊，房地產(chǎn)商的“兵家必爭(zhēng)之地”。除了海爾、城建、海信、魯商等本土知名地產(chǎn)商外，龍湖、保利、萬科等外來地產(chǎn)大鱷也紛紛落子西海岸。

然而，開發(fā)企業(yè)的紛紛落戶為西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入新能量的同時(shí)，也為其帶來了庫(kù)存高企的尷尬。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2013年3月底，西海岸樓市庫(kù)存總量為29452套，其中原黃島區(qū)庫(kù)存總量為14651套，原膠南市庫(kù)存總量為14801套，存銷比分別為22.35和25.57。也就是說，在市場(chǎng)沒有新增庫(kù)存的情況下，保守估計(jì)西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的去化周期為兩年左右，未來西海岸樓市的去化壓力可想而知。

而更值得注意的是，在2012年西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)存量結(jié)構(gòu)中首改產(chǎn)品最多，占比37%，其次為再改產(chǎn)品，占比35%，首置產(chǎn)品占比最小為28%。在國(guó)家調(diào)控政策不動(dòng)搖的情況下，單純依靠本地需求想要去化如此多的改善型產(chǎn)品顯然是難上加難。

“實(shí)際上，投資性需求一直是支撐西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一股重要力量。而如今，在限購(gòu)令的作用下，外來投資人群被擋在了樓市之外，加之本地需求的消化能力有限最終導(dǎo)致了西海岸樓盤的大量滯銷。”勛石機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事耿克輝說。

此外，與庫(kù)存的日益高企相對(duì)應(yīng)，西海岸樓市的房?jī)r(jià)也是步步高升。據(jù)高策機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2012年新黃島區(qū)總體成交均價(jià)為7490元/m²，同比上升2.4%。

“其實(shí)從跨海大橋和海底隧道修建的消息傳出后黃島和膠南地區(qū)的房?jī)r(jià)就已經(jīng)開始上漲了，早期，黃島區(qū)的房?jī)r(jià)只有3000多元，2010年海底隧道通車的時(shí)候就漲到了8000元左右。眼下部分一線看海豪宅每平方米已接近3萬元大關(guān)?！惫⒖溯x表示，西海岸有著綿長(zhǎng)的海岸線，海景資源得天獨(dú)厚，人文底蘊(yùn)獨(dú)具一格，加之橋隧的貫通，結(jié)束了“青黃不接”的歷史，作為青島最有發(fā)展?jié)摿^(qū)域之一的西海岸市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)是毋庸置疑的，猶如當(dāng)年青島市東海岸的發(fā)展，巨大的發(fā)展?jié)摿ο绿N(yùn)含著價(jià)格上漲的空間?！皹蛩淼睦弥沃康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲。但市場(chǎng)講究供需平衡，在供大于求的情況下，僅靠一個(gè)交通利好是不夠的，因?yàn)闃蛩淼睦迷跊]通車前的那幾年已經(jīng)提前透支了。在調(diào)控的影響下，未來西海岸的房?jī)r(jià)會(huì)漸漸回歸平穩(wěn)。”他補(bǔ)充道。

積極營(yíng)銷減存量

據(jù)悉，目前西海岸的可售樓盤大約有400個(gè)，并且同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。在巨大的存量房壓力下，降價(jià)已經(jīng)成為目前西海岸樓市最強(qiáng)勁的聲音。一位業(yè)內(nèi)人士表示，在產(chǎn)品相差不大的情況下，價(jià)格是影響購(gòu)買的最主要因素。由于目前西海岸市場(chǎng)本地需求趨于飽和，開發(fā)商不得不采取降低身價(jià)或加大優(yōu)惠來籠絡(luò)消費(fèi)者，以期緩解庫(kù)存壓力。特別是傳統(tǒng)的剛需樓盤如秀蘭·禧悅山、青橙時(shí)代、萊茵小鎮(zhèn)等項(xiàng)目降價(jià)最為明顯。

當(dāng)下為了消化存量，雖然在西海岸新區(qū)更多的地產(chǎn)商更青睞簡(jiǎn)單的價(jià)格戰(zhàn)。但是一些開發(fā)商早已不再停留于簡(jiǎn)單化的價(jià)格拼殺，而是通過產(chǎn)品創(chuàng)新和概念營(yíng)銷等方式給樓盤賦予了更多的附加值，尋求區(qū)別同類產(chǎn)品、形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“利?！ぷ咸瓷巾?xiàng)目占據(jù)金沙灘最核心地段，幾乎壟斷著金沙灘這一西海新區(qū)最具高端生活價(jià)值的自然資源。本著將紫檀山項(xiàng)目打造成為‘北中國(guó)城市濱海禮賓度假品質(zhì)場(chǎng)的理念，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，便將旅游、度假、休閑等諸多旅游地產(chǎn)功能融入到項(xiàng)目建設(shè)之中。絕美的沙灘海景、億元皇家園林和奢華內(nèi)裝所帶來的居住生活品質(zhì)將重新定義青島的豪宅標(biāo)準(zhǔn)?！惫⒖溯x說?！笆聦?shí)上，對(duì)于像紫檀山一樣的高端樓盤而言，緊靠本地市場(chǎng)是不足以支撐的，必須走出去，進(jìn)行異地營(yíng)銷，從而集中全國(guó)的購(gòu)房者。”

