張輝

【摘 要】房產測量作為一種法定測量，它的測量成果經房地產管理部門審核后，用于房屋的產權登記，從而具有法律效力。在當前的房地產銷售模式下，多數(shù)開發(fā)商以房屋的建筑面積作為計價依據(jù)，房產測量的房屋面積計算結果與開發(fā)商、廣大購房戶的切身利益密切相關，因此，房產測量的結果，直接關系到產權登記質量，關系到產權各方的利益。質量檢查是房產測量工作中的一個重要環(huán)節(jié)，質量檢查工作的好壞，直接關系到最終房產測量成果的質量。本文介紹了房產測量工作流程及工作內容，提出房產測量工作中質量檢查的重點和質量檢查的方法。

【關鍵詞】房產測量；質量檢查

1.房產測量的意義

2000年2月，國家質量技術監(jiān)督局發(fā)布了《房產測量規(guī)范》（17986-2000）（以下簡稱《規(guī)范》）。在《規(guī)范》中，提出了質量檢查的基本要求，規(guī)定了檢查驗收的項目及內容。

首先，房產測量可以為房產產權人提供法律保護依據(jù)。房產測量的結果一經房產管理部門確認發(fā)證即具有法律效力，處理產權糾紛的重要依據(jù)。它直接關系到購房人的切身利益房產測量的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科性，是產權產籍管理部門為產權人提供法律保護的重要依據(jù)同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次，房產測量是城市建設、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。房產測量按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬況的專業(yè)測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。因此，房產測量是進行城市土地資開發(fā)利用，城市規(guī)劃建設管理必不可少的基礎資料。最后，房產測量也是檢驗商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當前由于商品房價格居高不下，部分開發(fā)商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，推廣和進行房產測量有利于保證買賣雙方的利益，有利于維護正常的市場秩序。

2.房產測量的基本工作流程

（1）接受房產測量案件的申請，并對申請方提供的資料進行審查。

（2）測量前的準備工作。通過閱讀分析申請方提供的資料，了解作業(yè)項目的基本位置和基本情況，制定測量方案，檢查儀器設備。同時，與申請方預約測量時間，通知申請方做好各項準備工作。

（3）外業(yè)測量。利用GPS、電子全站儀、手持激光測距儀等測量設備完成房產分丘圖和房產分戶圖的數(shù)據(jù)采集。

（4）進行內業(yè)數(shù)據(jù)整理，繪制房產分丘圖和房產分戶圖，完成有關的面積計算。

（5）進行質量檢查，開展各種測量資料的整理工作并建立檔案。

（6）出具房產測量報告，供申請方辦理房屋所有權證使用。

3.房產測量的工作內容

在實際工作中，房產測量主要包括以下三項工作內容：

3.1房產分丘圖測量與制圖

房產分丘圖測量首先利用電子全站儀布設導線或采用GPSRTK 技術，在測區(qū)內布設圖根控制點，測定圖根控制點的坐標；然后利用電子全站儀測設界址點房角點及碎部點坐標，并繪制測量草圖。內業(yè)采用CASS 等專用繪圖軟件，從電子全站儀中讀出各點位坐標，展點后，繪制出房產分丘圖，并在圖上注記各種房屋權屬信息。

3.2房產調查及房產分戶圖測量與制圖

房產調查和房產分戶圖測量一般同時進行。房產調查主要調查房屋的產權人、產別、結構、總層數(shù)、所在層、設計用途、建筑年代、門牌樓號等內容，填寫房產調查表。房產分戶圖測量一般利用手持激光測距儀對房屋逐層逐間實測，繪制出房屋測量草圖并記錄測量數(shù)據(jù)。內業(yè)根據(jù)測量草圖和測量數(shù)據(jù)繪制出房產分戶圖。

3.3房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤

對于私房和工業(yè)用房，一般僅需要計算出房屋的總建筑面積.而對于開發(fā)商開發(fā)建設的商品房，除了計算出房屋總建筑面積外，還要進行公用面積的分攤計算，計算出各功能區(qū)的公用面積分攤系數(shù)以及房屋內各戶室的建筑面積，供各購房戶辦理分戶房屋所有權證時使用。

4.房產測量質量檢查的重點及方法

房產測繪成果實行二級檢查一級驗收制度。無論是一級驗收還是二級檢查，都應對各項工作質量檢查的重點進行詳細檢查，以保證房產測量成果的質量。

4.1房產分丘圖測量

房產分丘圖作為房產管理用圖，主要表示房地產要素和房地產編號，包括產別、結構、層數(shù)、建筑年代、建筑面積、丘號、房屋門牌號等。對于房產分丘圖測量，首先應通過外業(yè)檢查各圖根控制點的相對關系是否準確，檢查房屋等地物間的相對關系是否準確，檢查各種房地產要素是否有漏測漏繪，符號表示是否正確。然后內業(yè)檢查房地產編號是否準確，丘號幢號的編排與已有房屋是否有重復，各種注記數(shù)據(jù)的位置是否恰當。再次將新測的房產分丘圖與原有的房產分丘圖作比較，檢查是否有已拆除房屋，以免產權登記時重復登記；最后將分丘界線與土地使用權證的土地權屬界線進行比對，判斷該房屋是否在土地界線內，以保證房屋所有權人與土地使用權人的一致。

4.2房產調查和房產分戶圖測量

對于房產調查，主要檢查房產調查表房屋座落、產權人、產別、層數(shù)、所在層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況信息是否漏填，與現(xiàn)場狀況是否一致。對于房產分戶圖測量，首先應對房屋測量草圖進行檢查，檢查各原始測量數(shù)據(jù)是否正確、有無漏測、涂改；檢查房屋外廓總長與室內分段測量（含墻厚）之和的較差是否超限。其次進行外業(yè)檢查，察看房屋外部形狀是否正確，面積計算的范圍是否正確，陽臺走廊是否封閉，房屋開門處是否漏繪。最后對部分房屋邊長進行抽樣測量，抽樣比例不少于10%。

4.3房產分戶圖的繪制、房屋建筑面積計算和公用面積分攤

房產分戶圖作為房屋所有權證的附圖，主要表示房屋權界線和樓梯、走廊等部位以及門牌號、所在層、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

目前多數(shù)房產測繪部門都購置了各種專用房產分戶圖繪圖及面積計算軟件，利用計算機繪制房產分戶圖并進行房屋建筑面積的計算及公用面積的分攤。因此，首先應對繪制好的房產分戶圖進行檢查，檢查各邊長是否與實測邊長相符，戶室、樓梯、走廊、設備房等是否有漏繪，戶與戶之間、戶與公用部位之間的權屬界線是否正確。其次檢查功能區(qū)的設置是否合理，墻厚的設置是否正確。再次檢查戶室所屬功能區(qū)的定義是否正確，樓梯、走廊、設備房等公用部位的分攤定義是否符合《規(guī)范》的規(guī)定。最后，檢查房屋的門牌號、結構、層數(shù)、指北針等屬性是否正確。

5.結束語

為了進一步加強房地產產權產籍管理，各地房產管理部門正在建立房地產地理信息系統(tǒng)，房產測量成果將是建立這一系統(tǒng)的重要基礎數(shù)據(jù)，這就要求房產測量部門進一步加強房產測繪質量管理，制定出完善的內部房產測量作業(yè)規(guī)程和測繪產品質量檢查實施細則。同時，進一步提高房產測量從業(yè)人員的業(yè)務素質和職業(yè)道德素質。只有這樣才能確保房產測量成果的質量，為房產管理部門、開發(fā)商和廣大購房戶提供合格的房產測量成果。