甄選項(xiàng)目入圍理由

南京鵬欣·水游城由美國(guó)知名建筑設(shè)計(jì)公司捷得建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所執(zhí)筆設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師以“時(shí)間型消費(fèi)”的理念，通過(guò)精妙的手法將陽(yáng)光、空氣、水流、天然植物等景觀元素引入商業(yè)設(shè)施，把建筑用運(yùn)河隔開，形成開放式體驗(yàn)空間。作為第五代商業(yè)模式shopping park，該項(xiàng)目倡導(dǎo)“時(shí)間型消費(fèi)”、體驗(yàn)型消費(fèi)”和“激發(fā)型消費(fèi)”，其一站式多元化生活，為人們引導(dǎo)了多種未知生活的可能，充分打破了傳統(tǒng)商業(yè)模式的目的性消費(fèi)。在該項(xiàng)目的商業(yè)模式中，購(gòu)物已不再是最重要的功能，而是通過(guò)將購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)四大功能一體化打造出新一代“時(shí)間型消費(fèi)之城”——人們將時(shí)間、金錢留于此處，帶走的卻是一種新鮮的生活體驗(yàn)和生活方式。

我在日本建造的叫博多運(yùn)河城，

它是在1996年開業(yè)的。

2008年，我在南京建造了鵬欣·水游城。

在我看來(lái)，當(dāng)噴水池的水噴射到最高點(diǎn)的時(shí)候，

面對(duì)太陽(yáng)時(shí)，瞬間出現(xiàn)一道彩虹，水在這一瞬間是最美的。操作一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)亦是如此，

是基于與社區(qū)共同成長(zhǎng)的理念。

社區(qū)建設(shè)其實(shí)不光是建設(shè)，

建完后的運(yùn)營(yíng)才是真正主要的，

所以我們要從運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā)。

——日本福岡地所株式會(huì)社原社長(zhǎng)、上海地慧房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長(zhǎng)藤賢一（南京鵬欣·水游城的總體開發(fā)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)總顧問(wèn)）

南京鵬欣·水游城沒(méi)有散售一平方米，

因?yàn)?，商業(yè)項(xiàng)目如果把產(chǎn)權(quán)分得很散，

運(yùn)營(yíng)和管理會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題，

為此我們抵制了很多誘惑，專心打造這個(gè)品牌。

要成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先要掌握“大勢(shì)”，

現(xiàn)階段對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是巨大的發(fā)展機(jī)遇，

因此要順勢(shì)而為。

其次是要有獨(dú)特的開發(fā)策略，

我們成系統(tǒng)地引進(jìn)有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)和整套的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行理念，而不是抄襲某一個(gè)建筑。

最后就是必須形成很好的品牌意識(shí)，

讓項(xiàng)目有更好的形象和品牌組合。

——上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司總經(jīng)理趙維茂

讓人停留的時(shí)間型消費(fèi)

南京鵬欣·水游城位于夫子廟商圈中心地段，距南京貿(mào)易集群新街口2公里，處在城市中軸線上，屬于南京5分鐘都會(huì)生活圈中心地帶。該項(xiàng)目順應(yīng)了南京市未來(lái)的城市發(fā)展方向，以廣域集客為目標(biāo)，通過(guò)不同生活風(fēng)格的特色店鋪組合，表現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)商業(yè)概念的魅力，填補(bǔ)了南京現(xiàn)有商業(yè)格局的空白，實(shí)現(xiàn)了與新街口、夫子廟、湖南路等商圈的差異化并存。

不像傳統(tǒng)的封閉式商業(yè)設(shè)施，南京鵬欣·水游城格局開放，陽(yáng)光、空氣、水流、綠色植物等元素被自然地引入城中。城中最壯觀的是一個(gè)六層高的中空球體，形成了商場(chǎng)的中庭，增加了商鋪的可視性，提高了兩層以上商鋪的價(jià)值與人員到達(dá)率。中心舞臺(tái)在建筑上引入了向心力的概念，通過(guò)365天全天候不同主題的活動(dòng)使其長(zhǎng)期保持新鮮感，從而打造一個(gè)“永不落幕的都市劇場(chǎng)”。這也是該項(xiàng)目持續(xù)品牌推廣的方式：不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過(guò)設(shè)施的空間、景觀環(huán)境營(yíng)造以及豐富多彩的演出活動(dòng)使消費(fèi)者習(xí)慣性地在這里形成長(zhǎng)時(shí)間滯留和消費(fèi)，由此充分詮釋了時(shí)間型消費(fèi)概念。南京鵬欣·水游城仿照日本博多運(yùn)河城的模式設(shè)計(jì)規(guī)劃，它的開發(fā)理念是先要讓人感動(dòng)、讓人停留，目的最終是增加消費(fèi)，繼而盈利。

有態(tài)度的持有經(jīng)營(yíng)

南京鵬欣·水游城不像第四代商業(yè)SHOPPING MALL簡(jiǎn)單依靠大賣場(chǎng)作為單一的主力店，而是組合引進(jìn)購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)各功能的品牌主力店及次主力店，業(yè)態(tài)以時(shí)尚、新潮為主打，協(xié)調(diào)發(fā)展多元文化、多元消費(fèi)，營(yíng)造一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。

綜合進(jìn)駐品牌、店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)比重等考量因素，南京鵬欣·水游城相對(duì)于新街口等傳統(tǒng)商圈，達(dá)到了約60%的差異率，這使得該項(xiàng)目客群表現(xiàn)出更大的廣域性和循環(huán)性。各樓層設(shè)定不同的目標(biāo)客層，并合理配置業(yè)態(tài)及體量。在經(jīng)營(yíng)合作模式上，南京鵬欣·水游城采取“只租不售”的持有方式對(duì)外招商，餐飲、娛樂(lè)等不同的商業(yè)形態(tài)的租金也各不相同。

該項(xiàng)目超越了傳統(tǒng)商業(yè)模式的單一城市價(jià)值——商品交易平臺(tái)與物質(zhì)消費(fèi)平臺(tái)，而拓展到虛實(shí)結(jié)合、多元產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新平臺(tái)。以自身多元設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，軟件對(duì)接虛擬網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)，硬件對(duì)接社會(huì)多元產(chǎn)業(yè)，如文化產(chǎn)業(yè)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、社會(huì)公益等。運(yùn)河駁岸廣場(chǎng)、中央穹頂舞臺(tái)、五星多功能影院，365天上演各種公益活動(dòng)、文藝演出、商業(yè)展覽、文化論壇等。更為難得的是，南京鵬欣·水游城重視商場(chǎng)文化的建設(shè)，幾乎每天都要舉辦一些特別的公眾活動(dòng)，這其中有許多是公益性質(zhì)的，該項(xiàng)目一年在這項(xiàng)上的投入就超過(guò)300萬(wàn)元。