就西海岸樓市來說，盡管開發(fā)時(shí)間較早，多數(shù)樓盤存量已去半成，但在西海岸海景房整體競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的情況下，各家均有不少存量。在本地需求萎縮的情況下，拖得時(shí)間越久越不易出手，為了盡快去化存量，越來越多的開發(fā)企業(yè)開啟了異地營(yíng)銷之路。

事實(shí)上，西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房群體一直以來都呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)。有來自省內(nèi)城市的，比如淄博、臨沂、濰坊等地購(gòu)房者；也有來自省外地區(qū)的，比如東北、新疆等地的購(gòu)房者。而隨著來自不同區(qū)域的購(gòu)房群體在西海岸聚集，購(gòu)房、置業(yè)、投資，促使該區(qū)域形成了開放式、多元化的居住氛圍的同時(shí)也提升了整個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力與美譽(yù)度。

而歸根結(jié)底，要想讓更多的購(gòu)房群體在西海岸聚集，還是要依賴區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及新城區(qū)建設(shè)的逐步完善。

再造一個(gè)“新青島”

“力爭(zhēng)五年在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上再造一個(gè)新青島。”青島市十一屆黨代會(huì)報(bào)告高屋建瓴地為青島未來五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展明確了目標(biāo)，那就是“充分發(fā)揮藍(lán)色經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的帶動(dòng)作用，突出科學(xué)發(fā)展、率先發(fā)展，堅(jiān)持走向深藍(lán)、走向高端，加快西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)和藍(lán)色硅谷建設(shè)以釋放發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，加強(qiáng)創(chuàng)新和人才保障以強(qiáng)化內(nèi)生動(dòng)力，推動(dòng)海洋經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展，加快壯大縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)在更高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量和發(fā)展質(zhì)量雙跨越，力爭(zhēng)五年在經(jīng)濟(jì)規(guī)模上再造一個(gè)新青島?！边@一目標(biāo)的提出預(yù)示著西海岸將迎來重大的發(fā)展契機(jī)。

順應(yīng)這一城市發(fā)展趨勢(shì)，2012年青島區(qū)劃調(diào)整中，決定撤銷黃島區(qū)、縣級(jí)膠南市，設(shè)立新的青島市黃島區(qū)，這一歷史性的決策奏響了“青島大格局”的發(fā)展重音。新黃島區(qū)以打造“東方硅谷”為理念，繼往開來，將成為上海“浦東”之后的又一國(guó)際知名特大型城區(qū)。到2020年，黃島區(qū)人口將達(dá)到歷史性的146萬，接近現(xiàn)青島市區(qū)人口的一半，屆時(shí)，西海岸再造一個(gè)“新青島”的大格局也將成為現(xiàn)實(shí)。

“一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同當(dāng)?shù)卣恼咧赶蚴窍⑾⑾嚓P(guān)的。在大青島格局下，未來幾年青島市將重點(diǎn)打造西海岸新區(qū)，這無疑將進(jìn)一步提升西海岸板塊的區(qū)域價(jià)值與升值潛力?！痹诠⒖溯x看來，伴隨“橋隧時(shí)代”的來臨，西海岸新區(qū)與青島主城區(qū)“同城時(shí)代”的趨勢(shì)越來越明顯，西海岸在整個(gè)青島城市發(fā)展中的位置也越來越重要。隨著西海岸經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人口不斷聚集，人均可支配收入的不斷提高等利好因素的逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)將釋放出龐大的置業(yè)需求。對(duì)于開發(fā)商來說，從全國(guó)的邊緣區(qū)域的發(fā)展歷程來看，對(duì)這塊土地的信心是比較強(qiáng)的。

換言之，盡管眼下的庫(kù)存高壓讓大多數(shù)開發(fā)企業(yè)難言輕松，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，西海岸的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有潛力可挖。

誠(chéng)然，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的發(fā)展前景是被人們廣泛看好的。但從上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展過程中不難看出，一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)區(qū)域的建設(shè)與發(fā)展需要一定的時(shí)間積累，其短期內(nèi)不會(huì)對(duì)周邊樓市產(chǎn)生多大的幫扶作用。在現(xiàn)在高庫(kù)存的市場(chǎng)行情下，開發(fā)企業(yè)更應(yīng)該自我拯救，降價(jià)走量，積極去化庫(kù)存。

西海岸樓市“下半場(chǎng)”究竟會(huì)交出一份怎樣的答卷？我們還需拭目以待。